Si chiamano città fantasma e sono, sostanzialmente, vere e proprie cittadine costruite in mezzo al nulla, con edifici, palazzi e case ma senza un adeguato numero di residenti (o addirittura nessuno). La loro esistenza è particolarmente diffusa in Cina, in quella che è stata una manifestazione fisica dello sviluppo eccessivo del Paese nel settore immobiliare e della dipendenza dall’edilizia abitativa come strategia di investimento.
Oltre la Muraglia sono stati spesi miliardi di dollari per grattacieli senza abitanti e centri commerciali vuoti. Ma per quale motivo la leadership del Dragone dovrebbe aver speso così tanti denari in progetti andati in fumo? Tre le cause principali. Primo: gli enti locali cinesi sono incentivati a registrare una certa crescita del pil, e costruire grandi progetti infrastrutturali incrementa numeri e dati.
Secondo: all’ombra della Città Proibita il settore immobiliare è visto come un veicolo di investimento (in Cina, infatti, possedere beni immobili è considerato un investimento sicuro) solo che, invece di essere residenze principali, molti immobili nelle città fantasma sono stati acquistati da investitori speculativi e lasciati vuoti.
Terzo: le autorità prevedevano che centinaia di milioni di cittadini delle campagne sarebbero migrati verso le città. Da questo punto di vista la costruzione di nuove città serviva per accogliere un afflusso che, tuttavia, non si è verificato in maniera ingente. Nel 2021 i report indicavano che in Cina vi erano circa 65 milioni di case vuote, sufficienti ad ospitare l’intera popolazione della Francia.
Il fenomeno delle città fantasma cinesi
Ma cosa è andato storto? Impossibile non partire dalla speculazione. I prezzi immobiliari sono saliti alle stelle perché gli investitori hanno scommesso che il valore delle proprietà sarebbe cresciuto all’infinito. Questo ha di fatto creato una bolla in cui i prezzi non riflettevano più la domanda reale. Aggiungiamo, poi, un altro aspetto: per finanziare questi progetti, gli enti locali e gli sviluppatori immobiliari hanno contratto ingenti debiti. Si dava per scontato che la crescita futura avrebbe estinto il debito, ma quando la domanda non si è concretizzata, società, governi locali e sviluppatori si sono ritrovati con prestiti non pagati e progetti incompiuti...
Gli esempi di progetti andati a rotoli non mancano. Prendiamo lo State Guest Mansions, un progetto concepito per ospitare residenze sontuose per l’alta società e situato intorno alle colline di Shenyang (circa 400 miglia a nord-est di Pechino). Oggi, ha spiegato AFP, i loro unici residenti sono mandrie di bovini e occasionali esploratori che vagano come fantasmi tra le verande ad arco e le facciate in pietra di centinaia di ville abbandonate. I lavori sono stati gestiti da Greenland Group, nel 2010, ma a distanza di soli due anni il piano si era già arenato.
Nelle vicinanze si trova un complesso di grattacieli abbandonato documentato dal Wall Street Journal. Il sito è stato sviluppato da China Evergrande Group, l’ex più grande sviluppatore immobiliare residenziale del Paese, che ha dichiarato bancarottanell’agosto 2023, incapace di ristrutturare i 300 miliardi di dollari che doveva agli investitori. Pare che circa 800.000 delle 1,2 milioni di unità pre-vendute della società siano ancora incompiute.
La ricetta per il disastro
Le città fantasma della Cina rappresentano un problema cruciale per il mercato immobiliare del gigante asiatico, seconda economia mondiale. Per decenni, infatti, il motore del Dragone è stato alimentato dal settore immobiliare, tanto che il governo ha spesso incoraggiato sviluppi su larga scala. Ma l’invecchiamento della popolazione, i problemi di accessibilità economica e la pandemia di COVID-19, giusto per citare alcuni fattori, hanno portato a uno squilibrio tra domanda e offerta.
Il crollo di Evergrande è stato solo la punta dell’iceberg. Certo, non c’è stato un crollo sistemico come prevedevano alcuni analisti, ma numerosi sviluppatori sono massicciamente indebitati, inadempienti nei pagamenti e alle prese con gravi perdite. Non solo: come ha riferito Bloomberg, una cospicua fetta di cittadini ha accresciuto la propria ricchezza attraverso il settore immobiliare e il 70% dei beni familiari è conservato in immobili.
“Ogni calo del 5% nei prezzi delle case cancellerà 19 trilioni di yuan (2,7 trilioni di dollari) di ricchezza immobiliare”, ha spiegato il sito statunitense. Gli ultimi dati governativi hanno intanto mostrato che le vendite immobiliari in Cina si sono ridotte di quasi il 50% nell’arco del triennio appena trascorso.
