Se si ha una casa sfitta a disposizione, concorre alla formazione del reddito imponibile e ci si devono pagare le tasse? La risposta non è univoca.
Una casa disabitata fa reddito? Sulle proprietà immobiliari si versa un’imposta, l’Imu che è considerata, generalmente, sostitutiva all’Irpef, ma ci sono casi in cui la rendita catastale dell’immobile non utilizzato dal proprietario è imponibile ai fini dell’imposta sui redditi delle persone fisiche. Sulle case diverse dall’abitazione principale non di lusso si paga sempre l’Imu in alcuni casi, però, la seconda casa concorre al reddito imponibile Irpef e, pertanto e su di essa c’è una doppia tassazione (Imu e Irpef).
Per capire come la casa disabitata incida sul reddito e, di conseguenza, sull’Irpef, bisogna capire quanto e perché la doppia tassazione si verifica sulla casa. L’unica discriminante al riguardo è l’ubicazione dell’immobile.
Casa disabitata, come funziona la tassazione?
La regola generale (all’articolo 8 del decreto legislativo 23 del 2011) prevede, per i redditi fondiari degli immobili non locati, che vi sia una alternativa di tassazione tra Imu e Irpef. Di fatto un immobile non locato sconta la tassazione con l’Imu e, in generale, non dovrebbe essere assoggettato anche all’Irpef (per quel che riguarda la rendita catastale, visto che l’Irpef è comunque dovuta se la casa è affittata sul reddito da locazione).
Come abbiamo detto, però, questa è la regola generale che è affiancata anche da una deroga prevista dal decreto Legge 147 del 2013 che, all’articolo 1, comma 717, prevede che se l’immobile non locato è situato nello stesso Comune dell’abitazione principale, pur essendo assoggettato a Imu, concorre alla formazione del reddito imponibile (ai fini Irpef e delle sue addizionali comunali e regionali) nella misura del 50%.
Quando si paga l’Irpef sulla casa disabitata e non locata?
Per avere concorrenza alla formazione del reddito imponibile, il contribuente proprietario dell’immobile disabitato e non locato deve trovarsi, contemporaneamente, nelle seguenti tre condizioni:
- possedere immobili disabitati e non locati (o avere un diritto reale su di essi);
- che tali immobili siano assoggettati a Imu;
- che gli stessi si trovino nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale del contribuente.
Va ricordato, poi, che l’articolo 41 del Dpr 917/1986 prevede anche che le case a disposizione del proprietario, differenti da quella principale, debbano essere considerate, al fine della tassazione, con una rendita catastale aumentata di un terzo.
Alla tassazione Irpef di cui sopra, quindi, va aggiunto anche l’aumento della rendita catastale per gli immobili a disposizione del proprietario e dei suoi familiari. Da questo deriva che quando un immobile è assoggettato a Irpef (perché disabitato, non locato e ubicato nello stesso Comune dell’abitazione principale) la rendita catastale dello stesso deve:
- essere rivalutata del 5%;
- aumentata di 1/3 perché è un immobile a disposizione del proprietario o dei suoi familiari;
- ridotta del 50% per quanto previsto dalla Legge per la deroga all’alternanza Imu/Irpef.
Quali immobili rientrano in questa fattispecie? Non solo per le case disabitate, ovvero quelle che il proprietario tiene sfitte e non locate, deve essere maggiorata la rendita catastale, ma anche quelle adibite a casa vacanze (utilizzate, quindi, per brevi periodi dell’anno) e quelle concesse in comodato a uso gratuito a un familiare.
Casa disabitata che si trova in un Comune diverso da quello dell’abitazione principale, quale tassazione?
Se la casa disabitata si trova, invece, in un Comune diverso da quello dell’abitazione principale, non è soggetta a Irpef e, di fatto, non concorre alla formazione del reddito imponibile. In questo caso, infatti, trovandosi i due immobili in Comuni diversi si applica l’alternatività Imu/Irpef e la casa disabitata sarà soggetta solo a tassazione Imu.
Se il contribuente che si trova in questa situazione non possiede altri redditi al di fuori di quelli derivanti dai fabbricati non locati, non è tenuto neanche a presentare la dichiarazione dei redditi annuale.
Casa disabitata nello stesso Comune dell’abitazione principale
Come abbiamo anticipato, se la casa disabitata è imponibile Imu e si trova nello stesso Comune dell’abitazione principale, oltre all’Imu è dovuta anche l’Irpef sulla rendita catastale rivalutata al 5%, aumentata di un terzo e diminuita del 50%.
La differenza di trattamento tra immobili non locati nello stesso Comune dell’abitazione principale e in Comune diverso è dovuto al fatto che il legislatore vuole invogliare i proprietari di immobili alla locazione degli stessi se sono sfitti (un discorso diverso è riservato a quelli in Comuni diversi che potrebbero essere necessari al proprietario per l’utilizzo come casa vacanze, ad esempio, o come appoggio per lavoro, studio dei figli ecc...).
In caso di immobile disabitato e non locato nello stesso Comune dell’abitazione principale, anche in assenza di altri redditi, il proprietario è tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi, ma solo se la rendita catastale aumentata di un terzo supera il limite di 500 euro (entro questo limite si è esonerati dalla presentazione).
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