Come aprire un B&B e quanto costa

Aprire un B&B è un sogno che vuoi realizzare? Ecco come fare per avviare questa attività e quali sono i costi da sostenere.

Seguici su

Aprire un B&B in Italia può essere un’ottima opportunità di guadagno per chi possiede un immobile: come fare per avviare questa attività?

In Italia ci sono regole precise da rispettare e requisiti da soddisfare affinché il B&B sia a norma di legge. In sintesi, l’iter prevede la scelta del tipo di attività (imprenditoriale o no), l’adeguamento dell’immobile, la presentazione di specifiche documentazioni presso gli uffici del Comune, la scelta del regime fiscale e le iscrizioni obbligatorie a particolari registri del settore.

Nella valutazione se aprire un B&B vanno calcolati in modo attento anche i costi, considerando che avviare l’attività significa fare un investimento. La gestione, inoltre, richiede delle spese periodiche.

Di seguito, tutte le informazioni aggiornate al 2025 su come aprire un B&B a norma di legge in Italia e quanto costa l’attività.

Aprire un B&B, come fare e costi

Aprire un B&B, le normative
Cosa serve per aprire un B&B: i requisiti necessari
Come fare per aprire un B&B: la procedura completa
Quanto costa aprire un B&B
Come aprire un B&B di successo?

Aprire un B&B, le normative

La normativa per aprire un B&B in Italia è regolata a livello nazionale, ma con importanti specifiche regionali e comunali.

Le norme base nazionali sono:

Legge n. 135/2001 – Riforma della legislazione turistica
Codice del Turismo D.lgs. n. 79/2011
Direttive Agenzia delle Entrate (Circolare n. 24/E/2022)

In generale, per B&B si intende una struttura ricettiva a conduzione familiare situata in una casa privata (residenza o domicilio del titolare). Si offrono pernottamento e prima colazione, senza servizi aggiuntivi (come ristorazione o tour organizzati, salvo deroga regionale). Inoltre, vanno rispettati dei limiti su numero di camere, posti letto e periodo di attività.

Ogni Regione italiana ha una propria legge sul turismo che disciplina i B&B. Queste le principali indicazioni regionali:

Regione	Legge Regionale	Massimo numero di Camere	Massimo numero di Posti Letto	Note
Abruzzo	L.R. 28.4.2000, n. 78 (modificata da L.R. n. 44/2011)	4	10	Attività consentita anche in unità immobiliari diverse dalla residenza. Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg continuativi
Basilicata	Legge Regionale 4 giugno 2008, n. 8	4 / 6	8 / 12	6 camere / 12 posti letto consentiti solo in città sopra i 5000 ab. Inoltre, in questo caso, l’attività è consentita anche in unità immobiliari vicine all’abitazione del titolare. Apertura minima 90 gg., massima 270 gg. anche non consecutivi
Calabria	Legge 26 febbraio 2003, n. 2 Legge Regionale del 7 agosto 2018, n. 34	4	8	Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 60 gg. consecutivi. Divieto per l’esercente di gestire altri B&B
Campania	Legge Regionale 10 maggio 2001, n. 5	4	8	Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg. consecutivi
Emilia-Romagna	Art. 13 della L.R. 28 luglio 2004, n. 16	3	6	Massimo 120 giorni continuativi di attività o 500 pernottamenti. Divieto di permanenza oltre 60 gg. continuativi. Il soggiorno al medesimo ospite si può rinnovare dopo una pausa di almeno 5 gg
Friuli Venezia Giulia	LR 21/2016, art. 25 LR 21/2016, allegato H	4 / 6	8 / 12	Il Friuli distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 4 camere e 8 posti letto nel primo caso e 6 camere e 12 posti letto nel secondo
Lazio	Regolamento 16 giugno 2017, n. 14	3	8	Il titolare o il gestore deve avere la residenza nella struttura e si riserva una camera da letto all’interno della stessa
Liguria	Legge regionale 12 novembre 2014, n. 32	3 / 4	-	La Liguria distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere nel primo caso e 4 camere nel secondo. Il titolare dimora stabilmente nella struttura durante i periodi di apertura in una camera ad uso esclusivo
Lombardia	Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27	4	12	Chiusura di almeno 90 giorni all’anno per rispettare i criteri di saltuarità dell’attività
Marche	Legge Regionale 11 luglio 2006, n. 9 DGR 70 del 31/01/2022 Allegato A Allegato B	3 / 6	6 / 12	Divieto di permanenza oltre i 30 gg. consecutivi. Esercizio consentito anche in unità immobiliari distanti non più di 200 metri dall’abitazione principale. Obbligo di frequenza di un corso HACCP (novità 2022)
Molise	Legge Regionale 12 luglio 2002, n. 13	3	6	Divieto di permanenza degli ospiti oltre 30 gg. continuativi
Piemonte	Legge regionale n. 13 del 03 agosto 2017 Regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018	3 / 6	6 / 12	Il Piemonte distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 6 posti letto nel primo caso e 6 camere e 12 posti letto nel secondo. Qualora il B&B venga svolto in forma non imprenditoriale l’apertura nell’anno non può superare i 270 gg. così articolati: a) un periodo minimo di apertura continuativa di 45 gg b) i rimanenti periodi devono essere di 30 gg. ciascuno
Puglia	Legge Regionale del 7 Agosto 2013, n. 27	3 / 6	9 / 18	La Puglia distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 9 posti letto nel primo caso e 6 camere e 18 posti letto nel secondo. L’attività di B&B a conduzione familiare non imprenditoriale può essere fornita per un minimo di novanta e un massimo di duecentosettanta giorni l’anno
Sardegna	Legge Regionale 28 Luglio 2017, n. 16 Allegato A alla Delibera G.R. n. 1/13 del 8.1.2019	3	10	-
Sicilia	Legge Regionale n. 32 del 2000	5	20	-
Toscana	Legge regionale 20 dicembre 2016, n. 86	6	12	-
Prov. Trento	Legge provinciale 15 maggio 2002, n. 7	4	-	Consentita anche in unità immobiliari separate a condizione che il titolare risieda in un comune della provincia e l’attività sia svolta per almeno 60 gg. anche non consecutivi nell’anno
Prov. Bolzano	Legge provinciale 11 maggio 1995, n. 12	8	-	Non esiste la tipologia Bed and Breakfast, ma solo «Affittacamere». 8 camere o 5 appartamenti nello stesso edificio
Umbria	Legge Regionale 10 luglio 2017, n. 8 Regolamento RegIonale 13 settembre 2018, n. 8	3 / 5	6 / 10	L’Umbria distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 6 posti letto nel primo caso e 5 camere e 10 posti letto nel secondo
Valle d’Aosta	Legge regionale 29 maggio 1996, n. 1 Legge regionale 4 agosto 2000, n. 2	3	6	Consentita anche in unità immobiliari a non più di 50 metri dall’abitazione principale
Veneto	Legge Regionale del 14 giugno 2013 n. 11	3	12	-

