Preavviso recesso contratto d’affitto, le regole per locatario e locatore

Ilena D’Errico

13 Novembre 2023 - 21:44

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I tempi per il preavviso del recesso dal contratto di affitto, le regole per locatario e locatore previste dalla legge.

Preavviso recesso contratto d’affitto, le regole per locatario e locatore

Il recesso dal contratto d’affitto è, così come la disdetta contrattuale, subordinato a un certo periodo di preavviso determinato dalla legge, al fine di tutelare gli interessi delle parti. Nello specifico riguardo al contratto di locazione, l’inquilino ha bisogno di tempo per trovare un altro posto in cui vivere, mentre il padrone di casa deve cercare altre persone a cui affittare l’alloggio.

È evidente che questi due interessi non sono esattamente equivalenti, la necessità di un’abitazione ha senza dubbio una certa priorità rispetto alla rendita economica dello sfruttamento dell’immobile, pur essendo quest’ultima debitamente tutelata. Ecco perché le regole sul recesso cambiano tra locatore e locatario, anche per quanto concerne il preavviso.

Ecco cosa c’è da sapere.

Recesso dal contratto d’affitto, le regole per il locatario

Il recesso comporta l’interruzione del contratto prima della scadenza, perciò si tratta di un’ipotesi riservata a casi particolari e meritevole necessità. In particolare, il locatario può disdire anticipatamente il contratto d’affitto soltanto in presenza di una giusta causa.

La giusta causa è un evento sopravvenuto alla stipula del contratto e imprevedibile, nonché indipendente dalla volontà dell’inquilino che gli impedisce di proseguire la locazione. Un esempio di grave motivo per il recesso dal contratto d’affitto è il trasferimento di lavoro, ma non si tratta dell’unica giusta causa ammissibile.

In genere, la ragione di impossibilità a proseguire l’affitto può dipendere da qualsiasi aspetto della vita del conduttore (oltre al lavoro anche la salute, ad esempio, o l’incompatibilità con i vicini di casa) o dell’immobile stesso e delle sue condizioni. Si distingue rispettivamente tra motivi e soggettivi, entrambi validi al rispetto dei requisiti sopracitati.

In ogni caso, il locatario è tenuto a un preavviso di 6 mesi. Questo non significa che l’inquilino deve obbligatoriamente continuare a vivere nell’immobile, ma semplicemente che è obbligato a pagare il canone mensile per questo periodo. È poi fondamentale verificare anche la presenza di clausole contrattuali in merito.

In particolare, il contratto d’affitto può prevedere:

  • Termini temporali diversi da quelli legali;
  • il recesso libero, ovvero senza la giusta causa;
  • la penale risarcitoria per l’assenza di giusta causa;
  • la forma di comunicazione del recesso.

In ogni caso, è bene inviare il preavviso con raccomandata a/r o Pec, così da certificare la data di notifica.

Per le locazioni a uso transitorio è proprio il contratto a delineare il recesso, il cui preavviso deve essere compreso tra 1 e 3 mesi.

Recesso dal contratto d’affitto, regole per il locatore

Il locatore è considerato come contraente forte, ciò non vuol dire che non ci ci sia tutela legale per i suoi diritti, ma deve sottostare ad alcuni limiti più stringenti. Il conduttore, infatti, è piuttosto limitato rispetto all’inquilino nella possibilità di esercitare il recesso anticipato.

La legge n. 431/1998, infatti, prevede che il locatore possa disdire anticipatamente dal contratto d’affitto soltanto in occasione del primo rinnovo contrattuale (dunque dopo 3 o 4 anni a seconda del contratto) e comunque in presenza di giusta causa.

I gravi motivi che permettono al locatore il recesso dall’affitto non sono liberi come accade per l’inquilino, ma sono espressamente definiti dalla legge:

  • per destinare l’immobile in locazione a uso proprio, del coniuge, dei figli o dei parenti fino al 2° grado;
  • se il locatore è una persona giuridica, società o ente pubblico, per destinare l’immobile ad attività di finalità pubbliche sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto (fornendo all’inquilino altro immobile idoneo);
  • il locatario ha piena disponibilità di un altro alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
  • è necessario lo sgombero per ragioni tecniche (ricostruzione dell’edificio, ristrutturazioni e trasformazioni integrali, demolizione);
  • l’inquilino non occupa l’immobile in affitto in modo continuo, senza avere un giustificato motivo;
  • si vuole vendere l’immobile a terzi, senza avere in proprietà altri immobili da vendere oltre alla propria abitazione (l’inquilino ha comunque diritto di prelazione).

Il locatore è comunque tenuto al rispetto di un termine di preavviso pari a 6 mesi.

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