Costruire un secondo piano di una casa: quando è possibile, costi e permessi

Francesca Nunziati

25 Maggio 2022 - 17:09

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Le sopraelevazioni richiedono una particolare procedura burocratica in base alle caratteristiche strutturali e alla normativa urbanistica. Analizziamola insieme.

Costruire un secondo piano di una casa: quando è possibile, costi e permessi

Quando si pensa alle dimensioni della propria casa si vuole spesso aggiungere superficie e ampliare lo spazio abitativo. In alcuni casi, anche recuperando spazi morti, come sottotetti, si possono progettare nuovi angoli, vivere in modo più confortevole e allo stesso tempo dare più valore all’immobile.

Ad oggi, grazie ai piani di casa regionali, è possibile sfruttare un ampiamento fino al 20% del volume originale anche tramite la sopraelevazione procedendo quindi a quella che viene definita una “modifica strutturale” che non va a incidere sulle ormai proficue costruzioni di rete idrica, fognaria, elettrica che invece occorrerebbe a una nuova abitazione.

Sarà un perito, tramite sopralluogo e accertamento delle pratiche a stabilire o meno l’idoneità, sia sulla base delle peculiarità della struttura, che sul rispetto dei condomini, che nel rispetto di eventuali vincoli ambientali.

Tecnicamente parlando, le sopraelevazioni possono configurarsi come elementi che alterano significativamente il comportamento della struttura (è quindi necessario un progetto di adeguamento sismico), oppure come elementi leggeri che non comportano una modifica al comportamento strutturale globale.

Nel primo caso ricadono le realizzazioni di nuovi piani aggiuntivi, mentre nel secondo caso rientrano strutture come gazebi e pergolati, fermo restando che nei solai, nelle travi e nei pilastri sul quale insiste il nuovo carico deve essere garantita la sicurezza strutturale. Ma vediamo insieme quale è l’iter per poter procedere con la sopraelevazione

Le verifiche preventive

Gli interventi di questo tipo sull’immobile sono rivolti a sfruttare il potenziale abitativo in verticale pertanto dovranno essere eseguiti sopra l’ultimo piano o sopra il lastrico solare. Un primo fondamentale principio è quello che, proprio per la loro destinazione, è necessario un controllo preventivo sulle strutture per verificarne la solidità e la capacità di peso. Se il controllo non dovesse portare a un buon esito, si è obbligati ad abbandonare il progetto.

La suddetta verifica, volta a decretare l’adeguatezza o meno della struttura ad accogliere un altro piano superiore, si chiama valutazione della sicurezza ed è un requisito obbligatorio per legge per tutti coloro che vogliano sopraelevare o ampliare la propria casa. Devono essere per forza garantite alcune caratteristiche, tra cui la duttilità, la resistenza e la deformabilità.

Interessante a tale guisa è Corte di Cassazione 8643 del 30 maggio 2012 che così stabilisce: «Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’articolo 1127 c.c., comma 2, va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, secondo comma, c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico».

La sentenza chiarisce, in sostanza, che non è possibile fare riferimento a valutazioni di tipo tecnico per escludere dall’adeguamento strutturale un edificio soggetto a sopraelevazione.

La sopraelevazione nei condomini

Al di là della valutazione di sicurezza, bisogna prendere in esame anche il contesto urbanistico: sia come privato che come condomino, è necessario infatti adeguarsi a precise norme urbanistiche che possano essere validate da un esperto. Se sei un condomino, hai il diritto di sopraelevare solo se sei all’ultimo piano (o se sei proprietario del lastrico solare).

Il limite nella realizzazione si presenta quando il progetto può creare incompatibilità con gli altri condomini: ad esempio, se comporta una riduzione di luce o di aria, o in generale se si inficia la loro abitabilità (anche a livello puramente architettonico).

Se si rispettano le norme e si procede con il buon senso, generalmente i condomini non si oppongono e non c’è quindi il bisogno di richiedere la loro approvazione. Se però si teme non ci possa essere unanimità, è sempre meglio giocare d’anticipo e chiedere loro un parere prima di costruire in condominio.

In materia di legge interviene l’art. 1127 del Codice civile che sancisce che: «il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti».

Interessante la sentenza del Tar Campania n. sentenza 381/2022 sull’argomento. Spieghiamo come è andato il processo.

