Il fondo immobiliare di punta di Blackstone, noto come BREIT, è stato sotto pressione per mesi.
La società ha recentemente promosso i suoi investimenti nei data center in seguito al boom dell’intelligenza artificiale.
L’ingresso di Blackstone nei data center comporta una serie di sfide.
In passato Blackstone ha investito soprattutto su edifici residenziali, magazzini, alloggi per studenti e altri asset immobiliari commerciali che si sono rivelati investimenti sagaci.
Ora, con l’aumento dei tassi di interesse e il crollo dei valori immobiliari, il gigante degli investimenti deve rivedere la sua strategia di investimento.
Due anni fa i fondi di Blackstone, compreso il suo più grande fondo immobiliare singolo, Blackstone Real Estate Income Trust, noto come BREIT, hanno preso il controllo dell’azienda di proprietà e sviluppo di data center QTS Realty Trust in un affare da 10 miliardi di dollari che ha reso QTS il fulcro delle sue ambizioni nel settore dei data center.
I manager di Blackstone hanno affermato che il valore di QTS è triplicato da allora e che intendono espanderlo con 8,5 miliardi di dollari di nuovi progetti di data center previsti nei prossimi tre anni e un portafoglio di sviluppo a lungo termine da 50 miliardi di dollari.
L’ingresso nei data center riflette come Blackstone, uno dei più grandi proprietari al mondo, abbia cercato di adattarsi a un mercato in rapida evoluzione in cui i valori degli uffici sono crollati e anche segmenti robusti, come le proprietà residenziali, hanno cominciato a mostrare crepe.
La turbolenza è stata particolarmente evidente in BREIT, con 67 miliardi di dollari, che ha registrato nove mesi di deflussi. Finora ha pagato 9,4 miliardi di dollari agli azionisti che hanno richiesto il rimborso.
Blackstone ha faticato a invertire la narrazione su BREIT e a proporre il fondo come un modo per gli azionisti di avere esposizione nei data center, anche se questi asset attualmente costituiscono solo una piccola parte del suo portafoglio.
Dal suo lancio nel 2017, BREIT è cresciuto rapidamente nel settore immobiliare, con i mercati residenziali in rapida crescita e la costruzione di nuovi magazzini dovuto al boom dell’e-commerce e alle interruzioni delle catene di approvvigionamento del periodo pandemico
Nel 2021, BREIT, Blackstone Infrastructure Partners e altri veicoli a lungo termine gestiti da Blackstone hanno acquistato QTS. BREIT detiene una quota del 33,5% nell’acquisizione.
BREIT ha rivelato in una dichiarazione finanziaria per il secondo trimestre che i suoi investimenti nei data center, inclusa QTS, ammontano ora a 5,35 miliardi di dollari e rappresentano circa il 5% del suo portafoglio da 125 miliardi di dollari. La categoria ha generato 79,59 milioni di dollari di ricavi da affitti durante la prima metà dell’anno, si legge nella dichiarazione, il valore più basso tra tutti i segmenti di proprietà del suo portafoglio.
Secondo una presentazione agli azionisti, QTS ha aumentato il suo fatturato a 1,2 miliardi di dollari nel 2022, rispetto a 700 milioni di dollari dell’anno precedente, quando Blackstone l’ha acquisita: QTS ha firmato più contratti di locazione nel 2022 che nei precedenti 15 anni combinati.
Blackstone si sta unendo a un gruppo di investitori che si stanno interessando al mondo dei data center.
Uno studio di McKinsey di inizio anno prevede che il mercato dei data center negli Stati Uniti si raddoppierà a 35 gigawatt da 17 gigawatt entro il 2030.
La crescita ha suscitato una maggiore consapevolezza pubblica dei data center potrebbero colpire QTS. L’azienda controlla uno dei più grandi siti di sviluppo di data center del paese nella contea di Prince William, nel nord della Virginia, che ha suscitato l’ira di alcuni residenti e ambientalisti, in parte a causa della sua stretta vicinanza a un campo di battaglia storico della guerra civile. Un funzionario della contea locale che ha sostenuto il progetto ha recentemente subito una sconfitta alle elezioni primarie per la rielezione, gettando incertezza sull’approvazione urbanistica necessaria.
Il crollo di quel progetto, noto come Digital Gateway, potrebbe colpire la pipeline di sviluppo di QTS e gli sforzi di Blackstone per ottenere la crescita prevista.
BREIT ha dominato negli ultimi anni un settore privato di REIT rialzista, che include concorrenti come Starwood e Brookfield.
Il fondo offre piccoli investitori con almeno 2.500 dollari da investire e consente loro di sfruttare la gestione e competenza di investimento di Blackstone normalmente riservata alle grandi istituzioni e agli individui HNWI. Tuttavia, gli stessi investitori sono stati allarmati dal calo dei valori immobiliari, suscitando una forte richiesta di rimborso che è iniziata alla fine dell’anno scorso. Blackstone ha rifiutato di restituire più dei limiti predefiniti del 2% del valore del fondo al mese e del 5% al trimestre per evitare di dover liquidare gli asset a prezzi scontati.
La classe di azioni più grande di BREIT ha generato rendimenti netti annualizzati del 12% dal suo debutto nel 2017 ed è costantemente risultata più performante dell’industria dei REIT in generale dalla sua nascita fino a giugno, ha dichiarato Blackstone in una nota agli azionisti all’inizio di agosto che misurava le prestazioni di BREIT rispetto all’indice US REIT di MSCI.
Nella lettera agli investitori di agosto, il fondo ha dichiarato che i rimborsi per luglio erano di 3,7 miliardi di dollari, “il che è il 30% in meno rispetto al picco di gennaio, il mese più basso delle richieste di riacquisto quest’anno e il terzo mese consecutivo di richieste di riacquisto in calo”.
