McDonald’s ha creato nel corso della sua storia una degli imperi immobiliari più importanti al mondo. Secondo gli esperti vale circa 120 miliardi di dollari
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McDonald’s è il marchio più iconico nel mondo dei fast food. Difficile pensare il contrario con più di 44.000 punti vendita e 100 Paesi «serviti». Ma chi pensa che il core business principale dell’azienda sia la ristorazione si sbaglia di grosso. La vera ricchezza dl marchio sono i terreni su cui sorgono i ristoranti. Uno degli imperi immobiliari più grandi e redditizi del pianeta.
La svolta di McDonald’s
Nel 1954 l’imprenditore statunitense Ray Kroc, venditore ambulante di frullatori per milkshake, visitò il ristorante dei fratelli Richard e Maurice McDonald in California per capire il motivo per cui avessero ordinato otto dei suoi macchinari.
Una volta arrivato, Kroc rimase colpito dall’innovativo sistema di preparazione del cibo e decise di stipulare un accordo per aprire un nuovo ristorante in franchising a marchio McDonald nell’Illinois.
Kroc impostò una strategia di espansione estremamente aggressiva ma si ritrovò con un problema: i profitti ricevuti dalle vendite dei ristoranti in affitto riuscivano a malapena a coprire i costi di amministrazione e distribuzione.
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Fu così che nel 1961 acquistò l’intera azienda e i diritti sul nome della catena per 2,7 milioni di dollari (circa 2,4 milioni di euro) deciso a cambiare le basi del modello di business.
McDonald’s in affitto
Una delle prime mosse di Kroc, suggerita dal consulente finanziario Harry Sonborn, fu quella di iniziare ad acquistare terreni per i ristoranti e ad affittarli.
Per le operazioni immobiliari venne creata la sussidiaria Franchise Realty Corporation. Il modello fu subito chiaro: la società affittava i terreni e gli edifici a un inquilino con un sovrapprezzo compreso tra il 40% e il 50%, stabilendo un piano di pagamento in base al quale l’affittuario doveva versare un canone mensile fisso o una percentuale del fatturato lordo.
Un impero immobiliare che frutta più del cibo
Il sistema immobiliare resiste ancora oggi ed è semplice intuirne i motivi. Diversamente delle altre catene di ristorazione, i cui guadagni derivano soltanto dalle vendite, McDonald’s incassa principalmente dagli affitti e dalle royalties, assicurandosi una fonte di reddito solida e poco esposta alle oscillazioni dei mercati.
In più, possedendo il terreno, l’azienda si assicura il potere decisionale e la possibilità di chiudere ogni singolo punto vendita se non si rivela redditizio.
A questo vanno aggiunti un basso rischio operativo e una crescita patrimoniale costante. Solitamente i costi di gestione e i rischi dei punti vendita sono a carico dell’affiliato mentre la “casa madre” si protegge dalle eventuali perdite operative limitandosi semplicemente a incassare diritti e affitto.
Con il passare del tempo, infine, il portafoglio immobiliare tende a rivalutarsi e crea un enorme valore aggiunto per gli azionisti.
I numeri sono impressionanti. McDonald’s ha oltre 44.000 ristoranti in giro per il mondo e più dell’85% di essi viene gestito da inquilini. Un patrimonio immobiliare che vale, secondo il conglomerato finanziario Macquarie Asset Management, circa 120 miliardi dollari, pari a poco più di 105 miliardi di euro.
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