La casa è un riparo, ma è anche una asset class.
Questo fatto viene spesso dimenticato quando si parla dei prezzi delle abitazioni alle stelle e di cosa fare al riguardo, in particolare negli Stati Uniti. Dai congelamenti degli affitti (a sinistra populista) alla riprogettazione delle zone e deregulation (la sinistra della “abbondanza”), fino alla proposta di mutui garantiti dal governo a 50 anni (l’ultima di Trump), tutti hanno un’opinione. Ma se non si parte analizzando i cambiamenti sistemici nel mercato che hanno trasformato le case in un bene commerciabile, non si può nemmeno iniziare a risolvere il problema più ampio.
È un problema che sarà centrale nell’agenda delle elezioni di midterm, e che si intreccia con un altro tema politico caldo: la crescente concentrazione di mercato in poche grandi aziende.
La carenza di offerta è una delle ragioni principali dell’inflazione immobiliare. Ci sono innumerevoli motivi — dall’aumento dei costi di costruzione ai tassi di interesse più alti. Ma una ragione importante e poco esplorata per cui l’offerta non tiene il passo con la domanda dalla Grande Crisi Finanziaria è il fatto che i piccoli finanziatori e i piccoli costruttori, tradizionalmente responsabili nel rispondere alla domanda abitativa negli USA, sono stati schiacciati da grandi attori più capaci di sfruttare la scala in un mercato immobiliare altamente finanziarizzato.
Un nuovo rapporto dell’American Economic Liberties Project (AELP), un’organizzazione non-profit di Washington DC che si occupa di monopoli, mostra come le decisioni politiche degli ultimi decenni abbiano favorito i maggiori partecipanti al mercato. Questi grandi finanziatori e costruttori hanno talvolta creato una scarsità artificiale progettata per aumentare i profitti anziché il numero effettivo di case costruite. Pur non essendo uno studio quantitativo, il rapporto sostiene in modo efficace che ripensare sia la finanziarizzazione che la concentrazione nel settore delle costruzioni e dei prestiti immobiliari potrebbe aiutare ad affrontare la crisi dell’accessibilità.
Come sa chiunque abbia visto La vita è meravigliosa, le casse di risparmio locali finanziavano gran parte delle nuove costruzioni e degli acquisti di case negli USA. Le politiche del New Deal favorivano i piccoli prestatori, obbligati per legge a destinare i depositi locali a costruzioni locali. Ma tra la fine degli anni ’70 e gli anni del Reaganismo, fatti di inflazione, rialzi dei tassi e deregulation, la situazione divenne critica per i piccoli costruttori (meno capaci di reggere tassi elevati) e per le S&L, incentivate non solo a prestare ma a fare trading. Nel giro di dieci anni, metà scomparve, e sia il settore edilizio sia quello bancario hanno iniziato una continua consolidazione.
Quasi la metà delle nuove case unifamiliari americane è oggi costruita dalle più grandi società edilizie quotate — DR Horton, Lennar Corporation, Toll Brothers, tra gli altri. Queste aziende, come tutte le public companies, rispondono agli azionisti, non ai mutuatari: gran parte della liquidità viene destinata a buyback di azioni, e le aziende sono spinte a mantenere margini alti a ogni costo. Ciò può significare mantenere basse le scorte di case, i cantieri avviati o addirittura il controllo dei terreni per massimizzare il prezzo ma non necessariamente la quantità. Come nota il rapporto AELP, la pratica della land banking — acquistare o opzionare e trattenere grandi appezzamenti di terra finché non conviene finanziariamente costruire — è ormai comune.
Le grandi banche preferiscono ovviamente trattare con i grandi costruttori, che portano progetti su larga scala e profitti maggiori. Ci sono molte evidenze empiriche che dimostrano che, man mano che le banche diventano più grandi, prestano meno alle piccole imprese. Tutto ciò crea un paradigma in cui l’offerta abitativa è guidata dai mercati finanziari, e non dalla Main Street. Questo rende le abitazioni più scarse e meno accessibili per le persone comuni.
Questo non significa che gli investitori non abbiano un ruolo nel mercato immobiliare. Le private equity hanno contribuito a stabilizzare il mercato degli alloggi dopo la Grande Crisi Finanziaria, ad esempio. Hanno anche guadagnato enormemente acquistando immobili a prezzi stracciati in aste pubbliche, in modi impossibili per i singoli acquirenti. Nella mia esperienza, più stretto è il legame dell’investitore con la comunità in cui opera, migliore è l’allineamento di interessi tra profitto, disponibilità di alloggi e accessibilità. È difficile approfittarsi delle persone quando le incontri al supermercato.
Cosa dovrebbero imparare i decisori politici da tutto ciò? A livello nazionale, le fazioni anti-monopolio dell’amministrazione Trump potrebbero pensare a come ampliare il supporto ai costruttori locali e controllare più attentamente la consolidazione industriale, invece di concedere solo agevolazioni fiscali ai giganti. A livello statale e locale, una tassa sul valore dei terreni scoraggerebbe l’accaparramento, e dovrebbe essere imposto un limite al numero di proprietà che un unico locatore aziendale può possedere. La concentrazione è il nemico dell’offerta.
I politici devono anche comprendere in modo più sistemico il mercato immobiliare. Sono rimasta incoraggiata da un recente profilo del nuovo sindaco di New York, Zohran Mamdani, che sembrerebbe avere una visione più sofisticata di quanto pensassi. Nel 2020, Mamdani disse a un giornalista: «Quello che ho visto nel mio lavoro è che non è inquilini contro proprietari». La crisi dell’accessibilità è, piuttosto, «inquilini e proprietari contro speculatori finanziari e banche d’investimento». L’abitazione dovrebbe essere prima di tutto un riparo — non il profitto degli investitori.
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