Pignoramento della casa: 10 cose che (forse) non sai

Simone Micocci

3 Dicembre 2018 - 15:05

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Il tema legato al pignoramento immobiliare è talmente articolato che spesso i cittadini fanno confusione; ecco alcuni chiarimenti per i dubbi più frequenti.

Pignoramento della casa: 10 cose che (forse) non sai

Con il termine pignoramento - che può essere immobiliare, mobiliare o presso terzi - si definisce quello strumento con cui si dà inizio all’espropriazione forzata di un determinato bene di proprietà del debitore; la sua funzione è di vincolare questi beni al soddisfacimento del diritto di credito del creditore precedente, così come di tutti gli altri creditori che dovessero intervenire successivamente nel processo esecutivo.

Tra i beni pignorabili per far sì che il creditore possa soddisfare un proprio credito c’è la casa di proprietà. Per l’estinzione - totale o parziale - di un debito, infatti, il giudice può procedere con il pignoramento immobiliare, disponendo la vendita forzata di uno o più immobili di proprietà del debitore.

La normativa in merito è piuttosto delicata e ci sono degli aspetti su cui solitamente i cittadini fanno confusione; ecco perché la Cappa & Associati, struttura italiana di professionisti specializzati nel settore del debito con focus sul pignoramento della casa, ha stilato un decalogo riguardanti le questioni più spinose legate al pignoramento della casa, andando a smentire anche errate convinzioni che confondono il cittadino.

Vediamo nel dettaglio quali sono gli aspetti su cui non fare confusione quando si parla di pignoramento immobiliare avvalorandoci del supporto di professionisti nel settore.

La prima casa può essere pignorata?

Sì; ad esempio la banca può pignorare la prima casa se il mutuo aperto per l’acquisto della stessa non viene pagato. Si tratta di un vero e proprio diritto che la legge riconosce alla banca, generalmente trascritto anche nel “capitolato” del mutuo, ovvero in quella serie di fogli che si trovano alla fine dell’atto di mutuo.

Qui, infatti, è presente una sezione denominata “Decadenza del beneficio del termine e risoluzione del contratto per inadempimento” nella quale sono indicate tutte le condizioni che permettono alla banca di revocare il mutuo.

La prima casa, però, non può essere pignorata dall’Agenzia delle Entrate Riscossione; questa, infatti, non può aggredire il patrimonio immobiliare del debitore quando questo conta una sola unità. Nel dettaglio, non può pignorare la casa del debitore quando:

  • è la sua unica proprietà;
  • è stata adibita a civile abitazione;
  • qui il debitore vi ha fissato la residenza;
  • l’immobile non è di lusso (non è accatastato come A/8 o A/9).

Qualora venga meno uno dei suddetti presupposti, anche la prima casa può essere pignorata. Per farlo, però, è necessario sussistano altre condizioni, ovvero:

  • il debito deve avere un importo superiore ai 120 mila euro;
  • la somma del valore di tutti gli immobili posseduti dal debitore deve essere pari o superiore ai 120mila euro;
  • deve essere stata iscritta l’ipoteca sull’immobile da almeno 6 mesi;
  • l’interessato non ha richiesto la rateizzazione del debito.

Anche con l’ipoteca l’immobile può essere pignorato

Il fatto che sull’immobile ci sia l’ipoteca della banca non vi mette al sicuro dal pignoramento dello stesso, neppure se questo viene richiesto da creditori differenti dall’istituto di credito che ha disposto l’ipoteca.

L’ipoteca, infatti, è un diritto reale su un bene che si pone come una forma di garanzia per la banca; questa, infatti, è sicura che nel caso di una procedura esecutiva dell’immobile sarà la prima ad essere soddisfatta.

Prendiamo come esempio un condomino che non paga le spese di condominio. In caso di pignoramento dell’immobile questo andrà di diritto alla banca che ne ha iscritto l’ipoteca; quale vantaggio potrebbe avere quindi il condominio nel richiedere il pignoramento? Semplice, in questo modo ci sarà un cambio di proprietà dell’immobile, con il vantaggio che la banca si farà carico di tutte le spese condominiali non pagate.

