Mutuo ristrutturazione: i requisiti per la detrazione degli interessi passivi

I benefici fiscali per i lavori sul patrimonio immobiliare non si esauriscono con la detrazione Irpef. Altre significative agevolazioni, infatti, sono state introdotte negli ultimi anni.

Tra queste, per esempio, la possibilità di pagare l’Iva in misura ridotta e quella di portare in detrazione gli interessi passivi pagati sui mutui stipulati per ristrutturare l’abitazione principale.

Anche il mutuo per la ristrutturazione quindi rientra tra quelli per i quali è possibile fruire della detrazione di tali interessi, ma nel pieno rispetto di determinati requisiti.

È l’articolo 15, comma 1-ter del Tuir a disciplinare la detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi relativi a mutui contratti per la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale, entro il limite di 2.582,28 euro.

La detrazione è inoltre cumulabile nel caso di mutui misti, richiesti sia per l’acquisto dell’abitazione principale che per la ristrutturazione o costruzione.

Vediamo di seguito tutte le istruzioni ed i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate in questi anni.

Mutuo ristrutturazioni: in cosa consiste la detrazione degli interessi passivi?

L’agevolazione consiste in una detrazione dall’Irpef degli interessi passivi, e i relativi oneri accessori, pagati sui mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale.

In particolare, è possibile portare in detrazione il 19% degli interessi pagati, indicandone l’importo nella dichiarazione annuale dei redditi. Come detto, l’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è pari a 2.582,25 euro.

Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia indicati nell’articolo 3, comma 1 - lettera d), del Dpr 380/2001.

La detrazione spetta anche per gli interventi effettuati su un immobile acquistato allo stato grezzo e per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto. E ricordiamo che, per abitazione principale, si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente.

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I requisiti per la detrazione degli interessi passivi sul mutuo ristrutturazione

La possibilità di beneficiare della detrazione degli interessi passivi del mutuo contratto per la ristrutturazione dell’abitazione principale è subordinata al rispetto di determinati requisiti:

• i lavori di costruzione o ristrutturazione dovranno essere iniziati nei sei mesi precedenti o nei 18 mesi successivi alla data di stipula del mutuo;
• a stipulare il mutuo dovrà essere il possessore a titolo di proprietà o di diritto reale dell’unità da costruire o ristrutturare,
• l’immobile oggetto di ristrutturazione o nuova costruzione dovrà essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori e deve essere quella nella quale il contribuente ed i suoi familiari intendono dimorare in via abituale.

Se è più semplice determinare chi ha diritto alla detrazione degli interessi passivi relativi al mutuo stipulato per l’acquisto di un’abitazione, il discorso si fa più complesso nel caso di ristrutturazioni o nuova costruzione.

Come spiegato dall’Agenzia delle entrate nella circolare n. 7/2021, per le ristrutturazioni edilizie, la detrazione degli interessi passivi spetta solo quando si è in possesso di abilitazione comunale in cui sia indicato che l’autorizzazione riguarda i lavori di cui all’articolo 3, comma 1, lett. d), del Dpr n. 380/200, interventi di ristrutturazione edilizia, cioè quelli:

“rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.

Se nell’abilitazione rilasciata dal Comune manca questa indicazione, il contribuente potrà usufruire della detrazione solo se richiede e ottiene analoga dichiarazione sottoscritta dal responsabile del competente ufficio comunale.

Per ulteriori approfondimenti sul provvedimento di abilitazione comunale si consiglia di consultare la circolare n. 7/2021.

Detrazione interessi passivi mutuo solo per l’importo utilizzato e per le spese documentate

La detrazione Irpef del 19% spetta limitatamente agli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato e quindi gli importi devono essere rapportati alle spese documentate e sostenute.

Per avere l’agevolazione il contribuente deve essere in possesso:

• delle quietanze di pagamento degli interessi passivi;
• della copia del contratto di mutuo, dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione:
• della copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi stessi

Il bonus Irpef al contrario non è riconosciuto sulla parte degli interessi relativi al mutuo non utilizzato, cioè eccedente l’ammontare delle spese documentate.

