Chi paga gli errori del catasto?

Francesca Nunziati

26 Maggio 2022 - 19:12

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In presenza di errori catastali, l’unica soluzione è quella di procedere con la correzione. Vediamo come si fa, quali documenti presentare e quanto costa.

Chi paga gli errori del catasto?

Quando si stipula un atto di compravendita, affinché avvenga tutto a norma di legge, il notaio deve verificare la corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato effettivo del bene. Può così capitare che tra le due non ci sia corrispondenza poiché nel tempo i vecchi proprietari hanno operato alcune modifiche all’immobile senza comunicarlo agli Uffici del Catasto con le dovute pratiche edilizie.

In caso di errori riscontrati nei dati catastali relativi ai propri immobili, gli interessati possono richiederne la correzione presso la banca dati del Catasto, con esclusione di Trento e Bolzano, dove il servizio è gestito dalle rispettive Province autonome.

È possibile presentare la domanda di aggiornamento mediante il servizio online Contact Center dell’Agenzia delle Entrate dove il richiedente dovrà indicare le proprie generalità, i dati catastali dell’immobile, la situazione riscontrata e le notizie utili alla correzione dell’errore.

Con la variazione catastale, il proprietario di un immobile comunica al Catasto i mutamenti avvenuti nello stato di un immobile. Le modifiche dei dati catastali avvengono tramite la procedura Docfa, presentabile online grazie all’aiuto di un professionista tecnico abilitato.

Come vedremo più avanti, la normativa di riferimento dà anche la possibilità al cittadino di presentare gli aggiornamenti direttamente e in maniera autonoma presso gli uffici del catasto, o online sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Ma vediamo come si corregge un errore catastale e quanto costa.

Cosa si può correggere online

Per prima cosa bisogna sapere che il servizio online dell’Agenzia delle Entrate è finalizzato esclusivamente alla correzione degli errori presenti nelle banche dati catastali e può essere utilizzato solo per alcune tipologie di richieste e segnalazioni. Vediamole una per una:

Errore sulla persona a cui è intestato l’immobile

Questo errore può riguardare: cognome e nome (per le aziende «denominazione»), codice fiscale, luogo e data di nascita (per le aziende «sede legale»), diritti e quota di possesso.

Per presentare la richiesta occorre disporre dell’identificativo catastale dell’immobile (catasto terreni o fabbricati, comune - se presente sezione -, foglio, particella, subalterno) e degli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto (o altro atto pubblico), dichiarazione di successione, domanda di voltura catastale, denuncia al catasto di nuova costruzione o variazione. Questi dati sono contenuti sulla visura catastale e sui documenti citati (atto notarile, successione, ecc.).

ELENCO DEGLI ATTI INTERMEDI NON REGISTRATI IN CATASTO
Con questo modello il Contribuente può segnalare atti e documenti non ancora registrati in catasto, se gli
intestatari indicati nella banca dati catastale non corrispondono a quelli effettivi.

Errore sui dati dell’immobile

Questo tipo di errore può riguardare indirizzo, ubicazione (n° civico, piano, interno, ecc.) o evidenti inesattezze nella consistenza (numero vani o metri quadri).

Per presentare la richiesta occorre disporre dell’identificativo catastale dell’immobile (catasto terreni o fabbricati, comune, [se presente sezione], foglio, particella, subalterno) e degli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto, dichiarazione di successione, denuncia al catasto di nuova costruzione o di variazione o altro documento comprovante l’avvenuta variazione.

Segnalazione di incoerenza per fabbricato non dichiarato

L’Agenzia ha il compito di individuare fabbricati non dichiarati in Catasto, richiedendo ai titolari di regolarizzarne la situazione. A tal fine, l’Agenzia ha pubblicato gli elenchi dei Comuni e delle particelle di terreno nei quali è stata accertata la presenza di fabbricati o di ampliamenti di costruzioni che non risultano dichiarati in Catasto.

L’identificazione dei fabbricati è avvenuta mediante un’attività di foto-identificazione da immagini territoriali, condotta in collaborazione con l’Agenzia per le Erogazioni in Agricoltura (Agea), e successivi processi «automatici» di incrocio con le banche-dati catastali.

Trattandosi di elaborazioni massive, è possibile che negli elenchi si riscontrino incoerenze quale l’indicazione, in qualche caso, di immobili già censiti in Catasto.

Vi sono poi situazioni particolari (per esempio i fabbricati non dichiarati) in cui i titolari non sono tenuti ad alcun adempimento. Con il servizio Contact Center è possibile segnalare queste situazioni, così da risolvere il problema senza ulteriori passaggi.

