Come acquistare casa da privato senza agenzia

Si può comprare casa da privato senza agenzia immobiliare? Si tratta di una domanda non certo banale, visto quanto la provvigione dell’agenzia immobiliare incide sul costo finale dell’immobile, e non riguarda soltanto chi è alla ricerca di una nuova abitazione.

Acquistare una casa, per molti, è uno degli investimenti della vita, ma si tratta anche di una spesa importante che non deve essere sottovalutata. Proprio per questo, un modo per tagliare i costi è quello di risparmiare sui costi della provvigione dell’agenzia immobiliare e scegliere di comprare casa da privati.

Chi vuole fare questa scelta deve tenere conto dei possibili rischi. Affidarsi a un’agenzia immobiliare, infatti, permette di evitare diversi problemi e pericoli. Chi decide di comprare casa da privato senza agenzia si troverà a dover affrontare l’intero procedimento da solo, dovrà munirsi di tanta pazienza e fare attenzione ai dettagli.

Lo scopo di questa guida è proprio quello di aiutare in questa operazione e valutare con consapevolezza se valga la pena comprare casa senza un agente immobiliare, o provare ad affidarsi a qualcuno.

Come acquistare casa da privato senza agenzia

Non è obbligatorio affidarsi a un’agenzia immobiliare per comprare o vendere casa, si tratta di una scelta che, però, rende sicuramente la compravendita molto più facile. Per chiunque lo voglia, però, è assolutamente possibile svolgere l’intero procedimento in autonomia, coinvolgendo solo le figure tecniche obbligatorie, come il notaio.

Bisognerà però munirsi di:

• tempo per svolgere tutte le diverse procedure obbligatorie;
• pazienza e attenzione, soprattutto nella compilazione dei documenti;
• capacità di ricerca, per trovare la casa giusta, senza potersi affidare a qualcuno in grado di consigliare;
• capacità contrattuali, se si desidera trattare sul prezzo.

Se non usi un’agenzia risparmierai la commissione di mediazione, generalmente, tra il 2% e il 3% del prezzo di vendita. Tuttavia, ci sono costi obbligatori.

• Notaio: varia in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto.
• Imposta prima casa: imposta di registro al 2% (su valore catastale).
• Imposta seconda casa: imposta di registro al 9%.
• Eventuali costi di consulenza (avvocato o tecnico per perizie).

Dove comprare casa da privato senza agenzia

In molti preferiscono vendere casa affidandosi a delle agenzie. Per questo potrebbe occorrere più tempo per trovare l’immobile dei sogni privatamente. Tuttavia, le persone interessate a vendere senza un intermediario ci sono, e grazie a internet è molto facile entrarvi in contatto.

I luoghi migliori per trovare casa da privato sono:

• portali specializzati per la vendita senza agenzia;
• gruppi di compravendita e suggerimenti tra privati sui social. In questo caso vale la pena di avere qualche attenzione in più, ma si possono trovare diversi annunci e consigli;
• tramite il passaparola. Questo metodo funziona sia online, sia offline. Quando si sceglie la zona in cui si vuole acquistare casa, chiedere in giro e attivare la propria rete di contatti è un ottimo modo per allargare la ricerca.

Cosa controllare prima di comprare casa senza agenzia immobiliare

Trovare un immobile interessante e che valga la pena acquistare da privato non è difficile. Tuttavia, è più complesso comprare casa senza agenzia immobiliare, perché significa svolgere tutti i diversi passaggi da soli.

Bisognerà quindi controllare diversi elementi prima di procedere:

• Stato di conservazione dell’immobile. Non è detto che il venditore sia a conoscenza di tutti gli eventuali problemi della casa in vendita, soprattutto se è rimasta disabitata per lungo tempo. Bisognerà controllare quindi se ci sono danni non visibili a occhio nudo, da quelli nelle tubature alla possibile presenza di muffe.
• Eventuale presenza di debiti. Infatti se si acquista un appartamento in un condominio si diventa debitori delle spese condominiali non pagate dal precedente proprietario.
• Stato degli impianti, certificazione energetica, e attestato di conformità.
• Controllare la conformità della documentazione della casa rispetto alla visura catastale e ipotecaria. Bisognerà quindi studiare attentamente l’atto di provenienza, progetti approvati, varianti e planimetrie. In questo caso se non si hanno le competenze, è consigliabile affidarsi a un tecnico (che dovrà essere pagato).
• Si dovrà chiedere la visura catastale della casa all’agenzia del territorio, per controllare la rendita catastale e gli estremi del proprietario.
• Attraverso l’ufficio tecnico del Comune bisognerà fare i controlli di conformità urbanistica.
• Infine, è importante fare un’ispezione ipotecaria dei 20 anni precedenti, per verificare gli atti di trasferimento e la presenza di eventuali diritti e vincoli sulla casa in questione, come nel caso di un usufrutto.

