Casa in affitto, quali lavori deve fare il proprietario prima di affittarla

Trovare una casa in affitto adatta alle proprie esigenze non significa necessariamente poterci entrare subito. Durante la visita possono emergere problemi che fanno esitare come ad esempio le pareti da imbiancare o comunque difetti più seri che richiedono una ristrutturazione prima del trasferimento.

E la prospettiva di pagare lavori su un immobile che non è proprio può scoraggiare anche l’inquilino più interessato.

È quindi lecito chiedersi in quali condizioni il proprietario debba consegnare la casa e quali lavori sia tenuto a eseguire prima dell’ingresso del nuovo inquilino. Non tutti gli interventi, infatti, sono sullo stesso piano: una cosa è voler migliorare l’aspetto dell’abitazione, un’altra è dover risolvere problemi che ne compromettono l’utilizzo o la sicurezza.

Dalla tinteggiatura delle pareti alla ristrutturazione del bagno, fino alle riparazioni strutturali, facciamo chiarezza su quali lavori spettano al proprietario e su cosa può chiedere chi sta per prendere una casa in affitto.

Quali lavori deve fare il proprietario prima di affittare casa

È bene sottolineare che la legge non impone al proprietario di ristrutturare la casa ogni volta che cambia l’inquilino, in quanto il Codice civile si limita a stabilire le condizioni in cui l’immobile deve essere consegnato e mantenuto durante la locazione.

Nel dettaglio, l’articolo 1575 del Codice civile obbliga il proprietario a consegnare l’immobile in “buono stato di manutenzione” e a mantenerlo adatto all’uso concordato. Per una locazione abitativa, quindi, la casa deve essere in condizioni tali da poter essere utilizzata come abitazione.

Detto questo, per capire quali lavori siano necessari bisogna quindi partire dalla valutazione dello stato dell’immobile. Un bagno datato, ma funzionante, non comporta di per sé l’obbligo di rifarlo; eventuali guasti che ne impediscono il normale utilizzo richiedono invece una valutazione diversa.

Lo stesso criterio permette di distinguere un miglioramento estetico da una riparazione necessaria. Pensiamo alla tinteggiatura delle pareti: se ad esempio prima della consegna sono presenti evidenti tracce di muffa, non basta pitturare tutto l’immobile ma bisogna individuarne la causa. Quando dipende da infiltrazioni o difetti dell’immobile che ne compromettono la salubrità, l’intervento del proprietario deve infatti risolvere il problema all’origine.

Se invece le pareti sono in buone condizioni e l’inquilino desidera cambiarne il colore soltanto per una questione di gusto personale, il proprietario non è obbligato a sostenere la spesa. La tinteggiatura può comunque essere concordata prima dell’ingresso, stabilendo chi dovrà occuparsene e pagarla.

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Quali lavori possono essere fatti dall’inquilino?

Come anticipato, i lavori da effettuare prima dell’ingresso in casa possono essere definiti durante la trattativa, concordando chi dovrà occuparsene e sostenerne il costo.

Finora abbiamo approfondito gli obblighi del proprietario, così da chiarire quali richieste l’inquilino possa avanzare sulla base della legge e quali dipendano invece dalla disponibilità dell’altra parte.

Ciò non toglie che anche l’inquilino possa farsi carico dei lavori, ad esempio concordando di sistemare l’abitazione in cambio di una riduzione del canone per i primi mesi.

È opportuno mettere l’accordo per iscritto, indicando gli interventi autorizzati e le condizioni economiche, dal momento che lo sconto sull’affitto non può essere deciso unilateralmente e che il consenso del proprietario è assolutamente necessario quando i lavori comportano trasformazioni dell’immobile, come lo spostamento di una parete o modifiche agli impianti.

Per le piccole riparazioni dovute al normale utilizzo, invece, generalmente non serve un’autorizzazione specifica: durante la locazione sono di regola a carico dell’inquilino.

Attenzione, però: il consenso del proprietario ai lavori non garantisce il rimborso integrale della spesa. Salvo diversi accordi, l’articolo 1592 del Codice civile riconosce all’inquilino un’indennità calcolata, al momento della riconsegna della casa, confrontando quanto ha speso con il valore che il miglioramento conserva per l’immobile. Tra queste due somme si prende quella più bassa.

Ad esempio, se l’inquilino ha sostenuto una spesa di 3.000 euro, ma alla fine dell’affitto il miglioramento apportato vale 2.000 euro, l’indennità sarà di 2.000 euro.

Se invece il valore fosse di 4.000 euro, l’importo riconosciuto non potrebbe comunque superare i 3.000 euro spesi. Per questo è opportuno concordare per iscritto anche le condizioni dell’eventuale rimborso, verificando che il contratto non lo escluda.

Un caso particolare riguarda infine le riparazioni urgenti che spettano al proprietario: l’inquilino può provvedervi direttamente, con diritto al rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore, come stabilisce l’articolo 1577.

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