Cosa serve per aprire un B&B: i requisiti necessari

L’apertura di un B&B richiede alcuni requisiti legali, strutturali e gestionali, che variano leggermente da regione a regione.

In sintesi, queste sono le richieste minime da soddisfare:

Immobile: abitabilità, impianti a norma, camere e bagni adeguati;
Gestore: maggiore età, incensurato, residente o domiciliato;
Autorizzazioni: SCIA, CIN/CIR, Alloggiati Web, ISTAT, tassa soggiorno;
Sicurezza: estintori, rilevatori fumo/gas, uscite sicure;
Fiscale: scelta tra gestione familiare o imprenditoriale;
Regolamenti locali: limiti su camere, letti, apertura annua (verifica Regione/Comune)

Come fare per aprire un B&B: la procedura completa

Se la decisione di aprire un B&B è ormai stata presa, ecco tutti i passaggi da seguire per avviare l’attività secondo la normativa vigente.

L’iter burocratico, amministrativo, fiscale prevede questi passaggi obbligatori:

scegliere la forma giuridica e fiscale (imprenditoriale con partita IVA, non imprenditoriale;
verificare l’idoneità dell’immobile e controllare e certificare gli impianti elettrico, idrico e gas nella casa, affinché siano a norma. Dotare la casa di estintori e rivelatori di gas/monossido di carbonio obbligatori, secondo la normativa;
presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività al SUAP del Comune;
ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN/CIR) presso Regione o Comune;
registrare l’attività (se imprenditoriale);
iscriversi ai vari portali come: Alloggiati Web – per comunicare gli ospiti alla Polizia, Portale ISTAT regionale – per trasmettere le presenze turistiche
registrare la tassa di soggiorno presso il Comune

Una volta avviata l’attività occorre gestirla con azioni e servizi quotidiani, quali la pulizia e la preparazione della prima colazione (solo per ospiti, senza servizio bar)

Inoltre, il B&B deve esporre i prezzi, le regole della casa, la licenza e CIR/CIN e il proprietario deve tenere il registro degli ospiti (digitale tramite Alloggiati Web).

Quanto costa aprire un B&B

I costi per aprire un B&B possono variare da 5.000 a oltre 50.000 euro in base a diversi fattori.

Per avviare l’attività bisogna considerare queste spese:

adattamento dei locali: da 3.000 a 30.000 euro;
arredi: circa 5.000 euro
pratiche SCIA, planimetrie, tecnici: 300 – 800 euro;
Partita IVA, CCIAA, commercialista (se imprenditore): 500 – 1.500 euro
Contributi INPS (fissi annuali) se imprenditore: 4.400 €/anno (minimo)
Assicurazione professionale: 300 – 600 euro annui;
Software di gestione prenotazioni: 150 – 500 euro all’anno;
Promozione online (annunci, pubblicità): 500 – 2.000 euro

Inoltre, in base alla situazione, altre spese da affrontare comprendono il canone d’affitto (se non sei proprietario), il costo utenze (luce, gas, internet, acqua), la tassa di soggiorno (versata, ma riscossa dai clienti). la colazione (cibo, bevande, stoviglie), le commissioni piattaforme (Airbnb: 3–15%, Booking: 15–18%).

Come aprire un B&B di successo?

Per rendere davvero redditizia l’attività di gestione di un B&B è importante seguire alcuni suggerimenti.

Innanzitutto, la location deve essere strategica, per esempio trovarsi vicino a luoghi turistici, centri storici, spiagge o parchi naturali. Inoltre, un B&B ben collegato (parcheggio, mezzi pubblici, stazione) offre dei vantaggi agli ospiti.

Creare ambienti curati e confortevoli all’interno degli spazi da abitare è sicuramente un’accortezza agraditaa, così come avere cura della colazione. Il servizio di prima colazione è solitamente molto atteso dagli ospiti: la scelta di prodotti freschi, locali, fatti in casa e l’offerta di una colazione anche continentale e attenta ad allergie, intolleranze o preferenze vegetariane fa la differenza.

Standard elevati di pulizia e igiene, piena disponibilità nei confronti degli ospiti, consigli su ristoranti, posti insoliti da vedere sono molto apprezzati e rendono il soggiorno un vero successo.