Qualora negli anni precedenti si sia fruito della detrazione per gli interessi del mutuo non speso per lavori di ristrutturazione, è necessario che siano soggetti a tassazione separata, ai sensi dell’articolo 17, comma 1, lettera n-bis), del TUIR.

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Necessaria voltura dell’abilitazione amministrativa per la detrazione

Per la detrazione degli interessi relativi al mutuo per lavori di ristrutturazione è fondamentale che vi sia certezza sulla data di inizio dei lavori, per rispettare il requisito temporale dei 18 mesi successivi o dei 6 mesi antecedenti alla data di stipula del mutuo indicato in precedenza.

Nella risposta all’interpello n. 38/2019, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che se l’abilitazione amministrativa risulta ancora essere intestata all’impresa costruttrice che ha ceduto l’immobile, e il contribuente non ha presentato alcuna richiesta al comune per la voltura dell’abilitazione amministrativa, la detrazione non è consentita.

Possibile il cumulo della detrazione di mutui per ristrutturazione e acquisto

Un ulteriore importante chiarimento che l’Agenzia delle Entrate ha fornito riguarda la possibilità di cumulo delle detrazione del mutuo contratto per la costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale e per l’acquisto dell’abitazione principale.

Nell’ipotesi in cui, come nel caso di specie, il mutuo venga contratto sia per l’acquisto dell’unità immobiliare sia per l’effettuazione di lavori di ristrutturazione sull’immobile da adibire ad abitazione principale, la detrazione degli interessi passivi del mutuo per l’acquisto dell’immobile è cumulabile con la detrazione per gli interessi passivi del mutuo per gli interventi di ristrutturazione solamente:

• per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare;
• nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.

Tale cumulo è ammesso anche nel caso in cui il contribuente contragga un mutuo cd. misto, ossia stipulato sia per l’acquisto che per la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale.

Tuttavia l’immobile dovrà essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori e solo se non siano ancora trascorsi due anni dall’acquisto.

Le casistiche da considerare sono principalmente queste:

• se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre sei mesi dalla conclusione dei lavori ma, comunque, entro due anni dall’acquisto, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per l’acquisto;
• se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto, ma entro sei mesi dalla conclusione dei lavori, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per la ristrutturazione;
• se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto e oltre sei mesi dalla chiusura dei lavori le detrazioni non spettano.

Per ulteriori dettagli si consiglia di consultare la risposta pubblicata dall’Agenzia delle Entrate:

Perdita del diritto alla detrazione: le ipotesi

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro.

Il diritto alla detrazione si perde inoltre al verificarsi di una delle seguenti ipotesi:

• l’unità immobiliare non viene destinata ad abitazione principale entro i sei mesi dalla data di conclusione dei lavori di costruzione (in questo caso, il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle entrate decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione);
• i lavori di costruzione dell’unità immobiliare non sono iniziati nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo (si ricorda che a decorrere dal 1° dicembre 2007 la stipula del contratto di mutuo deve avvenire nei sei mesi antecedenti ovvero nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione);
• i lavori di costruzione non sono ultimati entro il termine riportato nel provvedimento amministrativo previsto dalla vigente legislazione in materia edilizia che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso, salva la possibilità di proroga.

Attenzione: il diritto alla detrazione non viene meno se, per ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei 6 mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o non sono stati ultimati nei termini indicati nel provvedimento amministrativo che ha autorizzato la costruzione.

Benefici della detrazione interessi passivi sul mutuo ristrutturazioni

Ferma restando la detraibilità, alle condizioni sopra riportate, il beneficio in questione deve comunque essere rapportato al costo effettivo sostenuto dal contribuente per la costruzione/ristrutturazione dell’immobile.

La detrazione, infatti, spetta limitatamente agli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato e, pertanto, gli importi devono essere rapportati alle spese sostenute e documentate.

L’agevolazione, quindi, non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese documentate.