Cos’è il meccanismo del prezzo-valore e come permette di risparmiare sulle imposte della casa? Calcolo, requisiti ed esempi pratici per prima e seconda casa.
Il meccanismo prezzo-valore è un’agevolazione fiscale che permette di risparmiare quando si acquista un immobile. Introdotto nel 2006, permette di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale dell’immobile e non sul prezzo reale di compravendita. Questo comporta per l’acquirente un notevole risparmio, visto che il valore catastale in Italia è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato.
Il valore fiscale di un immobile si ottiene moltiplicando la rendita catastale per dei coefficienti che cambiano in base alla categoria catastale dell’immobile. Il risultato ottenuto normalmente è più basso del valore commerciale e questo consente a chi acquista di ottenere una tassazione agevolata in fase di compravendita perché l’imponibile a cui si applica la percentuale dell’imposta di registro (del 2% in caso di prima casa, del 9% in tutti gli altri casi) è rappresentato dal valore fiscale e non dal prezzo pagato.
Quando si può applicare il prezzo-valore?
La disciplina del prezzo-valore non si applica per tutte le compravendite immobiliari. Per l’applicazione è necessario che l’atto sia assoggettabile all’imposta di registro e sono esclusi, quindi, gli atti sottoposti a Iva.
Per poter applicare il meccanismo del prezzo-valore è necessario che l’acquirente sia una persona fisica (sono esclusi gli acquisti da parte di chi agisce per attività commerciali o per una società). Inoltre i beni acquistati devono essere immobili a uso abitativo e le relative pertinenze. Non si può applicare il prezzo-valore a locali per negozi, capannoni, uffici e unità immobiliari diverse dalle case di abitazione.
Si ricorda che per applicare il meccanismo del prezzo-valore è necessario farne espressa richiesta nell’atto di compravendita.
Facciamo un esempio pratico per capire meglio come funziona.
Immaginiamo di acquistare un appartamento come prima casa al prezzo di 250.000 euro. La rendita catastale dell’immobile è di 600 euro.
Per calcolare il valore catastale dell’immobile moltiplichiamo la rendita catastale per il coefficiente fisso 115,5 ottenendo il valore catastale di 69.300 euro.
Con la tassazione standard la base imponibile sarebbe di 250.000 euro con un’imposta di registro al 2% pari a 5.000 euro, con imposta ipotecaria e catastale fissa a 50 euro ognuna. Il totale delle imposte sarebbe di 5.100 euro.
Con il prezzo-valore la base imponibile è di 69.300 euro e l’imposta di registro è pari a 1.386 euro. Imposta ipotecaria e catastale rimangono fisse a 50 euro l’una con un totale delle imposte da versare di 1.486 euro.
Facciamo un altro esempio immaginando di acquistare una seconda casa sempre al prezzo di 250.000 euro e con una rendita catastale di 600 euro.
Per calcolare il valore catastale dell’immobile moltiplichiamo la rendita catastale per il coefficiente fisso 126 (è il coefficiente previsto per le seconde case) ottenendo il valore catastale di 75.600 euro.
Con la tassazione standard la base imponibile sarebbe di 250.000 euro con un’imposta di registro al 9% pari a 22.500 euro, con imposta ipotecaria e catastale fissa a 50 euro ognuna. Il totale delle imposte sarebbe di 22.600 euro.
Con il prezzo-valore la base imponibile è di 75.600 euro e l’imposta di registro è pari a 6.804 euro. Imposta ipotecaria e catastale rimangono fisse a 50 euro l’una con un totale delle imposte da versare di 6.904 euro.
A cosa serve il prezzo-valore?
La disciplina ha lo scopo di far emergere nei rogiti il reale valore dell’immobile: avendo la possibilità di applicare, infatti, la tassazione al valore catastale dell’immobile non avrebbe senso nascondere il vero prezzo a cui si acquista. Anche perché va tenuto presente che la legge prevede che se il prezzo viene occultato, le imposte sono dovute per intero sul reale importo e ad esse si aggiunge anche la sanzione amministrativa pari alla metà della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.
Vantaggi della disciplina del prezzo-valore
Uno dei vantaggi principali dell’applicazione del prezzo-valore, oltre alla riduzione della base imponibile, è che l’amministrazione fiscale non avrebbe motivo di effettuare accertamenti sul reale valore dell’immobile per verificare se questo è diverso da quello dichiarato nell’atto, visto che l’imposizione fiscale si applica sul valore catastale che non può essere modificato.
Inoltre quando si applica il prezzo-valore per legge l’onorario del notaio deve essere ridotto del 30% con un ulteriore risparmio.
Prezzo-valore anche sulle pertinenze
Il meccanismo del prezzo-valore si applica anche alle pertinenze di immobili a uso abitativo. Per poterlo applicare è necessario che la pertinenza rispetti alcuni requisiti:
- nell’atto notarile deve essere chiaro che il bene è a servizio del bene principale;
- la pertinenza deve avere una rendita catastale propria;
- la pertinenza deve avere lo stesso proprietario del bene principale che deve essere un’unità abitativa.
A differenza di quello che è previsto per altre agevolazioni, tra l’altro, con il prezzo-valore non ci sono restrizioni sul numero di pertinenze e sulle tipologie: se si acquistano due garage possono essere utilizzati entrambi come pertinenze dell’abitazione.
