Quale criterio deve prevalere nell’attribuzione della rendita catastale? L’uso concreto dell’immobile o criteri oggettivi e caratteristiche strutturali? A chiarire i dubbi è la Corte di Cassazione.
Quali sono i criteri per l’attribuzione della rendita catastale di un immobile? Come deve essere determinata? Si deve avere come punto di riferimento l’attività svolta o le caratteristiche oggettive dell’immobile? La Corte di Cassazione con l’Ordinanza 3606 del 2026 ha precisato il criterio di prevalenza delle caratteristiche oggettive dell’immobile rispetto al’attività svolta capovolgendo l’interpretazione dei giudici di primo e secondo grado.
Ecco come deve essere determinata la rendita catastale di un immobile.
Rendita catastale: finalità e assenza di lucro sono rilevanti nell’attribuzione della rendita catastale?
La rendita catastale rappresenta il potenziale reddito che è possibile ricavare da un immobile, da sempre viene attribuita in base alla destinazione dell’immobile e alle caratteristiche dello stesso. In base alla rendita catastale sono determinati anche alcuni tributi, rileva ad esempio ai fini del calcolo dell’IMU e dell’Irpef.
L’Ordinanza che ora andiamo a vedere riguarda proprio l’attribuzione di rendita catastale a un immobile e la differenza tra l’attività che potenzialmente potrebbe essere svolta e, quindi, il reddito potenzialmente prodotto e l’attività effettivamente svolta. Il tutto anche in considerazione del fatto che l’attività effettivamente svolta può essere anche temporanea.
Il caso ha ad oggetto un immobile ristrutturato con creazione di due nuove unità destinate a formazione professionale accreditata dalla Regione.
La società propone un classamento in categoria catastale B5, “scuole e laboratori scientifici”, il classamento prevede l’attribuzione di una rendita molto bassa in considerazione delle attività svolte a finalità sociale e dell’assenza di finalità di lucro.
L’Agenzia delle Entrate, invece, prevede l’attribuzione di una categoria catastale A/10, “uffici e studi privati”, questa prevede l’attribuzione di una rendita molto elevata.
Viene proposto ricorso e i giudici ritengono, in primo e secondo grado, che sia giusta la valutazione della società in considerazione:
- dell’assenza di fine di lucro;
- attività finanziata dalla Regione;
- e servizio gratuito per gli utenti.
Corte di Cassazione: caratteristiche oggettive dell’immobile devono prevalere nell’attribuzione della rendita catastale
L’Agenzia delle Entrate propone ricorso in Cassazione sostenendo che l’attribuzione di categoria catastale e conseguente rendita non può dipendere dall’attività svolta all’interno (la stessa può essere anche temporanea) ma deve avere in considerazione elementi oggettivi dell’immobile.
Nel caso concreto l’immobile non ha caratteristiche oggettive tali da poter classificare l’immobile come scuola e l’attribuzione della categoria catastale B/5 richiede elementi oggettivi.
L’Agenzia delle Entrate ribadisce che nel caso concreto i giudici e la società hanno basato l’attribuzione della rendita catastale su elementi soggettivi legati alla funzione sociale dell’attività.
La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e censura l’attribuzione di rendita catastale da parte del giudice regionale in quanto basata esclusivamente sull’assenza di finalità di lucro dell’attività svolta non tenendo in considerazione le caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile.
La Cassazione ribadisce che ai fini delle determinazione della rendita catastale, il lucro non è irrilevante, ma deve essere sempre relazionato alle caratteristiche strumentali dell’immobile e non al concreto utilizzo. L’attività svolta nell’immobile può essere considerata solo come criterio complementare, non decisivo.
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