Come aprire un B&B? Leggi, requisiti, finanziamenti, quanto si guadagna, perché aprire un B&B e consigli utili

Come aprire un B&B? Ecco una guida pratica e completa, contenente leggi, requisiti, finanziamenti, quanto costa, quanto si guadagna con un B&B, perché aprire un B&B e consigli utili per aprire un bed and breakfast.

Come aprire un B&B? Leggi, requisiti, finanziamenti, quanto si guadagna, perché aprire un B&B e consigli utili

Come aprire un B&B? Quali sono le leggi per aprirlo? E i requisiti? Sono previsti dei finanziamenti? Quanto si guadagna? E perché aprirlo?
Di seguito troverete tutte le risposte alle vostre domande e saprete come dare il via alla vostra attività imprenditoriale.

Negli ultimi anni le attività ricettive hanno avuto una crescita importante e sono molte le persone che si saranno domandate come aprire un B&B.
Aprire un bed and breakfast, infatti, può rappresentare una forma di guadagno extra oppure un’attività a tempo pieno.

In realtà non è poi così difficile aprire un B&B, basta solamente conoscere bene tutti i passaggi da seguire. Questa semplice guida vi aiuterà a capire non solo come farlo, ma anche i requisiti necessari, le leggi, i finanziamenti previsti, quanto si guadagna, quanto costa e perché aprire un B&B.

Sebbene aprire questo tipo ’attività possa non essere così difficile, gestirlo in modo ottimale è tutt’altra cosa. Di seguito vi forniremo anche alcuni consigli utili per coloro che hanno deciso di aprire un bed and breakfast e di dedicarsi, dunque, alle attività ricettive.

Le leggi che ne disciplinano l’apertura variano di regione in regione ed è importante capire come funziona la normativa nella vostra regione prima di decidere di aprire una struttura ricettiva.

Inoltre non tutti sanno che c’è differenza tra chi apre un B&B e chi apre un affittacamere e le procedure (oltre che i costi) per aprire le due strutture sono diverse.

Questa guida, dunque, vi spiegherà tutto quello che c’è da sapere sui B&B e sul come aprirli.

Come aprire un B&B: ecco cosa fare (la SCIA)

Secondo la normativa regionale, i bed and breakfast sono strutture ricettive gestiti da privati che, sulla base della propria organizzazione familiare, destinano alcune stanze della propria abitazione ad attività di tipo ricettivo.
I B&B sono costituiti da un numero limitato di camere e la loro attività prevede periodi apertura e chiusura stagionale, il tutto sulla base di quanto stabilito dalle specifiche normative regionali.

Visto che le leggi che gestiscono l’apertura di un B&B sono regionali, prima di tutto è necessario consultare la normativa specifica che disciplina l’apertura di bed and breakfast nella propria regione di residenza (di cui parleremo approfonditamente nel prossimo paragrafo).

Le leggi regionali afferiscono tutte alla normativa nazionale, ossia alla Legge 29 marzo 2001, n. 135 - «Riforma della legislazione nazionale del turismo», pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 92 del 20 aprile 2001.

Fatto ciò, è necessario compilare i moduli per la Dichiarazione di Inizio Attività, reperibili su internet o presso lo sportello SUAP del proprio comune. I moduli da compilare prendono il nome di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) che rispetto alla procedura precedente detta DIA (Denuncia di Inizio Attività) ha il vantaggio di rendere immediata l’apertura dell’attività ricettiva.

I comuni possono applicare un diritto di istruttoria rispetto alla SCIA che può andare dai 30 ai 150 euro.

Insieme alla SCIA vanno consegnati anche diversi allegati, che variano di regione in regione e che possono essere inviati telematicamente o in forma cartacea.
Gli allegati richiesti possono andare dalla planimetria della struttura, al contratto di proprietà o di affitto, ma anche altri tipi di documenti.

Successivamente si deve procedere all’avvio delle pratiche gestite dalle A.A.P.I.T. o dagli Uffici Turistici che riguardano il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti all’Autorità di Pubblica Sicurezza, ma anche la classificazione della struttura. Anche in questo caso la normativa varia in base alla regione di appartenenza.

