Conviene vendere o affittare casa nel 2026?

Nel 2026 conviene più vendere o affittare una seconda casa che non si usa? Se la casa è stata acquista per investimento, ovviamente, il proprietario vuole ottenere il rendimento massimo. La risposta alla domanda non è uguale per ogni situazione perché dipende degli obiettivi finanziari che il proprietario ha, ma anche dagli scenari del mercato immobiliare.

Sicuramente la vendita garantisce un profitto in tempi brevi, ma c’è anche chi potrebbe preferire di ammortizzare nel tempo l’investimento generando un reddito costante. Da tenere presente che l’abbassamento dei tassi di interesse sta innescando nuove dinamiche nella compravendita, ma va sottolineato che la domanda di immobili in affitto, sia a medio che a lungo termine, è in aumento e permette ai proprietari di stabilire anche canoni di locazione più alti.

Da qualche anno, poi, il trend ha messo in campo anche una terza soluzione che va ricercata negli affitti brevi che permettono di massimizzare le entrate con un conseguente aumento della domanda di abitazioni in affitto.

Vendere o affittare?

Vendere o affittare è una scelta molto soggettiva che può variare anche in base alle esigenze del proprietario della casa. Ma per capire la convenienza di una scelta o dell’altra non bisogna prendere in considerazione solo la liquidità che si avrà a disposizione o meno, ma bisogna valutare anche l’impatto della scelta dal punto di vista fiscale.

Le considerazioni da fare, come detto poco fa, dipendono anche dalla situazione soggettiva: se ad esempio il proprietario ha deciso di trasferirsi altrove sicuramente la scelta migliore è quella di vendere. Ma se si vuole una rendita vitalizia e non si ha bisogno di liquidità immediata probabilmente è più conveniente affittare.

Cerchiamo di valutare pro e contro di entrambe le opzioni per capire quale fa più al proprio caso per ponderare la decisione migliore nel 2026.

Quando vendere casa è la soluzione più conveniente?

Ovviamente, come dicevamo in apertura, la situazione va valutata caso per caso e si deve prendere in considerazione anche il bisogno di liquidità del proprietario dell’immobile.

Se c’è bisogno di soldi, quindi, la vendita in assoluto è la scelta migliore. Come è la scelta più conveniente se l’immobile è situato in città piccole e poco turistiche nelle quali il mercato immobiliare non permette di locare l’immobile in tempi brevi e, se anche lo permettesse, non porterebbe ad avere un guadagno alto dai canoni di locazione.

Tra l’altro quando si sceglie di locare un immobile si deve tenere anche conto che si può rischiare di trovarsi ad avere a che fare con inquilini che non pagano o ci si può trovare nella condizione di avere l’immobile non locato per lunghi periodi nei quali, però, si è tenuti in ogni caso a pagare il condominio e le tasse.

Se, poi, si vive in un luogo non troppo vicino all’immobile in questione si devono mettere in conto anche viaggi per sopralluoghi, per la firma del contratto di locazione, per supervisionare eventuali riparazioni, ecc...
In tutti questi casi la soluzione più conveniente è quella di vendere l’immobile ed intascare subito liquidità evitandosi una serie di problematiche che, alla lunga, potrebbero rendere la proprietà come una perdita più che come un investimento.

In questo caso, però, si deve valutare anche l’andamento del mercato immobiliare: le vendite negli ultimi anni ristagnano anche a causa della crisi economica. Le famiglie non hanno liquidità da investire e hanno difficoltà a ottenere mutui. Vendere un’abitazione , quindi, potrebbe portare anche ad abbassare il prezzo pur di concludere il contratto. E proprio per questo la vendita, in questo preciso momento storico/economico è consigliata solo a chi veramente non può farne a meno.

Quando conviene affittare l’immobile?

