Non è facile tenere sotto controllo le spese con il riscaldamento centralizzato in condominio. Scopriamo come si dividono, quanto paga ognuno a seconda dei casi e cosa cambia per chi è in affitto.
Il riscaldamento centralizzato ha molti vantaggi, ma non aiuta i condomini a tenere sotto controllo i consumi e soprattutto le spese. Si ha infatti un costo complessivo per l’edificio che deve essere diviso tra i vari condomini, mentre i proprietari a loro volta chiedono la partecipazione agli inquilini che abitano negli appartamenti. Capire preventivamente quanto si dovrà spendere e come gestire l’uso, come anche controllare se l’importo richiesto dall’amministratore è quello corretto, non è facile come accade con il riscaldamento autonomo. Ecco perché è fondamentale per chi abita in un condominio capire come si dividono le spese del riscaldamento, quanto influiscono i consumi e quali sono invece le spese fisse.
Questioni che sono spesso oggetto di controversie, in particolar modo per quanto riguarda la dispersione di calore di cui tutti i locali dello stabile fruiscono inevitabilmente. Chi si è distaccato dal riscaldamento condominiale, infatti, usufruisce comunque del calore delle case circostanti, in modo più o meno considerevole a seconda della posizione degli alloggi. Non a caso, si parla in proposito di prelievi involontari, per i quali è generalmente richiesto comunque un corrispettivo.
Proprio per questo motivo è assai difficile che un condomino riesca ad avere una spesa nulla di riscaldamento, seppur i costi possano essere ridotti drasticamente. Vediamo quindi cosa prevede la legge in proposito per non farsi cogliere impreparati nella nuova stagione di riscaldamento.
Come si dividono le spese per il riscaldamento centralizzato
Ogni volta in cui si hanno dei dubbi sulle regole da seguire in condominio bisogna affrontare la questione sotto due piani differenti. Prima ci sono le basi generali e sempre valide previste dalla legge, in particolare dal Codice civile, e poi le previsioni specifiche del regolamento condominiale, che si muovono entro i paletti fissati dalla normativa. Ciò vale anche per la ripartizione delle spese per il riscaldamento centralizzato, per cui bisogna fare affidamento alle regole di divisione delle spese eterogenee.
Si tratta di tutte quelle spese comuni al condominio relative a servizi dei quali ogni proprietario (direttamente o tramite gli inquilini in affitto) usufruisce in diversa misura. Il riscaldamento è un esempio calzante di spesa eterogenea, tant’è che deve essere divisa in base ai consumi. Ogni condomino deve pagare quanto ha consumato di riscaldamento, ma la questione non finisce qui. Oltre ai prelievi involontari dovuti alla dispersione termica, ci sono costi fissi per il condominio legati al riscaldamento centralizzato. Per esempio, le spese fisse di fornitura e invio delle bollette.
In questo caso, l’uso dei condomini di tali voci del costo non è legato all’uso, pertanto si ricorre alla regola generale per i condomini: la divisione in proporzione ai millesimi di proprietà (eventualmente modificata dall’assemblea condominiale, purché con votazione all’unanimità). La sola presenza dell’impianto centralizzato, peraltro, è un valore aggiunto per l’edificio, per il quale tutti devono contribuire.
Di conseguenza, non tutta la somma dei costi per il riscaldamento è formata dai consumi diretti, poiché si comprendono anche le dispersioni inevitabili. Di conseguenza, per una divisione equa si adotta un criterio misto con cui ogni condomino è tenuto al pagamento di una quota fissa (in genere intorno al 30% della spesa complessiva) e di una quota variabile dipendente dai consumi.
La percentuale precisa può essere derogata dall’assemblea secondo la legge, infatti può variare a seconda della diagnosi energetica e delle eventuali relazioni tecniche, anche se la parte relativa ai consumi rimane nella maggior parte dei casi quella più corposa della spesa da sostenere.
Quota fissa e variabile
Secondo quanto stabilito dalla legge, la quota fissa del riscaldamento è ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, poiché riguardante i prelievi involontari di calore dovuti alla dispersione e in genere all’arricchimento che trae il condominio dal servizio, a prescindere dall’utilizzo del singolo proprietario.
L’assemblea condominiale può comunque individuare criteri diversi e personalizzati per la ripartizione di questa quota. Tra i criteri adottabili in luogo dei millesimi ci sono i metri quadrati e i metri cubi degli appartamenti, ma anche le potenze installate.
La quota variabile, invece, dipende dai consumi dei condomini registrati dai contabilizzatori del calore. Il decreto legislativo n. 73/2020 consente all’assemblea condominiale di stabilire l’entità delle quote in base alle particolari esigenze del condominio, purché la quota fissa non superi il 50% del totale.
Quanto pagano gli inquilini?
Sapere come si dividono le spese del riscaldamento centralizzato tra i condomini non è sufficiente se uno o più alloggi sono in locazione, poiché sono gli inquilini ad avere responsabilità riguardo ai consumi. Tutti i dettagli devono essere contenuti nel contratto d’affitto, su cui gli inquilini hanno il diritto a visionare la documentazione.
Salvo diversi accordi, comunque, l’intero costo del riscaldamento centralizzato spetta agli inquilini, mentre il proprietario di casa deve sostenere le spese per la manutenzione – sia ordinaria che straordinaria – e dell’eventuale distacco per l’installazione del riscaldamento autonomo, che comunque è stabilito dal locatore.
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