Attenzione alla proposta d’acquisto

Se si decide di procedere senza agenzia immobiliare bisogna prestare particolare attenzione alla proposta di acquisto, l’offerta scritta che si presenta al venditore prima di comprare casa. Solitamente, quando si utilizza l’agenzia immobiliare, basta comunicare il prezzo che si intende offrire per acquistare la casa, senza preoccuparsi di scrivere la proposta.

Operando senza agenzia la proposta di acquisto va scritta in autonomia o con l’ausilio di un notaio, che però si tradurrebbe in un costo maggiore. Nel documento bisogna indicare il prezzo massimo che si è disposti a pagare per l’immobile e le condizioni per acquistarlo. Se il venditore accetta la proposta, solitamente, viene chiesto il versamento di una caparra per dimostrare la propria volontà nell’acquisto.

Comprare casa senza agenzia: il mutuo

Difficilmente se si acquista un immobile si riesce a farlo con solo i propri risparmi. Nella maggior parte dei casi è necessario rivolgersi a una banca e chiedere un mutuo.

Chi sta per comprare casa, con o senza agenzia immobiliare, ha già svolto tutti i passi preliminari per la richiesta del mutuo. Bisogna però fare attenzione a un aspetto: spesso gli agenti immobiliari hanno le conoscenze necessarie per accedere a clausole e offerte di mutui migliori per i clienti. Comprando casa senza agenzia immobiliare si rischia di perdere questa possibilità. Bisognerà quindi prepararsi per tempo, valutando tutte le possibili opzioni e condizioni con occhio critico e pazienza.

Vincolare la proposta di acquisto al mutuo

Quando si presenta una proposta di acquisto si è vincolati a comprare la casa.

Se, per qualsiasi motivo, non si riesce a ottenere il mutuo entro i termini previsti per la stipulazione del rogito si rischia di perdere la caparra. Proprio per questo motivo è sempre bene vincolare la proposta di acquisto all’accettazione della richiesta di mutuo.

In questo modo non si corre il rischio di perdere la caparra già versata e non c’è il pericolo che il venditore chieda il rispetto dell’accordo o il risarcimento dei danni davanti a un giudice. Inserire una clausola che vincola l’acquisto all’ottenimento del mutuo, quindi, è di fondamentale importanza per poter procedere con serenità a comprare casa senza agenzia immobiliare.

Molti privati utilizzano modelli di proposta scaricati online che non contengono questa clausola o la contengono in modo errato. Il consiglio, in questo caso, è sempre di farla revisionare dal notaio prima di firmarla.

I rischi della compravendita tra privati

Quando ci si chiede come comprare casa senza agenzia, ci si domanda anche “quali sono i rischi?”.

Come in ogni compravendita, anche quella tra privati ha i suoi rischi chiaramente. Tuttavia una buona dose di pazienza, conoscenza della materia, e tempo, possono ridurli. Sicuramente comprare casa senza un agente immobiliare non è la scelta giusta per chi è di fretta.

Bisognerà quindi tenere in conto la possibilità di trovarsi di fronte ad alcuni problemi. Per esempio:

• difficoltà di mediazione. Quando entrambe le parti non hanno esperienza in questo campo, può essere difficile trovare un accordo vantaggioso.
• difficoltà nel reperire i documenti richiesti. Spesso e volentieri il venditore non avrà a disposizione la documentazione necessaria. Bisognerà quindi munirsi di molta pazienza per contattare tutti gli uffici e i tecnici del caso.
• problemi nel riuscire a coordinare tutte le parti necessarie, quindi notaio, banca, periti, venditore e compratore.
• complicazioni nella compilazione della proposta e del contratto. Bisognerà necessariamente affidarsi a un notaio che possa evitare problemi di ogni genere.

Comprare casa senza agenzia immobiliare: i vantaggi

Comprare un immobile senza agente ha anche dei vantaggi. Il primo tra tutti è la possibilità di acquistare una casa senza pagare le commissioni all’agenzia, che si aggirano intorno al 4% o il 5% del costo totale, ma sono anche più alte nelle grandi città.

Il risparmio, però, probabilmente sarà inferiore, di circa il 3%, perché bisognerà conteggiare gli onorari di tutti i professionisti a cui ci si rivolge, come il notaio. Se è vero, quindi, che i vantaggi della presenza di un’agenzia sono evidenti, muoversi in solitaria è comunque una possibilità. Questa opzione è preferita a chi ha una buona conoscenza del mercato e/o dei vari procedimenti necessari, ma non è impossibile.

Siccome chi compra casa da privato solitamente ha tempo e conoscenze, il vantaggio di questa scelta non si può ridurre solamente al risparmio delle commissioni. Permette di avere più controllo su tutto il processo di contrattazione, e di essere completamente autonomi in tutte le fasi.
Non si tratta, come può sembrare, di un’operazione impossibile, ma è comunque una scelta che va presa con le dovute attenzioni.