Come aprire un B&B: leggi nelle varie regioni

Come abbiamo detto la normativa che gestisce l’apertura di un B&B cambia di regione in regione. Per questo è importante conoscere cosa dice la legge nella propria regione di appartenenza in merito all’apertura di bed and breakfast.

Di seguito riportiamo cosa dice la normativa regione per regione (in ordine alfabetico), evidenziando anche il numero massimo di camere e di posti letto previsti.

Abruzzo (Legge 78/00)

  1. Numero massimo camere: 4
  2. Numero massimo posti letto: 10

In questa regione è consentito svolgere attività ricettiva legata al B&B anche in immobili diversi da quello di residenza, ma c’è divieto di permanenza dell’ospite per oltre 30 giorni consecutivi.

Basilicata (Legge 8/08)

  • Numero massimo camere: 4/6
  • Numero massimo posti letto: 8/12

È consentito aprire un numero di 6 camere con 12 posti letto solo in quelle città che hanno più di 5mila abitanti. In questo caso l’attività è consentita anche in immobili collocati nelle vicinanze della residenza del proprietario e si può aprire per un minimo di 90 giorni e per un massimo di 270 giorni.

Calabria (Legge 2/03)

  • Numero massimo camere: 4
  • Numero massimo posti letto: 8

Qui vige il divieto di gestire più di un B&B per il proprietario e di permanenza dell’ospite oltre i 60 giorni consecutivi.

Campania (Legge 5/01)

  • Numero massimo camere: 3
  • Numero massimo posti letto: 6

Vige il divieto di permanenza dell’ospite per oltre 30 giorni consecutivi.

Emilia-Romagna (Legge 16 art. 13 Dgr 2149/04)

  • Numero massimo camere: 3
  • Numero massimo posti letto: 6

Vige il divieto di permanenza dell’ospite per oltre 60 giorni consecutivi e il soggiorno dello stesso ospite si può rinnovare dopo una pausa di almeno 5 giorni.

Friuli-Venezia Giulia (Legge 2/02 art. 81)

  • Numero massimo camere: 4
  • Numero massimo posti letto: 8

Lazio (Legge 13/07 - 16/08)

  • Numero massimo camere: 3
  • Numero massimo posti letto: 6

Divieto di permanenza dell’ospite per oltre 90 giorni consecutivi. Inoltre è previsto un periodo di inattività di almeno 120 giorni l’anno, anche non consecutivi, che si riducono a 30 giorni se nel comune non ci sono altre strutture ricettive.

Liguria (Legge 2/08 - 3/10)

  • Numero massimo camere: 3

Inoltre nella struttura deve essere presente obbligatoriamente una stanza ad uso del titolare.

Lombardia (Legge 15/07)

  • Numero massimo camere: 3
  • Numero massimo posti letto: 12

Marche (9/06)

  • Numero massimo camere: 3
  • Numero massimo posti letto: 6

Divieto di permanenza dell’ospite per oltre 30 giorni consecutivi. In questa regione l’attività è consentita in immobili collocati non oltre i 200 metri dall’abitazione principale.

Molise (Legge 13/2002)

  • Numero massimo camere: 3
  • Numero massimo posti letto: 6

Divieto di permanenza dell’ospite per oltre 90 giorni consecutivi.

Piemonte (Legge 20/2000)

  • Numero massimo camere: 3
  • Numero massimo posti letto: 6

Durante l’anno l’attività non può restare aperta per più di 270 giorni: un periodo minimo di apertura continuativa per 45 giorni, mentre i rimanenti periodi devono essere di 30 giorni ciascuno.

Puglia (Legge 17/01)

  • Numero massimo camere: 6
  • Numero massimo posti letto: 10

In questa regione l’attività è consentita in immobili collocati non oltre i 90 metri dall’abitazione principale del titolare.

Sardegna (Legge 27/98 - dgr 1/6 del 2001)

  • Numero massimo camere: 3
  • Numero massimo posti letto: 6

Il periodo di chiusura dell’attività non deve essere inferiore ai 60 giorni, anche non continuativo.

