Prorogata fino al 31 dicembre 2027 l’iniziativa statale che punta a coprire fino all’80% della quota capitale per i mutui degli under 36
Domanda aperte per il mutuo giovani under 36 finalizzato all’acquisto della prima casa: nel 2026 lo Stato garantisce fino all’80% della quota capitale del finanziamento attraverso il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da CONSAP, prorogato fino al 31 dicembre 2027 dalla Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207 del 30 dicembre 2024). Una misura che permette, in presenza dei requisiti, di ottenere un mutuo fino al 100% del valore dell’immobile, senza dover disporre dell’anticipo che normalmente le banche richiedono.
La Legge di Bilancio 2025 ha inoltre stanziato 270 milioni di euro per ciascun anno del biennio 2026-2027, rendendo il Fondo uno strumento stabile e rifinanziato. Dal 1° gennaio 2025, però, l’accesso al Fondo non è più universale: spetta esclusivamente alle categorie prioritarie indicate dalla norma, tra cui i giovani under 36 occupano il posto di primo piano.
Mutuo under 36 2026: come funziona il Fondo CONSAP e quanto copre lo Stato
Il Fondo di Garanzia per l’acquisto della prima casa è gestito da CONSAP (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), società interamente partecipata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che si occupa dell’esame delle domande trasmesse telematicamente dalle banche e della verifica dei requisiti di accesso.
Il meccanismo è semplice: lo Stato si fa garante verso la banca per una quota del capitale del mutuo richiesto, riducendo il rischio per l’istituto di credito e facilitando l’erogazione del finanziamento anche a chi non dispone di garanzie patrimoniali elevate o di un anticipo consistente.
Il Fondo prevede due livelli di garanzia:
- garanzia ordinaria al 50% della quota capitale, disponibile per tutte le categorie prioritarie ammesse;
- garanzia potenziata all’80% della quota capitale, riservata alle categorie prioritarie - tra cui i giovani che non hanno compiuto 36 anni nell’anno del rogito - in possesso di un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, a condizione che il mutuo superi l’80% del prezzo di acquisto dell’immobile comprensivo di oneri accessori (LTV > 80%).
Per le famiglie numerose, la copertura può spingersi oltre: fino all’85% per i nuclei con quattro figli under 21 (con ISEE ≤ 45.000 euro) e fino al 90% per quelli con cinque o più figli under 21 (con ISEE ≤ 50.000 euro).
Ed è proprio la garanzia potenziata a cambiare le regole del gioco: con l’80% del rischio coperto dallo Stato, le banche possono concedere mutui con un LTV fino al 100%, cioè finanziamenti che coprono l’intero prezzo dell’immobile, eliminando la necessità dell’anticipo. In concreto: per comprare una casa da 200.000 euro, il giovane under 36 con i requisiti può accedere a un mutuo da 200.000 euro senza mettere sul tavolo il classico 20% - ovvero 40.000 euro - che le banche tradizionalmente richiedono.
Il limite massimo del finanziamento garantito dal Fondo è di 250.000 euro: al di sopra di questa soglia, la garanzia non è applicabile.
Mutuo under 36 2026: requisiti e come fare domanda
Per accedere alla garanzia potenziata all’80% è necessario soddisfare simultaneamente i seguenti requisiti-
- Età: non aver compiuto 36 anni nell’anno solare in cui si stipula il rogito. Il requisito si calcola sull’anno intero: chi compie 36 anni nel corso del 2026 - anche dopo la data dell’atto - non ha diritto all’agevolazione (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 12/E del 14 ottobre 2021). Chi li compirà nel 2027, invece, può accedere con un acquisto rogitato nel 2026.
- ISEE: non superiore a 40.000 euro annui, calcolato sulla DSU corrente. L’ISEE 2026 si riferisce ai redditi e al patrimonio del 2024: occorre verificare che l’attestazione sia in corso di validità alla data del rogito.
- Importo del mutuo: non superiore a 250.000 euro.
- Immobile: deve essere adibito ad abitazione principale, non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi) e non deve presentare le caratteristiche di lusso indicate dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici. L’acquisto può riguardare anche case all’asta, nel rispetto degli stessi requisiti.
- Proprietà: alla data di presentazione della domanda, il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo in Italia o all’estero, salvo il caso di immobili acquisiti per successione causa morte, ceduti in uso gratuito a genitori o fratelli.
Come fare domanda? La richiesta di accesso alla garanzia di Stato va presentata direttamente in banca, non a CONSAP. Il richiedente presenta il modulo di domanda, scaricabile dal portale CONSAP e dal sito MEF, oppure disponibile direttamente in filiale, contestualmente alla richiesta di mutuo.
Per accedere alla garanzia dell’80% occorre allegare il modello ISEE in corso di validità, unitamente a un documento di identità (passaporto e permesso di soggiorno per i cittadini stranieri). Sarà poi la banca a trasmettere la domanda telematicamente a CONSAP.
Per quanto riguarda i tempi, CONSAP darà risposta alla banca entro 20 giorni. Una volta ottenuto il via libera - sia da parte di CONSAP sia da parte della banca, che mantiene comunque la propria autonomia nel valutare il merito creditizio del richiedente - il mutuo dovrà essere perfezionato entro 90 giorni, pena la decadenza della copertura.
