Secondo l’Osservatorio peggiorano le prospettive per il mercato immobiliare. Si profila all’orizzonte una fase di arretramento conseguente all’impennata dei prezzi. Quali previsioni per il 2023?
Il Rapporto di Novembre dell’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma delinea un peggioramento nelle prospettive per il futuro: il mercato immobiliare diverrà meno accessibile rispetto a quanto lo sia stato fino a qualche mese fa, anche in ragione della crescita dei valori di compravendita e locazione nel frattempo intervenuta.
L’analisi precisa subito che il progressivo deterioramento dello scenario macroeconomico ha inevitabilmente indebolito il trend rialzista che da oltre un anno e mezzo caratterizza il mercato immobiliare italiano.
La riduzione delle compravendite sarà particolarmente significativo nel corso del 2023, quando sarà esaurito l’entusiasmo post pandemico e incomberanno danni reali dovuti alla stagnazione economica. È ormai evidente come la tempesta energetica di questo 2022 abbia generato un rallentamento della ripresa nelle economie e al contempo sospinto l’inflazione che in Italia ha sfiorato il 12% nel mese di ottobre.
E dunque, il clima di fiducia dei consumatori e delle imprese è in flessione, nonostante sia l’occupazione che l’export siano in questo momento positivi. È in atto un ridimensionamento delle aspettative e questo atteggiamento si ripercuote anche sul mercato immobiliare, con una drastica riduzione delle intenzioni di acquisto e di mutuo residenziale nei prossimi mesi.
I numeri sulle compravendite di abitazioni
Le cifre, frutto del monitoraggio del mercato, non restituiscono ancora ciò che sembra prospettarsi per il mercato immobiliare italiano nel breve periodo.
Nel dettaglio, sul piano delle compravendite di abitazioni, nel primo semestre del 2022 in Italia si è registrato un aumento tendenziale del 10,1%, leggermente inferiore al +11% rilevato in corrispondenza degli immobili per l’impresa. Nel secondo semestre il preconsuntivo è -8,9% (rispetto al primo semestre).
È bene tener presente come a consuntivo del primo semestre 2022, le dimensioni del mercato residenziale eccedessero quelle raggiunte nel pre-Covid, con un incremento rispetto al primo semestre del 2019 del 34,2% a livello nazionale e del 22% per l’insieme dei 13 maggiori mercati monitorati.
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Il peso dei mutui sulle compravendite
Il mercato delle compravendite di immobili residenziali vede protagoniste le persone fisiche, con un peso del 96% sul totale degli acquisti, di cui il 50-60% risulta sostenuto dal ricorso al mutuo, per importi che si aggirano in medita tra i 130-140mila euro.
Ora, le maggiori difficoltà di ottenimento del credito riducono l’accessibilità al mercato della casa e allargano la forbice tra l’ampia fetta di domanda che necessita di un sostegno all’acquisto e quanti, appartenenti a una fascia più alta in termini di disponibilità, possono fare a meno del mutuo.
Si registra inoltre che 7 acquisti su 10 beneficiano delle agevolazioni prima casa e il 10,4% degli acquisti riguardano nuove abitazioni, per il resto si tratta di immobili già esistenti.
Le caratteristiche della domanda d’acquisto
L’Osservatorio si è soffermato anche sugli elementi che caratterizzano la domanda d’acquisto secondo gli operatori. Nel 2022 la priorità è stata rappresentata dall’individuazione di una soluzione abitativa con spazi adeguati, ove far convivere vita familiare e professionale, a differenza di quanto avvenuto nel 2021, quando il fattore di attivazione era invece rappresentato dalla ricerca di un contesto al di fuori dei grandi centri urbani.
Dal punto di vista dell’utilizzo, crescono le voci come prima casa, la sostituzione dell’abitazione e l’acquisto come investimento, mentre è in calo quello per la vacanza.
Per quanto concerne la mobilità, diminuiscono gli spostamenti verso i comuni di provincia, mentre aumentano quelli dal comune al capoluogo e all’interno del capoluogo stesso.
Infine, i driver d’acquisto: il giardino a uso esclusivo o condominiale, il doppio bagno, un ampio balcone, l’abitazione nuova o ristrutturata e la vicinanza ai servizi come scuole, sanità e uffici sono in cima alle preferenze che guidano la domanda di casa.
Aumento dei prezzi e canoni di locazione
Nella media dei 13 maggiori mercati, nel secondo semestre del 2022, i prezzi delle abitazioni sono aumentati dello 0,5% a fronte di una flessione dello 0,6% per gli uffici e di una sostanziale invarianza per i negozi (-0,1%).
Per il mercato della locazione di abitazioni, dove si sta trasferendo una quota della domanda abitativa, si conferma il tasso di crescita dei canoni del primo semestre (attorno all’1% in media), a fronte della stasi registrata nel segmento degli uffici e della lieve flessione in quello dei negozi.
Per Nomisma, il +1,1% dei canoni di locazione delle abitazioni, preceduto da un +0,9% nella prima parte dell’anno “testimonia la pressione della componente di domanda che resta esclusa dal mercato dell’acquisto e di quella già robusta di chi cerca casa in affitto”.
Ristrutturazioni, rallentamento dell’entusiasmo da bonus
Sempre secondo un sondaggio condotto dalla società, la propensione alla ristrutturazione immobiliare per il prossimo anno si raffredda notevolmente e solo l’11% dichiara di voler investire in tali interventi.
Rispetto ai 12 mesi a venire, l’analisi individua un rallentamento dell’entusiasmo provocato dai bonus edilizi. Solo l’11% degli italiani ha dichiarato che con certezza effettuerà interventi sulla propria abitazione, mentre il 38% è ancora indeciso.
Le motivazioni principali alla base della scelta di procedere con i lavori si confermano il miglioramento del comfort abitativo e la riduzione dei consumi energetici. Ma è ovvio che la presenza di incentivi e bonus continua a svolgere un effetto catalizzatore.
Dall’analisi dell’Osservatorio emerge che se nell’immediato futuro non ci fossero gli incentivi, già il 57% di coloro che pensano di effettuare oggi degli interventi di efficientamento con ricorso ai bonus non si attiverebbe.
D’altro canto, nell’ultimo anno quasi quattro italiani su dieci, il (37%), ha avviato interventi di miglioramento e/o ristrutturazione di un’abitazione, principale o secondaria. E a spingere gli italiani a effettuare i lavori è stata soprattutto l’insoddisfazione per i consumi e l’efficienza energetica.
Ma è indubbio che a fare da traino ai lavori sono stati bonus e detrazioni: il 51% dei rispondenti al sondaggio ha dichiarato che non avrebbe mai realizzato interventi in assenza di incentivi e una famiglia su due ha deciso di aderire alle detrazioni fiscali/bonus per gli interventi che ha dovuto sostenere.
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