Vendita di un fabbricato in costruzione: quale regime fiscale si applica?

Antonella Ciaccia

8 Luglio 2022 - 11:59

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Il fabbricato incompleto, con i lavori di costruzione interrotti da anni, regredisce allo stadio di terreno edificabile. Il Fisco chiarisce il trattamento fiscale per il trasferimento dell’immobile.

Vendita di un fabbricato in costruzione: quale regime fiscale si applica?

Lo stato di interruzione dei lavori e l’assenza di una classificazione idonea ad attribuire all’edificio la natura di fabbricato, impedisce la riconducibilità dello stesso ai “fabbricati non ultimati”.

Il fabbricato incompleto, con i lavori di costruzione interrotti da tempo regredisce allo stadio di terreno edificabile, la cui cessione agli effetti dell’Iva è imponibile ad aliquota del 22%, con assoggettamento dell’atto alle imposte di registro e ipocatastali in misura fissa.

Questo è il parere espresso dall’Agenzia delle entrate nella risposta n. 365 del 6 luglio 2022 in cui chiarisce che la cessione di fabbricato in corso di costruzione, ancora catastalmente individuato come terreno edificabile, sarà soggetto a Iva e, in ragione del principio di alternatività Iva/Registro (art. 40 d.P.R. n. 131/1986), a imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Risposta n. 365/2022
Trasferimento di immobili catastalmente individuati come terreni - Trattamento fiscale ai fini Iva.

Lo stato di interruzione dei lavori e l’assenza di una classificazione catastale, riferibile anche alla categoria transitoria F/3, idonea ad attribuire agli stessi la natura di fabbricato, fa sì che gli immobili in argomento non siano riconducibili alla fattispecie dei «fabbricati non ultimati», ma alle aree edificabili. Approfondiamo di seguito le ragioni del Fisco.

Fabbricato in costruzione ancora accatastato come terreno “edificabile: sconta l’Iva?

A porre il quesito è un professionista delegato alla vendita e custode di un immobile nell’ambito di una procedura esecutiva pendente avanti il Tribunale, che vuole sapere come tassare il relativo atto di vendita.

In particolare, l’istante si chiede se l’operazione sia assoggettabile a Iva, sulla base delle previsioni contenute nel Dpr n. 633/1972, in materia di fabbricati non ultimati, o e se vi sia un altro diverso regime di tassazione, trattandosi di immobile ancora catastalmente individuato come terreno.

Chiarimento delle Entrate: il trattamento fiscale è quello delle aree edificabili

Con la risposta all’interpello, il Fisco specifica che un’area si considera edificabile ancor prima della conclusione dell’iter procedimentale per l’approvazione dello strumento urbanistico generale, purché detto documento di pianificazione urbanistica sia stato adottato dal Comune.

Per il trattamento fiscale da applicare alla cessione di un fabbricato incompleto si osserva che l’articolo 10, nn. 8-bis e 8-ter del decreto Iva, nell’individuare il regime applicabile alla cessione di fabbricati, non tratta specificamente anche dei fabbricati «non ultimati».

Questo induce a pensare che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d’imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione dello stesso sia esclusa dall’ambito applicativo delle suddette disposizioni, in quanto si tratta di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata a Iva.

"Terreno “edificabile”: sconta l’Iva e le altre imposte

Nel caso in esame, dal rapporto di stima dell’esecutore immobiliare, risulta che i lavori di costruzione del fabbricato in argomento e i relativi procedimenti edilizi e amministrativi sono stati interrotti in corso d’opera e che lo stesso fabbricato risulta iscritto al Catasto terreni.

Tenuto conto dello stato di interruzione dei lavori e dell’assenza di una classificazione catastale, riferibile anche alla categoria transitoria F/3, idonea ad attribuire all’immobile la natura di fabbricato, il Fisco ritiene che lo stesso non sia comunque riconducibile alla tipologia dei “fabbricati non ultimati”.

Poi aggiunge che, ai fini del trattamento Iva applicabile al caso, occorre distinguere tra “terreni edificabili”, le cui cessioni sono soggette all’imposta e “terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria” le cui vendite non rientrano nel campo di applicazione dell’Iva.

L’Agenzia riconduce il ragionamento all’articolo 36, comma 2, del Dl n. 223/2006, secondo cui si definisce «area fabbricabile», l’area «utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo».

In base a predetta disposizione, un’area si considera edificabile ancor prima della conclusione dell’iter procedimentale per l’approvazione dello strumento urbanistico generale, purché detto documento di pianificazione urbanistica sia stato adottato dal Comune.

Ne consegue che il trasferimento del fabbricato, in esame avente a oggetto terreni edificabili, sarà soggetto a Iva e, in ragione del principio di alternatività Iva/Registro, di cui all’articolo 40 del d.P.R. 26 aprile 1986, n, 131, ad imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

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