Quali conseguenze per il condominio se l’amministratore non è abilitato? Ecco cosa succede in caso di assenza dei requisiti

Claudio Garau

25/01/2023

25/01/2023 - 18:55

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In un condominio talvolta l’amministratore viene scoperto senza i requisiti di onorabilità e professionalità di cui alla legge. Che succede? Il caso dell’assenza originaria e della perdita successiva.

Quali conseguenze per il condominio se l'amministratore non è abilitato? Ecco cosa succede in caso di assenza dei requisiti

Chiunque viva in un condominio non deve mai dimenticare che l’amministratore di condominio è una figura essenziale per la vita nel caseggiato, e questo per una serie di responsabilità e obblighi che egli ha nei confronti dei condomini. Non a caso la legge prevede che possa essere nominato amministratore esclusivamente la persona che abbia i requisiti di professionalità e onorabilità.

Per gestire uno stabile e tutte le questioni presenti e future, che in una realtà condominiale possono esservi, servono persone preparate e debitamente formate, perché appunto di mezzo c’è la gestione di un intero edificio. Perciò che succede nel caso in cui l’assemblea nomini una persona senza i requisiti di legge? Quali si rischi si profilano per il condominio? E come fare a verificare l’effettivo possesso dei requisiti?

Ebbene, a queste domande risponderemo di seguito e nel corso di questo articolo, non prima però di averti ricordato - per sommi capi - qual è il profilo dell’amministratore di condominio e quali sono i suoi compiti. Ecco i dettagli.

Chi è l’amministratore di condominio in breve e quali sono le sue funzioni

Prima di capire che succede nel caso emerga che l’amministratore di condominio non è abilitato, e dunque senza il conseguimento della relativa qualifica, vediamo sinteticamente chi è questa figura professionale. Ebbene, l’amministratore di condominio altro non che l’incaricato della gestione dello stabile e dell’applicazione di quanto viene deciso dall’assemblea dei condomini.

Dunque le sue funzioni tipiche sono sia amministrative - e pensiamo ad es. agli adempimenti tributari - sia esecutive - e ci riferiamo all’attuazione delle delibere (ad es. quella in materia di assunzione dell’impresa di pulizie o di compimento di lavori nello stabile). Ovviamente l’amministratore di condominio si occupa anche di far rispettare il regolamento condominiale e della tenuta rigorosa della contabilità, come pure degli aspetti legati alla conservazione dei beni comuni e della manutenzione ordinaria.

Tra gli altri compiti di questa figura, abbiamo quello di controllare come sono usati i beni e i servizi comuni - ad es. le scale - e quello della tenuta dell’anagrafe condominiale e dei registri. Non solo. Ogni amministratore condominiale deve altresì compilare il rendiconto e convocare l’assemblea dei condomini entro 180 giorni per l’approvazione. Ancora, l’apertura del conto corrente a nome del condominio consiste un ulteriore adempimento essenziale.

Come si può notare chiaramente questa figura professionale deve possedere conoscenze e competenze trasversali, e dunque non è di certo possibile ’improvvisarsi’ amministratori - specialmente nei contesti condominiali più articolati. Quindi l’abilitazione alla professione è più che dovuta.

Il contratto di mandato

Tecnicamente parlando, l’amministratore è legato ai singoli condomini del caseggiato da un rapporto di mandato con rappresentanza. Perciò ogni condomino che si chiede se l’amministratore sia davvero abilitato fa bene a ricordare che il mandato (art. 1703 c.c.) è il contratto con il quale il mandatario (l’amministratore nel caso che qui interessa) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante (i vari condomini).

Conseguentemente, l’amministratore è tenuto al rispetto delle regole di cui al Codice Civile per quanto riguarda questo specifico contratto. Non a caso, l’art. 1129 del Codice Civile che tratta di nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore di condominio richiama le disposizioni civilistiche sul mandato.