Saldare il mutuo restituendo la casa

Non è possibile saldare il mutuo restituendo alla banca la casa che avete acquistato con il finanziamento. In caso di mutuo non pagato, infatti, la banca avvierà le procedure che porteranno al pignoramento e alla vendita forzata, ma solo allora dovrete rinunciare all’immobile.

E non è neppure detto che con la vendita riusciate a recuperare abbastanza denaro per saldare tutto il mutuo, visto che nel frattempo il valore dell’immobile potrebbe essere sceso a causa delle oscillazioni dei prezzi nel mercato immobiliare.

Ogni debito si estingue con il pignoramento della casa?

Come anticipato, non è assolutamente detto che il pignoramento della casa sia sufficiente per estinguere tutti i debiti dell’interessato. Infatti, qualora dalla vendita all’asta dell’immobile si ricavi un importo inferiore a quello del debito complessivo, il debitore dovrà corrispondere la differenza in un altro modo.

La casa pignorata deve essere liberata: anche in presenza di bambini

Il fatto che ci siano dei minori o degli invalidi in famiglia non vi mette al riparo né dal pignoramento né dall’abbandono dell’immobile. Con la vendita della casa all’asta, infatti, si dà avvio ad una procedura di esproprio che vi obbliga ad abbandonare l’immobile.

Qualora non liberiate la casa entro il termine indicato spetterà al nuovo proprietario chiedere all’ufficiale giudiziario di indicare una nuova data entro la quale dovrete abbandonare l’immobile; a quell’ora specifica, quindi, riceverete la visita dell’ufficiale giudiziario incaricato alla liberazione dei locali il quale per svolgere quest’operazione può avvalersi della forza pubblica.

Dovrete abbandonare l’immobile in ogni caso, anche in presenza di minori o invalidi del nucleo familiare. E non solo; rischiate anche che vi venga contestato il reato di violazione di domicilio.

Opposizione al pignoramento: è possibile?

Opporsi al pignoramento è possibile, ma nella maggior parte dei casi è inutile. Solitamente, infatti, un bravo avvocato sconsiglia all’assistito di opporsi al pignoramento, salvo il caso in cui sussistano delle condizioni tali da rendere possibile un vostro successo.

È possibile però che un avvocato decida di avvalersi di questo strumento per prendere del tempo, consapevole fin dall’inizio dell’inefficacia della procedura.

Esiste un modo fittizio per mettersi al riparo dal pignoramento?

Spesso i debitori cercano di trasferire la proprietà di un immobile per metterlo al riparo dal pignoramento; con le nuove leggi, però, è sempre più difficile che operazioni di questo genere - come ad esempio una donazione o una vendita fittizia - vadano a buon fine.

In presenza di un debito, infatti, è molto difficile passare la proprietà di un immobile, visto che questa operazione non fa altro che confermare la malafede del gesto.

Mutuo revocato: non è più possibile rateizzare il debito

Mettiamo da parte il tema del pignoramento per affrontarne uno collegato: quello della revoca del mutuo. È bene sottolineare che una volta che questo viene revocato non esiste più alcun contratto tra il debitore e la banca e di conseguenza non sarà possibile accordarsi con l’istituto di credito per la sottoscrizione di un piano di rientro.

Non potete quindi riprendere a pagare le rate scadute del mutuo, poiché dovete far fronte all’intero debito, composto dal mutuo residuo, dalle rate scadute e dai relativi interessi.

Si può raggiungere un accordo di saldo a stralcio

Per evitare il pignoramento si può anche raggiungere un accordo con il debitore; vi consigliamo, a tal proposito, di avvalervi del supporto di un avvocato il quale sarà incaricato di inviare una proposta di saldo a stralcio al debitore.

Se accettata, potrete così evitare di pagare tutto il debito, scongiurando di conseguenza l’ipotesi pignoramento.

Chiedere aiuto delle istituzioni per evitare il pignoramento

Concludiamo con il fare chiarezza sulla possibilità di rivolgersi alle istituzioni, ad esempio al Sindaco, per evitare il pignoramento; dovete sapere che il rapporto è esclusivamente tra debitore e creditore e nessun elemento esterno può intromettersi né tantomeno farsi carico del debito.

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