Sicilia (Legge 32/2000)

  • Numero massimo camere: 5
  • Numero massimo posti letto: 20

Toscana (Legge 42/2000)

  • Numero massimo camere: 6
  • Numero massimo posti letto: 12

Trento (Legge 7/02 Dpp 28-149/leg. del 2003)

  • Numero massimo camere: 3

Attività consentita anche in immobili separati da quello di residenza del titolare, ma questo deve risiedere in un comune della provincia. Inoltre l’attività deve essere svolta per almeno 60 giorni all’anno, anche non consecutivi.

Bolzano (Legge 12/95 Dpp 32/96)

  • Numero massimo camere: 6

Si possono affittare 6 camere oppure 4 appartamenti, purché nello stesso edificio.

Umbria (Legge 18/06)

  • Numero massimo camere: 3
  • Numero massimo posti letto: 8

Divieto di permanenza dell’ospite per oltre 30 giorni consecutivi, il periodo di chiusura dell’attività deve essere di 60 giorni, che si riducono a 30 giorni se nel comune non ci sono altre strutture ricettive autorizzate. Inoltre in questa regione è possibile gestire in forma non imprenditoriale anche affittacamere, case e appartamenti locati ad uso turistico.

Valle d’Aosta (Legge 11/96)

  • Numero massimo camere: 3
  • Numero massimo posti letto: 6

In questa regione l’attività è consentita in immobili collocati non oltre i 50 metri dall’abitazione principale del titolare.

Veneto (Legge 33/02)

  • Numero massimo camere: 3

Come aprire un B&B: requisiti, è necessaria la partita IVA?

Per aprire un B&B è necessario che la struttura risponda a certi tipi di requisiti, ossia che l’immobile sia in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza, oltre a degli standard minimi anche per le stanze.

Per queste, infatti, è richiesto un arredo di base e una superficie minima in base ai posti letto, inoltre gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza passare in quella di altri ospiti o all’interno dei servizi destinati ad altri ospiti o alla famiglia.

Anche i bagni devono possedere di attrezzature minime e si deve garantire la presenza di un bagno ad uso esclusivo per gli ospiti oltre un certo numero di stanze e posti letto.
Si deve provvedere alla pulizia quotidiana dei locali, mentre per quanto riguarda il cambio di biancheria, la cadenza può essere variabile, ma comunque effettuata ad ogni cambio ospite.

Per aprire un bed and breakfast non è necessaria la partita IVA, ma questo pone dei vincoli all’attività, con periodi di chiusura obbligati, con un numero di giorni stabilito su base regionale e che possono essere anche non continuativi.

Per quanto riguarda la somministrazione di cibo, in genere è richiesto che questo venga servito senza alcuna manipolazione e che al massimo venga riscaldato, ma anche in questo caso la normativa varia di regione in regione.

In generale, il fatto di non aprire partita Iva e quindi di non svolgere l’attività a titolo imprenditoriale, pone delle condizioni ben precise:

  • pulizia delle stanze e somministrazione della colazione deve essere effettuata dai familiari e non da dipendenti;
  • il titolare deve avere altri redditi dichiarati per lavoro dipendente o autonomo;
  • l’attività non può essere pubblicizzata in modo ripetuto;
  • i servizi aggiuntivi possono essere solo colazione e posto letto;
  • l’affitto deve essere relativo solo ad una parte dell’immobile e deve essere occasionale.

Come aprire un B&B: Finanziamenti

Il B&B non è una vera e propria attività commerciale, lo dimostra il fatto che non è necessaria la partita IVA per gestirlo e per tale motivo non è facile ottenere finanziamenti per aprire un B&B.

Qualora, invece, si decidesse di farla diventare un’attività imprenditoriale le cose cambierebbero di molto, anche in termini di costi.

Un’attività imprenditoriale, infatti, prevede dei costi di adempimento (tasse di concessione governativa, libri contabili, imposte di registro, etc.) e si rientrerebbe nelle normative tipiche delle attività commerciali (come quando si apre un negozio).

