Inquilino moroso non paga l’affitto: cosa fare per tutelarsi a livello civile e fiscale?

Francesca Nunziati

1 Giugno 2022 - 10:00

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Può capitare che durante un contratto d’affitto si debba fare i conti con un inquilino moroso. Vediamo insieme come il locatore può tutelarsi da questa evenienza.

Inquilino moroso non paga l'affitto: cosa fare per tutelarsi a livello civile e fiscale?

L’insolvenza da parte del locatario di un immobile avviene quando questi supera il tempo stabilito per corrispondere il canone mensile di affitto. La morosità è regolata dalla legge 392/1978, che fissa a 20 giorni dalla data di scadenza il limite per versare gli importi richiesti nel contratto di locazione. In queste condizioni, il proprietario può agire per vie legali e obbligare l’inquilino moroso a liberare i locali. Ma non è sempre facile e, certamente, non avviene con rapidità.

In primo luogo bisogna puntualizzare che è escluso che il proprietario possa farsi giustizia da solo come per esempio interrompere le utenze all’inquilino che non paga o cambiare la serratura dei locali affittati. Infatti, in questi casi, il locatore può incorrere in ciò che si definisce reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (come approfondito ed analizzato dalle sentenze della Cassazione n. 50696/2019 e n. 56400/2018, tra le altre).

Il locatore dinanzi a un condomino moroso va incontro a diverse tipologie di danno economico tra cui, oltre a i canoni non versati, le spese legali per avviare la procedura di sfratto, l’obbligatorietà di pagare le tasse su quell’immobile (ci sono eccezioni in tal senso e le vedremo di seguito), il mancato guadagno e infruttuosità dell’immobile nel periodo di ricerca del nuovo inquilino.

Vale la pena quindi tutelarsi adeguatamente prima di sottoscrivere un contratto d’affitto e permettere a un inquilino di utilizzare un immobile di proprietà.

Vediamo come tutelarsi e quali sono le conseguenze in caso di conduttore moroso.

La tutela del proprietario

Nel caso in cui il conduttore non paghi i canoni di locazione, il locatore ha alcune possibilità per tutelarsi.
Le soluzioni a disposizione sono:

  • inviare una lettera di diffida all’inquilino con la quale si intima al conduttore di liberare l’abitazione;
  • avviare la procedura di sfratto per morosità tramite il tribunale;
  • decidere, prima di stipulare il contratto di locazione, di sottoscrivere una polizza assicurativa contro l’evenienza del mancato pagamento dei canoni;
  • ricorrere alla mediazione civile.

Il ricorso alla mediazione civile è efficace nelle controversie perché è rapido, ha costi contenuti e con l’intervento di un mediatore è possibile ristabilire il rapporto fra le parti.

Si tende a ricorrere a questa opzione quando vi siano delle contestazioni sull’abitabilità, su delle infiltrazioni o sull’entità del canone.

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Per avviare una procedura di Mediazione civile sarà necessario:

  • rivolgersi a un avvocato;
  • selezionare un Organismo di Mediazione;
  • presentare un’istanza di mediazione.

A seguito dell’avvio della procedura verrà nominato un mediatore, verrà fissata la data dell’incontro di mediazione e si convocheranno le parti.

Il giorno dell’incontro di mediazione verranno spiegate le modalità di svolgimento del procedimento, si favorirà un dialogo che permetta di arrivare ad un compromesso e si redigerà l’accordo conciliativo fra le parti. In caso contrario, il verbale sarà negativo e si allegherà all’eventuale citazione per sfratto.

I risvolti fiscali

Secondo la legge il locatore deve dichiarare all’Agenzia delle Entrate i canoni anche se non percepiti. Per evitare il pagamento delle imposte, il proprietario di casa deve far notificare l’atto di citazione per convalida di sfratto.

Da quel momento non vi è più l’obbligo di dichiarare i canoni e non sarà necessario versare le imposte Irpef su quei canoni.

Di recente, la normativa al riguardo è cambiata, con delle novità introdotte dal decreto Sostegni.

Prima dell’intervento del decreto, la normativa prevedeva l’obbligo di pagare le tasse sui canoni di locazione, anche se non percepiti, fino alla convalida della sentenza di sfratto. Il recupero delle tasse pagate poteva avvenire solo dopo, recuperandolo tramite credito d’imposta.

L’articolo 3 quinquies del dl 34/2019 ha anticipato la possibilità di non tassare gli affitti non percepiti da quando è stata richiesta e comunicata l’intimazione di sfratto, oppure da quando è stata inviata l’ingiunzione di pagamento. L’opzione però restava applicabile solo per i contratti stipulati dal primo gennaio 2020.

Come chiedere il rimborso

Le regole sono cambiate nel momento in cui è intervenuto il decreto Sostegni, che ha modificato l’articolo 3 quinquies del dl 34/19, dando ai prorpietari la possibilità di non pagare le tasse sugli affitti non percepiti, non solo per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo stipulati dal primo gennaio 2020, ma anche per quelli stipulati precedentemente.

Rimane, come data da segnare, il primo gennaio 2020, ma come riferimento temporale dell’inizio di morosità, e non rispetto alla data di stipula del contratto.

Questo il contesto normativo. Ma come si fa a chiedere il rimborso per le tasse pagate per affitti non percepiti? Il locatore ha due modi per chiedere il credito d’imposta:

  • indicarlo nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto, l’importante è non far passare il termine ordinario di prescrizione decennale;
  • presentare una richiesta di rimborso agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione.

Per l’eventuale successiva riscossione, totale o parziale, dei canoni per i quali si è usufruito del credito d’imposta, si dovrà dichiarare tra i redditi soggetti a tassazione separata il maggior reddito imponibile rideterminato, con la possibilità di scegliere la tassazione ordinaria.

Una guida per compilare il modello 730 per il 2022
Fac simile 730 per il 2022

I documenti per il rimborso nel modello 730

Per le tasse versate sugli affitti non percepiti, quindi, spetta un rimborso sotto forma di credito d’imposta di pari ammontare. In proposito, l’articolo 26 del Tuir (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) stabilisce che:

  • i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento;
  • ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis) del Tuir;
  • per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

Infine, si precisa che, per ottenere il rimborso nel modello 730, bisogna essere provvisti dei documenti che seguono:

  • intimidazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento;
  • sentenza passata in giudicato di convalida di sfratto per morosità ai fini del credito d’imposta;
  • la dichiarazione dei redditi degli anni precedenti, in modo da dimostrare il reddito relativo ai canoni di locazione non riscossi.

Insomma, sicuramente la procedura di sfratto ha le sue insidie dal momento che bisognerà attendere che l’ufficiale giudiziario lo esegua. Questa situazione si potrà però prevenire optando per un’assicurazione sull’affitto che garantisca le entrate concordate e una gestione corretta e positiva della locazione.

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