Come abbiamo accennato sopra, l’estrema varietà delle sue funzioni e le regole appena indicate sono elementi che ci fanno intuire che questo lavoro, al di là della versatilità e della pluralità delle competenze che richiede, non può essere improvvisato e perciò ogni amministratore deve aver ottenuto l’abilitazione. Questa sarà conseguita solo dopo aver svolto un corso ad hoc e superato un esame, ma non dimentichiamo che l’amministratore deve anche partecipare a corsi di aggiornamento periodici.

E non dimentichiamo che, con la riforma del condominio attuata nel 2012, il legislatore ha voluto fissare una volta per tutte i requisiti, personali e professionali, che l’amministratore di condominio deve avere per svolgere questo lavoro.

L’ipotesi dell’amministratore senza requisiti: cosa succede in queste circostanze?

Dopo le opportune precisazioni di cui sopra, chiediamoci ora che succede nel caso dell’amministratore senza i requisiti di onorabilità e professionalità, o nel caso in cui questi li perda nel corso del tempo. A quali rischi o conseguenze si va incontro? Vediamolo di seguito.

Perdita dei requisiti dell’amministratore

Ecco anzitutto il caso dell’amministratore che, al momento della nomina, ha i requisiti di onorabilità e professionalità ma che nel corso del tempo li perde. Ebbene, a riguardo non vi sono dubbi: la perdita dei requisiti determina la cessazione dall’incarico e, perciò, in queste circostanze ogni condomino può convocare senza formalità l’assemblea in modo da nominare il sostituto. Si tratta ad es. della condanna passata in giudicato o del protesto cambiario, ovvero situazioni che fanno perdere il requisito di onorabilità al professionista.

Ma attenzione perché considerazioni specifiche merita il caso dell’amministratore che non rispetta il requisito della formazione continua, e ci riferiamo all’obbligo di seguire i corsi di aggiornamento periodici. Con la riforma del condominio del 2012 su questo punto le regole sono piuttosto chiare e indicano con precisione qual è il percorso formativo da svolgere. In dette circostanze, se l’amministratore non si mette in regola, non scatterà la decadenza automatica dall’incarico, ma piuttosto la cessazione potrà essere richiesta e conseguita da ogni condomino - anche con ricorso alla magistratura.

In altre parole, la mancata partecipazione dell’amministratore di condominio ai corsi di aggiornamento annuali non comporta la nullità della delibera di nomina da parte dell’assemblea, ma può se mai essere valutata come irregolarità così grave da condurre alla revoca giudiziale del mandato in precedenza conferito.

Nomina dell’amministratore senza i requisiti fin dall’inizio

Se è nominato fin dall’inizio un amministratore senza i requisiti di legge, ogni condomino può ritenere che l’assegnazione del mandato non possa effettivamente aversi - appunto per mancanza delle condizioni stabilite dalla norme. La correlata delibera sarebbe perciò annullabile.

Per la revoca dell’amministratore di condominio la procedura da rispettare è quella di convocare l’assemblea, facoltà concessa anche ad un solo condomino - avendo cura di inserire all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore.

In particolare, nel caso in cui l’assemblea dei condomini - per le ragioni più diverse - nonostante l’effettiva mancanza dei requisiti culturali e professionali in capo all’amministratore in carica, non dia luogo alla sua revoca, il condomino o i condomini che hanno preso l’iniziativa di convocare l’assemblea sarebbero certamente autorizzati a domandare la revoca all’autorità giudiziaria.

Ricordiamo inoltre che i requisiti formativi non sono necessari laddove l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Come controllare se l’amministratore è in possesso dei requisiti?

Infine ricordiamo che l’assemblea potrà verificare l’abilitazione effettiva al momento di nominare l’amministratore, onde prevenire rischi di revoca del mandato. Infatti i condomini potranno domandare alla figura individuata di mostrare la documentazione che acclari la presenza dei requisiti di onorabilità e professionalità. Ci riferiamo perciò agli attestati di formazione iniziale e periodica o al certificato del casellario giudiziale, ad esempio.

Peraltro il condomino potrà verificare l’effettiva abilitazione dell’amministratore, consultando non soltanto i documenti condominiali, ma anche gli albi e i registri predisposti dalle associazioni di categoria. Attenzione però: l’iscrizione ad una di esse non è obbligatoria per legge per l’amministratore.

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