Allo stesso tempo, però, in questo caso si potrebbero ottenere finanziamenti ed agevolazioni perché capita spesso che delle regioni aprano bandi finanziati dall’Unione Europea.

Normalmente questi fondi sono destinati all’acquisto di attrezzature specifiche e alla ristrutturazione dei locali.

Il modo migliore per sapere se ci sono fondi disponibili, dunque, è quello di recarsi agli uffici preposti nel proprio comune o nella propria regione.

Conviene aprire un B&B? Ecco quanto si guadagna

Rispondere alla domanda sul quanto si guadagna presuppone diversi tipi di considerazioni.
Va considerata, infatti, la zona in cui si decide di aprire un B&B: se si parla di una zona che ha punti di interesse oppure è una buona meta turistica o sa offrire paesaggi interessanti oppure esperienze di permanenza particolari, il guadagno sarebbe sicuramente buono.

Oltre alla zona, va anche considerata la concorrenza su quel territorio e la capacità personali di creare un’attività che sappia distinguersi dalle altre.

Importante è anche l’attività di promozione e di comunicazione fatta intorno all’attività perché se questa non è ben tarata, il B&B rimarrà sconosciuto ai più.

Potrebbe essere anche una buona idea utilizzare le web-agency che operano nel settore turistico, che magari vi assicureranno un certo flusso di persone.

Il prezzo da chiedere per stanza va deciso sulla base delle strutture che operano nella vostra zona, ma in generale si può arrivare a guadagnare anche 100 euro per stanza. Il tutto va valutato alla luce di concorrenza, posizione e servizi offerti dalla struttura

Quanto costa aprire un B&B?

Ora che sapete come aprire un B&B ci sono altri aspetti da considerare, ad esempio quanto costa aprire questo tipo di attività.

Prima di tutto si devono considerare i costi relativi ad un’eventuale ristrutturazione dei locali, ma anche quelli per attrezzare la stanza o le stanze in modo adeguato per accogliere gli ospiti.

Ci sono, poi, alcuni step che è necessario seguire ed altri che, pur non essendo obbligatori, sarebbe bene non trascurare.

Un primo passo a cui si dovrebbe pensare è quello della Verifica dell’Idoneità Immobiliare che serve ad accertarsi che tutti gli aspetti (civilistici, urbanistici, fiscali, tecnici, sanitari e antincendio) siano a norma.

Questo tipo di verifica va effettuata prima di presentare la SCIA visto che quest’ultima è solo un modo per informare il Comune dell’inizio dell’attività, di cui questo prende atto.

Prima di rilasciare la licenza, però, il Comune effettuerà dei controlli e dei sopralluoghi dell’immobile che potrebbero far sorgere problemi burocratici di vario tipo e obbligarvi ad interrompere l’attività.

Un altro aspetto che va considerato è il rispetto della normativa antincendio e, dunque, la messa in sicurezza della struttura ricettiva.

Sono diversi gli aspetti che vanno controllati come gli impianti elettrici, l’impianto del gas, l’illuminazione, le istruzioni di messa in sicurezza e la presenza di estintori.

Per rispettare la normativa antincendio è necessaria la dichiarazione di un tecnico abilitato per legge e iscritto nell’elenco del ministero degli Interni, che provvederà a verificare se la struttura è agibile o no e quali accorgimenti sono necessari per esserlo.

Infine, sarà necessario anche prevedere dei costi per l’allestimento del sito web e per la promozione della struttura attraverso le piattaforme specializzate.

Se non si hanno le competenze, dunque, è necessario commissionare il lavoro ad un professionista, che sarà in grado di realizzare un sito in modo ottimale sia dal punto di vista dei contenuti che della struttura e che, però, chiederà una remunerazione.

Un altro aspetto, poi, è quello dell’inserimento della propria struttura su piattaforme per la ricerca e prenotazione di strutture turistiche, che faciliteranno molto il vostro lavoro e la vostra visibilità, ma che prevedono anch’esse un costo.

Come aprire un B&B: consigli utili

Non tutti sanno che quella che c’è dietro la scelta di aprire un B&B è una vera e propria filosofia relativa ad un ben preciso modo di operare all’interno del settore delle attività ricettive.
I B&B infatti hanno un target di persone specifiche, che oltre a sceglierlo per il prezzo conveniente, basano la scelta anche su un’idea di vacanza ben precisa.