Il proprietario di un appartamento, situato all’ultimo piano di un condominio, ha realizzato, senza titolo abilitativo, il prolungamento del pergolato, la chiusura di una porzione del terrazzo e la realizzazione di un vano deposito. Successivamente, ha presentato istanza di sanatoria al Comune, ma l’Amministrazione l’ha respinta spiegando, tra le varie motivazioni, che il condomino avrebbe dovuto acquisire l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. Il proprietario ha quindi presentato ricorso al Tar.

I giudici hanno spiegato che, in base all’articolo 1127 del Codice civile, il proprietario dell’ultimo piano, o del lastrico solare, può realizzare interventi di soprelevazione. Gli unici limiti sono le condizioni statiche dell’edificio. I condomini possono opporsi alla sopraelevazione solo se l’intervento pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio, ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Dal momento che non è emersa alcuna controindicazione per la statica dell’edificio, né per l’aspetto architettonico o i diritti degli altri condomini, il Tar ha accolto il ricorso del proprietario.

Quali documenti servono

È necessario avvalersi di una serie di autorizzazioni, a partire dal permesso di costruire - o la Dia - per accertare l’idoneità della struttura alla nuova destinazione d’uso.

Gli interventi di soprelevazione, poi, sono sottoposti anche alla speciale disciplina prevista dal dpr 380/2001 (che comporta la verifica dell’idoneità della struttura esistente a sostenere il nuovo carico) e al dm 14 gennaio 2008 (che prevede la valutazione della sicurezza e, quando necessario, l’adeguamento sismico dell’intera struttura esistente) al di là del tipo di costruzione che si intende realizzare.

Fac simile della dichiarazione di idoneità statica (Dis) degli edifici
AI FINI DELLA SUSSISTENZA DELLE CONDIZIONI DI SICUREZZA – ART. 24 T.U.E. (per opere non soggette a Denuncia C.A. art. 65 e 67 del T.U.E.)

Le sopraelevazioni abusive

Nel caso in cui si realizzi una sopraelevazione senza le adeguate condizioni statiche, è prevista la demolizione, senza possibilità alcuna di sanatoria. Nel caso in cui si realizzi una sopraelevazione in un condominio in cui sia accertato un danno ai piani sottostanti o all’aspetto architettonico è prevista la demolizione oppure, a seconda dei casi, un risarcimento del danno.

Inoltre, c’è da considerare che se le sopraelevazioni in un condominio pregiudicano le condizioni statiche dell’edificio i condomini possono opporsi in qualunque momento. Al contrario, se il danno avviene a scapito del decoro architettonico l’opposizione deve essere presentata entro vent’anni.

Per decoro architettonico deve intendersi l’estetica conferita allo stabile dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante, atta a imprimere alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia

Quindi, decorso il termine ventennale, il proprietario che realizza la sopraelevazione acquisisce il diritto a mantenerla e non è obbligato al ripristino delle condizioni preesistenti.

Se invece si realizza la sopraelevazione senza permesso di costruire o in difformità da esso, ma conformemente alla disciplina edilizia e urbanistica, ovvero qualora si sia realizzato un abuso formale e non sostanziale, è possibile ricorrere all’accertamento di conformità e ottenere il permesso in sanatoria.

Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Come realizzare gli interventi di sopraelevazione

La sopraelevazione viene trattata all’art. 90 del Testo Unico dell’Edilizia dpr 380/2001.
Nello specifico si differenzia tra sopraelevazioni di strutture in muratura e strutture in cemento armato o acciaio.
È consentita, nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti:

  1. la sopraelevazione di un piano negli edifici in muratura, purché nel complesso la costruzione risponda alle prescrizioni di cui al presente capo;
  2. la sopraelevazione di edifici in cemento armato normale e precompresso, in acciaio o a pannelli portanti, purché il complesso della struttura sia conforme alle norme del presente testo unico.

L’autorizzazione è consentita previa certificazione del competente ufficio tecnico regionale, che specifichi il numero massimo di piani che è possibile realizzare in sopraelevazione e l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico.

Una norma interessante è quella contenuta all’art.6 del nuovo regolamento della regione Lazio in cui si inserisce la sopraelevazione come intervento rilevante nei riguardi della pubblica incolumità.

[…] Gli interventi rilevanti nei riguardi della pubblica incolumità, rappresentati nella Tabella A al presente regolamento, sono:
d) progetti relativi ad interventi di sopraelevazione di strutture esistenti di cui all’articolo 90 del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche.

