Chi paga le spese se l’impianto serve solo una scala? La sentenza del Tribunale di Nocera fa chiarezza sul condominio parziale e i criteri di ripartizione.
Quando si vive in un condominio ci sono questioni che periodicamente si presentano e lasciano il dubbio sull’obbligo di partecipare alla spesa o se c’è il diritto di decidere sulla realizzazione di una determinata opera. Con la sentenza 1303 del Tribunale di Nocera Inferiore del 18 maggio 2026, però, alcuni dubbi al riguardo vengono chiariti.
Sulla realizzazione di un’opera che serve solo una porzione di condominio hanno il diritto di deliberare solo coloro che saranno serviti da quell’impianto o da quel servizio e le spese per la realizzazione, la manutenzione o la riparazione dell’impianto o del servizio in questione dovranno sostenerle soltanto i condomini che sono serviti.
Quali spese non devono essere pagate in condominio?
Molto spesso ci sono condomini che si lamentano di dover pagare la riparazione e la manutenzione dell’ascensore anche se non lo utilizzano. Basta che l’ascensore serva la porzione di condominio in cui si vive per essere tenuti a pagare le spese di manutenzione e di riparazione, anche se il bene non viene mai utilizzato. Prendiamo, per esempio, il proprietario di un immobile posto al primo piano che per recarsi in casa propria utilizza sempre le scale e mai l’ascensore. Ma il servizio, transitando anche per il primo piano, serve anche la casa ivi ubicata. In teoria, quindi, il proprietario potrebbe utilizzare l’ascensore ogni volta che lo desidera, anche se non lo fa. Proprio per questo motivo è chiamato non solo a decidere per l’ascensore, ma anche a pagare le spese per il mantenimento.
È lo stesso discorso che si applica a coloro che vogliono distaccarsi dal riscaldamento condominiale per avere i termosifoni autonomi: l’impianto condominiale serve anche l’immobile di chi si distacca e proprio per questo motivo le spese di manutenzione dell’impianto e quelle per la riparazione devono essere sostenute anche da chi si è distaccato. Si tratta, infatti, di un bene comune che in teoria potrebbe servire anche l’appartamento di chi ha scelto il riscaldamento autonomo.
La sentenza del Tribunale di Nocera
La sentenza del 18 maggio scorso, però, riguarda servizi che servono soltanto una parte del condominio. La vicenda che porta alla sentenza nasce da una delibera con la quale i proprietari di una scala di un complesso condominiale decidono di rifare la conduttura idrica di mandata, invece che in modalità interrata, scegliendo la posa fuori traccia. Una condomina aveva deciso di impugnare la decisione sostenendo che l’impianto, andando ad attraversare le strutture perimetrali dello stabile doveva avere il consenso di tutti i proprietari e non solo di quelli della scala interessata dall’utilizzo.
Il Tribunale di Nocera, però, ha respinto il ricorso. Il cuore della questione va ricercato nel condominio parziale, vale a dire un istituto che nasce dall’utilizzo e non dalla posizione dell’immobile. Se un cortile, una scala, impianti od opere servono soltanto una parte del fabbricato, le spese di gestione ricadono, secondo quanto stabilito dall’articolo 1123 del codice civile, soltanto sui condomini che beneficiano del servizio o dell’opera in concreto. Si tratta di una clausola prevista dalla legge e non a discrezione del regolamento condominiale.
A tal riguardo era intervenuta anche la Corte di Cassazione con la sentenza 4127 del 2016 con la quale aveva chiarito che il condominio parziale sorge ogni volta che un bene serve soltanto una parte dell’edificio. In questi casi le delibere che riguardano il bene vanno calcolate soltanto prendendo a riferimento i condomini interessati dall’utilizzo.
Il percorso fisico non conta
Tornando, quindi, alla sentenza del Tribunale di Nocera, i giudici hanno stabilito che la collocazione materiale del bene o del servizio non è importante per comprendere chi deve deliberare per la sua realizzazione. A contare è soltanto l’utilizzo concreto da parte dei condomini e se la struttura idrica serve solo una parte del fabbricato a deliberare (e a sostenere le spese) sono soltanto i condomini delle unità immobiliari servite.
