Negli anni precedenti la crisi finanziaria, gli alti prezzi delle case hanno stimolato un boom edilizio e un eccesso di case nei paesi europei periferici.
I prezzi delle case spagnole sono appena tornati a quei livelli oggi. Man mano che il patrimonio immobiliare disponibile diminuisce, la bassa offerta sta diventando il nuovo problema. Lo scorso anno il Paese ha registrato un deficit di circa 350.000 abitazioni. In Spagna si sta verificando una storia europea familiare: le persone desiderano case ma le condizioni di finanziamento stanno bloccando sia la domanda che l’offerta.
I promotori immobiliari in Spagna sono in difficoltà. I prezzi delle case reggono ma sono i volumi che contano. Le transazioni per nuove case sono diminuite di un decimo lo scorso anno. Le nuove autorizzazioni sono stagnanti e anche i completamenti sono in calo. La minore attività edilizia spiega perché i prezzi delle nuove case stanno aumentando a una velocità circa doppia rispetto a quelli di quelle esistenti. Questi fondamentali indicano qualcosa di quasi impensabile per due decenni: un’opportunità nel mercato immobiliare spagnolo.
Le azioni dei costruttori quotati spagnoli come Neinor Homes, Metrovacesa e Aedas Homes sono rimaste tutte bloccate sotto il valore contabile per anni. La mancanza di interesse da parte degli investitori sta ostacolando gli sforzi sia per sviluppare nuove case che per creare imprese con costi di capitale sostenibili.
Il disprezzo del mercato per il settore significa che i modelli finanziari vengono modificati per dare priorità ai flussi di cassa e ai rendimenti per gli azionisti. Metrovacesa ha già restituito più del 40% della sua capitalizzazione di mercato in dividendi dal 2019, finanziati attraverso i profitti e l’ottimizzazione delle banche fondiarie. Quest’anno offre ancora un rendimento previsto del 10%.
Neinor Homes ha iniziato un percorso simile lo scorso anno con la decisione di vendere la sua divisione build-to-rent e restituire denaro agli azionisti. I dividendi attesi quest’anno pari a 200 milioni di euro equivalgono a un rendimento futuro del 25%. Nel 2025 sono previsti ulteriori 150 milioni di euro.
I costruttori devono essere pronti per una prevista ripresa della domanda quest’anno con il calo dei tassi di interesse e l’entrata in vigore del sostegno ai mutui sponsorizzati dal governo. Le prevendite di Metrovacesa sono state un quinto più alte nel primo trimestre.
Incapace di raccogliere capitali, Neinor Homes sta rafforzando la propria pipeline con joint venture, contribuendo con 300 milioni di euro dal suo piano di cessione a tre partnership lo scorso anno. Necessità a parte, si spera che gli investitori guarderanno più favorevolmente a un approccio “capital-light” e ai maggiori rendimenti sul capitale che si prevede di generare.
Le azioni di tutti e tre sono aumentate di un decimo nell’ultimo mese, spinte da una prospettiva accomodante da parte della banca centrale. I rendimenti delle dimensioni di una hacienda e gli sconti del 20% sul valore contabile suggeriscono che c’è molto altro in arrivo.
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