Il vecchio sogno delle famiglie della borghesia italiana di avere una casa al mare e una casa in montagna è quasi svanito. I costi di gestione, le tasse locali e in alcuni casi gli oneri di ristrutturazione stanno facendo sì che il doppio possesso si sia dissolto: così o al mare o in montagna. Allo stesso tempo però è aumentata la domanda di abitazioni da locazione, complice il boom degli affitti brevi. I prezzi spesso sono pertanto saliti alle stelle e il fenomeno ha interessato soprattutto la montagna, dove l’offerta immobiliare è strutturalmente inferiore.
Una recente indagine di AbitareCo ha evidenziato questo quadro proibitivo per le principali località delle nostre Alpi, con questi valori medi al metro quadro di quanto disponibile sul mercato primario/secondario.
| Località | Provincia | Prezzo medio al mq (€) |
|---|---|---|
| Cortina d’Ampezzo | Belluno | 13.900 / 14.000 |
| Madonna di Campiglio | Trento | 10.250 |
| Courmayeur | Aosta | 9.500 |
| Corvara | Bolzano | 8.500 |
| Selva di Val Gardena | Trento | 7.800 |
| Selva di Cadore | Belluno | 7.000 |
| San Candido | Bolzano | 6.800 |
| Canazei | Trento | 6.600 |
| San Martino di Castrozza | Trento | 6.500 |
| Vigo di Fassa | Trento | 6.400 |
Tre considerazioni prevalgono:
- Il Trentino si impone di gran lunga, superando anche l’Alto Adige.
- Sempre più sono le località con doppia stagionalità (inverno/estate) a dominare il mercato. Ce ne sono addirittura alcune che riescono ad avere l’intera annualità valida per le locazioni, grazie per esempio a sport come ciclismo o golf oppure al trekking.
- Gli investitori sono spaventati dalle quotazioni, con redditività da affitti che logicamente si riducono. Spesso è solo il settore delle ristrutturazioni/smembramenti da grandi alloggi in mono e bilocali a consentire ancora condizioni “accettabili” (!) di prezzo/rendimento.
Casi concreti a confronto
Vediamo qualche offerta in tempo reale ricavati dai siti più autorevoli:
- A Canazei (Trento) sono necessari 645.000 euro per un monolocale/mansarda di 80 mq con ascensore.
- A Corvara (Bolzano) la richiesta è di 430.000 euro per un monolocale di 45 mq con ascensore.
- A Courmayeur (Aosta) si sale addirittura a 1.200.000 euro per un monolocale di 85 mq nuovo in centro con ascensore.
- A Valtournanche (Aosta) un monolocale di 53 mq con ascensore in centro si vende da 330.000 euro e quando si dice “da” si lascia intendere che non è certo l’opzione migliore.
Straricchi e stranieri
E’ evidente come l’offerta sia limitata. Lo testimonia il forte divario di prezzi, effetto di una specie di casualità qua e là, che richiede molta pazienza nella ricerca. A comprare a condizioni così proibitive sono solo investitori molto abbienti per un utilizzo personale o stranieri provenienti da Paesi in cui le quotazioni appaiono ancora più eccessive o dove esistono limitazioni nei confronti dei clienti esteri. E’ il caso soprattutto della Svizzera ma non solo. La situazione è talmente al limite anche da noi che alcune agenzie immobiliari hanno deciso di chiudere le proprie filiali in montagna, data la rarità del business. Nella elencazione di prezzi sopra esposti manca per esempio la località di Ortisei (Bolzano), dove di fatto il mercato è così limitato da considerare quasi un’eccezionalità lo scambio di case turistiche.
I proprietari d’albergo bloccano
Bisogna poi riconoscere che in alcuni casi sono gli imprenditori alberghieri a soffocare le compravendite immobiliari. Temono infatti una diffusione degli affitti a breve termine e cercano in ogni modo di controllare quelle eventuali occasioni concorrenziali che possano portare investitori di fuori a entrare in un settore teoricamente assai redditizio. In un contesto così teso chi crede nell’affare si rivolge ormai a località minori. I numeri sono infatti impietosi. Il rendimento lordo degli affitti a Cortina si stima sul 2,8%, contro il 3,0% di Corvara e di Selva di Val Gardena. E si guarda così a località alternative, con nomi poco conosciuti ma in crescita. Pochi sanno per esempio dove sono Costa (Trentino), Avelengo (Alto Adige), Valdidentro e Valdisotto (Lombardia), Gallio e Roana (Veneto) o Etroubles (Val d’Aosta). Non è qui l’offerta immobiliare sia ricca. Tutt’altro ma quanto meno i prezzi appaiono ancora sostenibili, nettamente inferiori rispetto a quelli delle località nobili delle Alpi.
Passiamo al fronte delle locazioni. Per un appartamento di una settimana con quattro posti letto si può spendere sotto i 700 euro a Tarvisio (Udine), a Clusone (Bergamo) e a Edolo (Brescia). Poco sotto i mille euro, troviamo Brusson (Aosta), Aprica (Sondrio), Pila (Aosta) e Moena (Trento). I prezzi di Cortina e Courmayeur invece non ve li diciamo, perché spesso assurdi per la maggior parte della clientela.
Arriva il Centro Italia
Crescono intanto le alternative in altre regioni. Secondo uno studio di Tecnocasa a Roccaraso (Abruzzo), dopo la rincorsa all’acquisto che ha determinato un aumento dei prezzi negli anni scorsi, si segnala ora una stabilità dei valori, anche grazie a una maggiore offerta che deriva da nuove costruzioni in corso sul versante est della località. Si tratta di palazzine, che si scambiano a prezzi medi di 3000-3500 € al mq. La provenienza dei potenziali acquirenti non è cambiata: arrivano principalmente da Lazio e Campania. Il transato medio si aggira attorno a 150/200 mila € e quasi sempre si tratta di bilocali e trilocali. Ritorna pertanto competitivo in queste condizioni l’acquisto di immobili da locazione, sebbene si tratti di un turismo meno spendaccione.
Come muoversi
Il quadro generale è cambiato e non di poco negli ultimi anni. Ecco allora qualche consiglio:
- È evidente come l’investimento per un piccolo appartamento in montagna richieda molta più attenzione rispetto al passato, con le località leader delle Alpi ormai inavvicinabili.
- Occorre quindi rivolgersi a paesi minori, non per questo meno interessanti per chi viene a passare le proprie vacanze fra i monti. Si consideri infatti che qui anche la vita costa meno, rendendo possibili permanenze più lunghe.
- Se l’obiettivo è la locazione, importante scegliere località con stagioni lunghe, quindi inverno + estate, perché la maggiore redditività si fa nei mesi caldi.
- Fondamentale impostare l’alloggio in ottica di massimo sfruttamento degli spazi. Un letto in più può aumentare la redditività finale.
- Riuscire ad abbinare l’utilizzo personale con il business è un modo per migliorare il rendimento del business.
- Infine la tattica commerciale: le piccole località sono magari meno attive in termini di promozione. Fate allora voi la pubblicità al vostro immobile con una massiccia presenza sui social, prevedendo anche una campagna sulla zona. Spesso il successo dipende proprio da questa strategia.
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