Il mercato immobiliare commerciale a Tokyo, tra i più vivaci al mondo, si conferma protagonista di una ripresa solida e redditizia.
Il tasso di uffici vuoti nella capitale giapponese si attesta al 3%, un valore nettamente inferiore al 15% di New York e all’8% di Londra.
Questa performance straordinaria riflette il crescente interesse di finanziatori globali, turisti e aziende di private equity per il Giappone, favorito da tassi d’interesse bassi e da politiche economiche accomodanti.
Secondo i dati di MSCI, il volume totale delle transazioni immobiliari, che include uffici, hotel e logistica, ha raggiunto 23,6 miliardi di dollari nella prima metà del 2024, un livello record mai registrato dal 2007, anno in cui l’indice globale ha iniziato a raccogliere questi dati. Questo valore rappresenta un incremento del 30% rispetto allo stesso periodo del 2022, dimostrando una crescita significativa.
Anche i rendimenti sono in aumento: i ritorni di capitale e reddito combinati annualizzati hanno raggiunto il 4,8% a metà del 2024, in crescita rispetto al 4,4% del 2023. In confronto, mercati maturi come Stati Uniti, Regno Unito e Australia hanno subito cali dei rendimenti compresi tra l’1% e il 7% nello stesso periodo.
Questa dinamica positiva è trainata da diversi fattori. La ripresa della cultura lavorativa in presenza, dopo la pandemia di Covid-19, ha sostenuto la domanda di spazi per uffici. Contemporaneamente, la debolezza dello yen ha reso il Giappone una meta turistica estremamente attraente, con 30 milioni di visitatori registrati da gennaio a ottobre 2024, rispetto ai 25 milioni dell’intero 2023. Gli alti tassi di occupazione alberghiera ne sono una conseguenza diretta, favorendo ulteriormente il settore immobiliare commerciale. Inoltre, le aziende giapponesi, sotto pressione per migliorare i rendimenti degli azionisti, stanno accelerando la vendita di proprietà non strategiche. Un esempio significativo è Seibu, che nel 2024 ha messo sul mercato un edificio centrale di Tokyo per almeno 1,95 miliardi di dollari, attirando acquirenti come Blackstone e il fondo sovrano GIC di Singapore.
Nonostante l’aumento graduale dei tassi d’interesse, la politica monetaria giapponese rimane accomodante. La Banca del Giappone prevede che il tasso a breve termine possa raggiungere lo 0,75% nel 2025, ma i tassi di finanziamento immobiliare commerciale restano sotto il 2%, consentendo ad acquirenti locali e internazionali di sostenere piccoli aumenti. Tuttavia, alcuni rischi cominciano a emergere: il rapporto tra prezzi degli immobili commerciali e affitti ha superato i livelli registrati prima della crisi finanziaria globale del 2008, mentre i prestiti al settore immobiliare continuano a crescere, come segnalato dalla Banca del Giappone.
Nonostante questi avvertimenti, il mercato immobiliare giapponese si mantiene in equilibrio grazie alla presenza di grandi compratori e venditori. Con rendimenti competitivi, un turismo in espansione e un contesto di investimento stabile, il Giappone si conferma una destinazione chiave per il capitale globale. Tuttavia, il rischio di surriscaldamento suggerisce un approccio prudente per il futuro.
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