Con l’istaurarsi delle nuove prospettive di politica monetaria delle banche centrali dei Paesi occidentali, l’attenzione del pubblico degli investitori sembra essere tornata su categorie borsistiche trascurate durante gli aumenti, come ad esempio i REITs immobiliari. I Trust però, presentano spesso dei rischi di fondo, connessi ai propri fondamentali, spesso particolarmente associati allo stato di salute economico del Paese in cui operano. Per tutti coloro che non si sentono confidenti nell’attività di Stock Picking, il macro universo dei mercati finanziari ha proposto strumenti alternativi d’investimento in REITs, ovvero gli ETF.
In borsa esistono vari generi di ETF che cercando di replicare un investimento il più diversificato possibile in REITs immobiliare, ma dando una rapida scorsa sul web, sarà pressoché facile rendersi conto di come una segmentazione importante del mercato immobiliare, e quindi dei REITs, è quella geografica. Ecco alcuni strumenti d’investimento passivi che cercano di replicare, diversificando, un investimento in REITs immobiliari.
Investire sui REITs con esposizione sui mercati globali
Una soluzione scelta da molti è quella di cercare di azzerare anche il rischio geografico ed economico, optando per un’esposizione verso soluzioni d’investimento passive che diversifichino il più possibile nel mercato dei REITs. La ricerca di un fondo che permetta di investire sui trust immobiliari mantenendo un’esposizione il più diversificata possibile può essere fatta in più modi, ma sicuramente uno dei più apprezzati dal pubblico degli investitori è trovare una soluzione passiva che selezioni tra i REITs globali i migliori, concentrandosi prevalentemente sui mercati sviluppati (developed markets). Molti usano come riferimento l’ISHARES DEVELOPED MARKETS PROPERTY YIELD UCITS ETF USD - IWDP. Questo fondo, di dimensioni medie, circa $267 mln, non è tra i più grandi del mercato, ma è spesso preso come punto di riferimento per monitorare l’andamento del settore globale dei REITs presenti nei mercati sviluppati. Nello specifico, l’IWDP replica l’andamento dell’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+, che investe in trust e società immobiliari dei developed market che offrono ai propri investitori un rendimento da dividendo previsionale ad un anno pari o superiore al 2%. Tra le sue tre maggiori esposizioni, troviamo alcuni dei REITs più grandi a livello globale, tra cui PROLOGIS, WELLTOWER INC ORD e DIGITAL REALTY REIT. Con un’esposizione di circa il 60% negli Stati Uniti e il 10% in Giappone, secondo molti l’ETF è un po’ troppo orientato verso l’esposizione statunitense per essere un Developed Market, e quindi manca la componente europea, che potrebbe, secondo molti, contribuire a rendere l’ETF molto più rappresentativo del mercato dei REITs dei Paesi sviluppati.
Come sopperire alla mancanza del comparto europeo dei REITs?
Sempre da casa iShares, il mondo del risparmio gestito, ha proposto al grande pubblico anche una soluzione prevalentemente orientata verso il mercato dei trust immobiliari europei. Si tratta di ISHARES EUROPEAN PROPERTY YIELD UCITS ETF (IPRP), fondo passivo che altresì punta a esporsi, in maniera maggioritaria, nei confronti del mercato immobiliare europeo. In questo caso, il fondo è categorizzato di fascia alta, con €1.042 mln, e in diretta replica passiva dell’indice FTSE EPRA/NAREIT Europe ex UK Dividend+, che un po come il suo collega IWDP, replica il mercato dei trust e delle società immobiliari che cedono dividendi maggiori del 2%. A differenza del secondo però, l’ETF iShare, con ticker IPRP, mira direttamente a replicare l’andamento del mercato europeo, con un esposizione maggioritaria del 22% in Germania e 19% in Francia, composto da società del calibro di VONOVIA SE, SWISS PRIME SITE ORD e UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD ORD.
Quanto rende esporsi verso il mercato dei REITs?
Effettivamente, rispondere a questa domanda riguardo il rendimento dei REITs e degli ETF correlati non è semplice, poiché dipende da una vasta gamma di variabili. Prima di tutto, è importante riconoscere che investire in REITs potrebbe non essere adatto a tutti, data la natura dinamica e a volte complessa di questi strumenti finanziari.
Se guardiamo ai rendimenti specifici, ad esempio, l’IWDP ha registrato un rendimento del +5,21% nella variante ad accumulazione, mentre l’ETF IPRP ha avuto una performance negativa del -19,64%. A prima vista, questi rendimenti potrebbero non sembrare particolarmente elevati, specialmente se paragonati ad altre classi di asset. Tuttavia, è cruciale considerare il contesto più ampio: le performance recenti sono state influenzate negativamente dalla rapida ascesa dei tassi di interesse, che ha impattato i modelli di business dei REITs e le loro prospettive di crescita, portando a una forte vendita sui mercati.
D’altra parte, guardando al lungo termine, dopo la crisi del 2008, i REITs hanno mostrato un notevole recupero. Ad esempio, l’ETF europeo IPRP ha registrato, dal momento del suo lancio, un andamento del 109%. Storicamente, acquistare questi strumenti dopo significative contrazioni di prezzo si è dimostrato una scelta sensata. Di conseguenza, molti investitori stanno osservando questo settore con grande interesse, soprattutto in previsione di un possibile ridimensionamento dei tassi da parte della Fed e della BCE, nonostante ci siano altre soluzioni d’investimento che, ex post, si sono rivelate più performanti.
In conclusione, investire in REITs e ETF correlati rappresenta un’ accessibile metodologia per partecipare al mercato immobiliare, pur con i suoi vantaggi e svantaggi, permettendo un coinvolgimento indiretto nel settore.