Le banche aderenti si impegnano a non richiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive di natura non assicurativa, oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato. Tra gli istituti che hanno aderito al Fondo figurano, a titolo indicativo, Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole Italia, BPER Banca, Banco BPM, Monte dei Paschi di Siena e Webank. L’elenco completo e aggiornato è consultabile direttamente sul sito ufficiale di CONSAP.
Il mutuo può essere richiesto per l’acquisto dell’abitazione principale, nonché per l’acquisto con contestuale ristrutturazione finalizzata all’efficientamento energetico. Non è invece ammessa la sola ristrutturazione senza acquisto.
Chi può accedere al Fondo nel 2026: under 36 e non solo
Dal 1° gennaio 2025, la Legge di Bilancio 2025 ha ristretto l’accesso al Fondo esclusivamente alle categorie prioritarie. I giovani che non hanno compiuto 36 anni sono la categoria più numerosa (circa il 70% dei mutui prima casa garantiti dal Fondo viene erogato proprio a questa fascia d’età) ma non l’unica.
Accanto agli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro, che beneficiano della garanzia all’80%, possono presentare domanda anche:
- coppie coniugate o conviventi more uxorio, con nucleo familiare costituito da almeno due anni, in cui almeno uno dei componenti non abbia superato 35 anni di età;
- nuclei familiari monogenitoriali con figli minori: persone non coniugate né conviventi con l’altro genitore dei propri figli minori conviventi, oppure persone separate, divorziate o vedove, conviventi con almeno un figlio minore;
- conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti Autonomi per le Case Popolari (IACP) o di enti comunque denominati con le stesse finalità;
- famiglie numerose: nuclei con tre o più figli under 21, con soglie ISEE differenziate in base al numero dei figli e coperture garantite crescenti (fino al 90% per cinque o più figli).
Per tutte queste categorie valgono le stesse condizioni di accesso: nessuna proprietà abitativa in corso (salvo le eccezioni per successione), immobile non di lusso, mutuo entro i 250.000 euro.
Tassi di interesse e TAEG: i limiti previsti dalla normativa
Uno dei vantaggi meno noti del Fondo riguarda il costo del mutuo. Per le categorie prioritarie, la normativa prevede che il Tasso Effettivo Globale (TEG) applicato dalla banca non possa superare il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal MEF. Si tratta di un tetto che calmiera il costo del finanziamento entro i livelli medi di mercato.
La Legge di Bilancio 2025 ha inoltre introdotto una flessibilità aggiuntiva per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027: la garanzia potenziata può essere riconosciuta anche nei casi in cui il TEG superi il TEGM, nella misura massima del differenziale positivo tra la media del tasso IRS a 10 anni del mese precedente all’erogazione e quella del trimestre di riferimento per il TEGM. Se il differenziale risulta negativo, le banche sono tenute ad applicare condizioni economiche di maggior favore rispetto al TEGM.
In concreto, per il mese di luglio 2026, il TAEG dei mutui garantiti dal Fondo CONSAP non può eccedere il 4,33% per i mutui a tasso fisso e il 4,19% per i mutui a tasso variabile.
leggi anche
Cosa sono i tassi di interesse e a cosa servono
Bonus fiscale under 36: cosa è scaduto e cosa rimane in vigore nel 2026
Un passaggio fondamentale da chiarire: il cosiddetto «bonus prima casa under 36» aveva una componente fiscale e una componente creditizia. Nel 2026 le due strade si sono definitivamente separate.
La componente creditizia, ovvero l’accesso prioritario al Fondo CONSAP con garanzia potenziata all’80%, è ancora pienamente in vigore ed è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027.
La componente fiscale - introdotta dall’articolo 64 del decreto Sostegni bis (D.L. n. 73/2021) - è invece scaduta il 31 dicembre 2023 e non è stata rinnovata. Un regime transitorio aveva consentito di beneficiarne fino al 31 dicembre 2024, ma solo a chi aveva già registrato un contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023. Dal 1° gennaio 2025, questi benefici non sono più accessibili.
Le agevolazioni fiscali, oggi non più disponibili, erano:
- esenzione dall’imposta di registro (0% invece del 2% ordinario);
- imposte ipotecaria e catastale a zero (invece di 50 euro ciascuna);
- credito d’imposta pari all’IVA pagata in caso di acquisto soggetto a IVA (acquisto da costruttore);
- esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo (0,25%), prevista in ragione del finanziamento.
Chi acquista la prima casa nel 2026 - anche se under 36 con ISEE fino a 40.000 euro - pagherà le imposte ordinarie di acquisto: imposta di registro al 2% (calcolata sul valore catastale con il regime prezzo-valore), imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna, più l’imposta sostitutiva sul mutuo dello 0,25%. Restano invece valide, per tutti gli acquirenti di prima casa indipendentemente dall’età, le agevolazioni standard sull’imposta di registro al 2% (rispetto al 9% sulle seconde case) e la detraibilità del 19% degli interessi passivi del mutuo.
Il valore concreto di ciò che rimane nel 2026 è quindi il Fondo CONSAP: uno strumento che, in assenza di decine di migliaia di euro di anticipo, può fare la differenza tra comprare casa adesso e aspettare anni.