Scegliere un bed and breakfast, infatti, denota la volontà di una esperienza di vacanza specifica: il vantaggio è quello di poter contare su persone che conoscono bene la città che si sta visitando e pronte a dare dritte e consigli per una permanenza più agevole e piacevole.

Questo aspetto non è ininfluente visto che se deciderete di aprire un B&B dovrete farci i conti e basare la vostra esperienza di ospiti proprio su questa caratteristica specifica.
Calibrare la propria attività su questo aspetto potrebbe fornire molti vantaggi quali ad esempio quello di puntare su un target ben delineato e di avere sempre un bacino di persone che saranno interessate alla vostra attività.

La diffusione di questo tipo di attività, però, potrebbe causarvi qualche problema proprio perché la concorrenza è alta e spesso non basta offrire un prezzo conveniente per assicurarsi un alto numero di clienti.
Ci sono, dunque, alcuni aspetti a cui è necessario fare particolare attenzione se vogliamo che il nostro B&B offra un buon servizio che gratifichi il cliente, facendolo tornare o spingendolo a consigliare la nostra struttura ad altre persone.

Uno degli aspetti più importanti è sicuramente l’approccio che si ha con il cliente che deve essere volto ad accoglierlo nel miglior modo possibile, con la massima disponibilità, in modo da fare la differenza rispetto all’approccio utilizzato negli hotel, per esempio.
Un buon gestore, dunque, sarà in grado di far sentire il cliente proprio come a casa sua, si renderà disponibile a fornire consigli e spiegazioni, in modo che la permanenza sia per lui semplice e confortevole.

A tal proposito sono due gli aspetti a cui va prestata particolare attenzione: la colazione e la pulizia e cura degli spazi.

La colazione potrebbe essere uno dei pochi momenti in cui riuscite a conoscere il vostro cliente e a stabilire con lui un rapporto di fiducia che potrebbe spingerlo a tornare e a consigliarvi ad altri.
Dando per scontato che il cibo deve essere buono e di qualità, occuparsi della colazione aiuta ad instaurare un rapporto di fiducia con l’ospite, in modo che lui abbia anche occasione di chiedere consigli e di conoscervi meglio.

Altra punto fondamentale è la pulizia e la cura degli spazi che oltre ad essere puliti in ogni dettaglio, devono essere anche ben forniti, offrendo al cliente tutto ciò di cui ha bisogno (ad esempio, non offre per niente una buona impressione non trovare gli asciugamani puliti o la carta igienica nel bagno).
Un ambiente confortevole può di certo fare la differenza, come anche la capacità di creare un rapporto di fiducia con il cliente, che magari lo farà diventare abituale.

Una buona idea potrebbero essere biglietti da visita nelle camere e negli spazi comuni, ma anche creare un database con i dati dei clienti per proporre offerte su misura e per rimanere in contatto.

Perché aprire un B&B?

Una volta che si è capito come aprire un B&B, la domanda che ci si potrebbe porre è perché aprire un B&B.

Le motivazioni per aprire un B&B possono essere molto: prima di tutto i costi per aprire un B&B non sono eccessivi, vista anche la mancanza di partita IVA, e si può decidere di farlo per arrotondare un po’ sullo stipendio mensile.

Se vi piace l’ambito del turismo, poi, aprire un B&B potrebbe essere l’attività giusta per voi perché si basa su un modo ben preciso di condurre un’attività ricettiva, volto soprattutto al contatto con il cliente e al dialogo.

Aprire un B&B potrebbe essere per voi un’esperienza davvero unica, oltre al fatto che sarebbe un buon modo di impiegare eventuali stanze o appartamenti vuoti che possedete.

Inoltre, questo tipo di attività permette di avere costi ridotti e una maggiore libertà rispetto, ad esempio, ad un affittacamere o ad un hotel e permette anche di non avere vincoli di lungo periodo, cosa che invece avviene quando si apre un’attività commerciale.

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