Come anticipato in precedenza, va differenziato tra sopraelevazioni con strutture leggere o con strutture strettamente connesse alla sottostruttura. In questo regolamento sempre all’art.6 si specifica come:

i pergolati e le tettoie realizzate all’ultimo piano di edifici esistenti con strutture leggere, non sono considerate sopraelevazioni ai sensi del comma 1, lettera d).

Discorso diverso per le serre solari, dove il nuovo regolamento tende a sottolineare come le serre solari siano considerate opere prive di rilevanza, purché non siano realizzate sopra a edifici esistenti, non specificando però se esse debbano essere considerate come sopraelevazioni che comportano un adeguamento sismico dell’intera struttura.

[…]I progetti relativi agli interventi privi di rilevanza nei riguardi della pubblica incolumità, ai sensi dell’articolo 94bis del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche, non sono soggetti ad autorizzazione sismica di cui all’articolo 4, qualora ricadenti, tra le seguenti tipologie:
z) serre e serre solari ad un piano, con copertura e chiusure in teli di plastica, policarbonato o altri materiali leggeri, adibite esclusivamente a coltivazioni, non su fabbricati esistenti

Tabella regolamento Regione Lazio per le sopraelevazioni Tabella regolamento Regione Lazio per le sopraelevazioni Classe d'uso e relativi interventi suddivisi in base alle zone sismiche

Nella scelta dei materiali per le sopraelevazioni bisogna fare particolare attenzione alla portata del solaio di copertura; di conseguenza spesso si opta per materiali leggeri che riescano comunque a offrire elevate prestazioni. Se si vuole evitare un intervento strutturale pesante sull’esistente, si può optare per elementi leggeri come il legno.

Strutture in legno

Uno dei vantaggi della sopraelevazione con costruzioni in legno è la leggerezza degli elementi che spesso riescono a permettere una sopraelevazione fino a 2, o anche 3 piani sugli edifici esistenti. Inoltre spesso, grazie alle nuove tecnologie di montaggio per il prefabbricato, si possono ridurre notevolmente i tempi di realizzazione dell’opera. In più è un materiale ecologico e con i vari pacchetti in commercio si possono avere elevate prestazioni termiche. Lo svantaggio maggiore potrebbe essere costituito dalla precarietà del legno.

Strutture metalliche

Per sopraelevare si può anche optare per delle soluzioni a secco con strutture metalliche leggere. La struttura in profili multifunzione di acciaio unisce leggerezza, versatilità e velocità di esecuzione. In questa soluzione, la struttura metallica è costituita da una orditura verticale e da una struttura orizzontale, realizzate in profili di acciaio leggero, assemblati come una maglia reticolare.

FAC SIMILE SOPRAELEVAZIONE IN ACCIAIO FAC SIMILE SOPRAELEVAZIONE IN ACCIAIO FAC SIMILE DI UNA SOPRAELEVAZIONE IN ACCIAIO

Strutture di copertura

Per la copertura del nuovo piano si può optare per un tetto in legno, generalmente a falda, che unisce in genere isolamento termico, isolamento acustico, traspirabilità, igroscopicità e durata della copertura.

Anche per i tetti si può optare per un sistema costruttivo in metallo modulare, ovvero di strutture tralicciate in ferro zincato a caldo, che hanno il vantaggio di non richiedere manutenzione e assicurano stabilità e inalterabilità nel tempo.

La modularità permette di assemblare tutti gli elementi in fase d’opera a mezzo di bulloni, senza bisogno di saldature e forature, adattandosi a ogni tipologia di copertura. Ciò permette anche di smontare e rimontare l’innalzamento del piano, anche dopo molti anni dall’installazione, senza bisogno di intaccare le fondamenta dell’edificio.

Inoltre, in fase progettuale è possibile inserire abbaini e finestre da tetto e porre in opera ogni tipo di finitura (esterna e interna).

Scale per esterni e per interni

Per collegare la nuova struttura realizzata con il piano sottostante sarà necessaria la costruzione di scale, che a seconda dei casi potrebbero essere esterne o interne. Ricordiamo che per la creazione di scale interne generalmente è necessaria la Scia, mentre per le scale esterne può essere necessario il permesso di costruire, o la Dia.