Se l’immobile è situato in una zona molto richiesta (vicino a un polo universitario, vicino a zone industriali, in mete turistiche esclusive) il suo valore sale di anno in anno e si può, quindi, contare su un canone di locazione sempre in crescita. Da considerare, poi, che con la crescita dell’inflazione degli ultimi anni, anche il prezzo dell’affitto si è adeguato al costo della vita portando i canoni mensili a salire.

In molti, poi, stanno optando anche per affitti brevi che rendono meglio e tengono l’immobile impegnato per meno tempo, dando al proprietario la possibilità di variare l’importo del canone richiesto anche tra una locazione e l’altra. Proprio per questo motivo c’è una maggiore richiesta di immobili locati con contratti a scadenza lunga, sempre più difficili da reperire soprattutto per gli studenti universitari.

In alcune zone d’Italia la redditività di un immobile locato può arrivare anche al 6% annuo a cui, poi, si deve aggiungere anche la rivalutazione. Un rendimento di tutto rispetto che difficilmente si raggiungerebbe con altre tipologie di investimento.

In questo caso l’affitto è l’alternativa migliore e ripaga delle ore che si devono perdere dietro alla manutenzione dell’immobile e alla gestione della casa stessa. L’abitazione può diventare una rendita su cui fare conto, anche abbastanza importante.

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Quando la scelta migliore è l’opzione degli affitti brevi?

Gli affitti brevi possono essere l’arma vincente qualora l’immobile sia situato in una zona turistica molto richiesta in cui ci sia un ricambio e un’affluenza di gente abbastanza corposa. Nelle grandi città, ad esempio, nelle località di mare o di montagna. In questi casi con gli affitti brevi, anche avendo periodi dell’anno “scoperti”, si riesce a guadagnare abbastanza da coprire quello che si sarebbe guadagnato affittando la casa per tutto l’anno. Perché, è risaputo, gli affitti brevi rendono meglio anche se richiedono più presenza (per le pulizie e per i cambi di affittuari) del proprietario nella gestione degli ospiti.

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Quando conviene vendere e quando affittare nel 2026?

Nella seguente tabella riassumiamo quelle che sono le cose di cui tenere conto prima di decidere se vendere o affittare l’immobile:

Come si guadagna di più, vendendo o affittando?

Quello che molti potrebbero pensare è che nel lungo periodo sia più conveniente l’affitto della vendita, ma non sempre è così e soprattutto dipende dall’utilizzo della liquidità e dai costi di gestione dell’immobile.

Se si sceglie di vendere per generare un capitale immediato da inserire nei propri investimenti finanziari, bisogna considerare che l’interesso composto contribuisce a far crescere il capitale. Il rendimento storico azionario offre un rendimento medio del 7/8% annuo nel lungo termine e bisogna considerare che il capitale può essere smobilizzato rapidamente se dovesse servire.

L’affitto, di contro, genera entrate costanti ma bisogna considerare costi ricorrenti e l’usura dell’immobile che porterà, nel tempo, a dover affrontare anche ristrutturazioni importanti. La locazione in media ha una resa che oscilla tra il 4 e il 6% annuo, ma la tassazione (anche con la cedolare secca al 21%) riduce in parte il rendimento. Inoltre bisogna considerare i costi di mantenimento della casa e le spese straordinarie (potrebbe essere necessario rifare la facciata, il tetto o gli impianti). Anche se nel lungo periodo il valore dell’immobile storicamente cresce pareggiando l’inflazione, bisogna considerare che ci sono investimenti che, alla lunga, rendono di più.

Vendere per reinvestire, che garantisce un rendimento più alto, tra l’altro non prevede uno sforzo nella gestione del capitale, mentre l’affitto, pur avendo una resa minore, prevede anche uno sforzo di gestione più elevato.

L’affitto può generare un guadagno superiore alla vendita solo in tre casi specifici:

• l’immobile è stato acquistato con un mutuo a tassi bassissimi che amplificano il rendimento del proprio capitale;
• l’immobile si trova in aree molto richieste dai turisti o dagli studenti permettendo la crescita ei canoni di locazione;
• i mercati finanziari vivono un periodo di stagnazione profonda.