Ci sono dei dati sul mercato immobiliare che se li sentissi al bar non ci crederebbe nessuno.
E paradossalmente questi convergono verso un’indicazione chiara: quella del bilocale. Un’evidenza in netta contrapposizione all’idea di investimento immobiliare redditizio che hanno la maggior parte degli investitori. Eppure cambiamenti nella demografia del Paese potrebbero proprio direzionare i capitali in questa categoria.
Dati che comunicano scarsità rispetto alla domanda, naturalmente non in tutti i centri. Ma che comunque meritano un approfondimento non di poco.
La fotografia che pochi raccontano
Per capire perché il bilocale potrebbe emergere come la tipologia residenziale più solida dei prossimi anni, occorrerebbe partire da una fotografia strutturale del mercato italiano che raramente viene raccontata nella sua interezza.
Secondo l’analisi Fimaa Confcommercio relativa al primo quadrimestre 2026, il mercato residenziale italiano si avvierebbe verso le 770mila compravendite annue, con una crescita attesa dell’1 1,5% nelle transazioni e di circa il 2% nei prezzi.
A trainare questo risultato non sarebbe il segmento del nuovo, che con circa 54mila unità rappresenterebbe appena il 7% del totale degli scambi, ma piuttosto lo stock residenziale già edificato.
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La ragione sarebbe tanto semplice quanto strutturale: le abitazioni nuove o completamente riqualificate scarseggerebbero e questa carenza potrebbe spingere verso l’alto i valori dell’usato in buono stato.
Qui emergerebbe il primo argomento a favore del bilocale come asset d’investimento. Dal 2010 ad oggi, i prezzi delle abitazioni nuove sarebbero saliti del 30%, mentre quelli dell’usato sarebbero calati in media dell’11%, generando un differenziale di quasi 40 punti percentuali tra le due categorie.
Chi acquistasse oggi un bilocale usato in posizione strategica potrebbe quindi entrare su valori ancora compressi rispetto al nuovo, con margini di rivalutazione potenzialmente sostenuti dalla progressiva contrazione dell’offerta di prodotto rigenerato.
Chi guida davvero la domanda
Il secondo argomento riguarderebbe la domanda. Fimaa avrebbe identificato con precisione i profili che oggi guiderebbero le richieste nel mercato residenziale: lavoratori mobili, studenti fuori sede, famiglie non più numerose e over 65 in cerca di soluzioni più gestibili. Tutti questi segmenti convergerebbero verso bilocali e trilocali, ovvero soluzioni flessibili, con spese di gestione contenute e buona accessibilità ai servizi di prossimità.
Non si tratterebbe di una preferenza passeggera legata al ciclo economico, ma di un cambiamento demografico e sociologico di lungo periodo che tenderebbe ad autoalimentarsi: l’invecchiamento della popolazione, la frammentazione dei nuclei familiari e la mobilità professionale crescente strutturerebbero stabilmente questa domanda, indipendentemente dall’andamento congiunturale.
Il 64% degli operatori Fimaa prevederebbe che la domanda di affitto continuerà a crescere nei prossimi mesi, mentre il 58% stimerebbe che l’offerta continuerà a contrarsi. Questo squilibrio strutturale tra domanda e offerta potrebbe tradursi in canoni in rialzo del 3 4% nel corso del 2026, con punte potenzialmente più significative per le locazioni a uso transitorio e per gli studenti universitari, segmenti nei quali il bilocale si collocherebbe con particolare efficacia.
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Il nodo delle case sfitte
Sarebbe utile capire cosa genererebbe questa contrazione dell’offerta locativa, perché aiuterebbe a valutare se sia destinata a risolversi nel breve periodo. Secondo i dati Fimaa, su circa 35,6 milioni di unità residenziali presenti in Italia, tra 5,5 e 6 milioni risulterebbero attualmente sfitte.
La ragione per cui questi immobili non verrebbero immessi sul mercato non sarebbe la mancanza di domanda, ma la percezione dei proprietari di essere insufficientemente tutelati dal quadro normativo vigente, con particolare riferimento ai rischi di morosità e alla complessità delle procedure di sfratto.
Questa quota di abitazioni sfitte non rientrerebbe facilmente nel mercato nel breve periodo, poiché la sua attivazione richiederebbe riforme fiscali e normative strutturali oggi ancora in discussione. Nel frattempo, chi possedesse un bilocale già locato o locabile potrebbe trovarsi in una posizione di rendita relativa, in un mercato dove l’offerta scarseggerebbe per ragioni non di mercato ma istituzionali.
Il rischio che pochi citano
Va detto però che esisterebbero anche dei rischi da considerare. La BCE avrebbe alzato i tassi a giugno, e questo si tradurrebbe inevitabilmente in costi più alti per i mutui.
Una fascia di acquirenti potrebbe risultarne toccata in modo significativo. Potrebbe trattarsi di un freno parziale per le compravendite trainate dalla leva bancaria.
Ma il discorso cambierebbe per il fronte degli affitti: meno mutui accessibili potrebbero infatti tradursi in più domanda di locazione, mentre chi disponesse di liquidità propria, senza necessità di indebitarsi, potrebbe trovare nel bilocale, anche per il suo costo d’accesso più contenuto, un terreno di gioco potenzialmente interessante.
Una lettura d’insieme
Ci sono rischi chiari, che non possono passare in secondo piano.
Il quadro che emergerebbe dai dati del 2026 potrebbe davvero direzionarsi verso il bilocale come una risposta coerente a un insieme di dinamiche strutturali che si starebbero consolidando contemporaneamente: una domanda demograficamente robusta, un’offerta locativa cronicamente insufficiente, prezzi dell’usato ancora distanti dai massimi storici e un contesto di tassi che non renderebbe l’alternativa obbligazionaria particolarmente schiacciante sul piano dei rendimenti reali.