Fondamentale è sapere che le segnalazioni possono riguardare solo immobili presenti negli elenchi pubblicati sul sito internet dell’Agenzia.

Segnalazione di incoerenza per fabbricato rurale

I fabbricati rurali produttivi di reddito ancora censiti al Catasto dei Terreni devono essere censiti al Catasto dei Fabbricati. Il termine per la dichiarazione era scaduto il 30 novembre 2012.

L’Agenzia ha pubblicato gli elenchi dei fabbricati rurali non ancora dichiarati al Catasto dei Fabbricati.

Vi sono situazioni particolari in cui i titolari non sono tenuti ad alcun adempimento. Eventuali segnalazioni relative a tali fabbricati possono essere presentate all’Agenzia con il servizio Contact Center.

Una precisazione: come abbiamo già detto, queste segnalazioni possono riguardare solo i fabbricati presenti negli elenchi pubblicati sul sito internet dell’Agenzia e l’aggiornamento catastale potrebbe riguardare i due documenti principali: la visura catastale o la planimetria catastale, oppure entrambi.

Casi particolari

Si tratta di altre richieste la cui individuazione richiede una approfondita conoscenza della materia catastale e buone capacità di diagnosi delle cause delle incongruenze. Pertanto, questo tipo di richieste è rivolto per lo più a tecnici professionisti.

Queste le richieste consentite:

  • registrazione atto Catasto fabbricati;
  • assegnazione identificativo definitivo;
  • informatizzazione planimetria;
  • registrazione atto Catasto terreni;
  • registrazione variazione colturale;
  • rettifica duplicati di particella;
  • passaggio particella terreni a ente urbano;
  • segnalazione errori monografie dei punti fiduciali;
  • correzione identificativo (da impianto meccanografico);
  • assegnazione rendita catastale.

Una volta inoltrata la richiesta, il servizio invia un messaggio di avvenuta presa in carico, il numero identificativo assegnato, da utilizzare in eventuali ulteriori comunicazioni, e l’eventuale indicazione di recarsi presso l’ufficio se la richiesta di correzione non rientra tra gli argomenti trattati dalla procedura telematica,

Cosa non si può correggere online

Vediamo insieme quali problematiche catastali non possono esser risolte con la procedura online

  • reclami per disservizi da parte degli uffici;
  • solleciti per la trattazione di atti presentati e non ancora evasi;
  • istanze di revisione della rendita catastale;
  • richieste di assistenza nell’utilizzo delle procedure informatiche;
  • richieste di informazione sullo stato di avanzamento delle pratiche (salvo quelle pervenute allo stesso Contact Center);
  • richieste di informazione generiche su procedimenti, indirizzi, ecc.

In questi casi l’utente può rivolgersi agli uffici Provinciali competenti per territorio.

Rettifica allo sportello

In tutti questi casi e in quelli in cui il contribuente riscontri degli errori nei dati catastali relativi ai propri immobili, può segnalare l’inesattezza all’Agenzia delle Entrate e chiederne la correzione presentando domanda di aggiornamento, recandosi anche fisicamente presso gli uffici territoriali.

Per richiedere la correzione, il contribuente deve presentare all’ufficio una domanda in cui sono indicate: le generalità, i dati dell’immobile e l’errore riscontrato. Può essere utile allegare anche copia dei documenti che comprovino la richiesta.

L’istanza di correzione di errori imputabili all’ufficio è gratuita e va presentata su carta semplice. In caso contrario, è prevista l’applicazione dell’imposta di bollo, che può essere pagata utilizzando la “marca da bollo”, oppure tramite modello F24 Elide o tramite Pos in ufficio.

Quando è obbligatoria la variazione catastale

La variazione catastale risulta obbligatoria, quando si effettuano delle modifiche o aggiornamenti che causano una variazione della rendita catastale, in quanto incide sul calcolo delle tasse.
Di seguito un elenco dei motivi per cui risulta obbligatoria la variazione catastale:

  • per ottenere conformità catastale, grazie alla presentazione di pratiche (accertamento di conformità o Cila);
  • modifica della distribuzione degli spazio (realizzazione di bagni, eliminazione di corridoi, ecc.);
  • frazionamenti e fusioni di unità immobiliari;
  • richiesta di cambio di destinazione d’uso;
  • ampliamento dei volumi dell’appartamento;
  • creazione di nuove superfici come soppalchi o terrazzi praticabili, o semplicemente il montaggio di una veranda;
  • la variazione dei dati come ad esempio il nome e cognome del proprietario, o dati presenti nella visura catastale.

Non è invece obbligatoria per i seguenti immobili:

  • manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
  • serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
  • vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
  • manufatti isolati privi di copertura;
  • tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
  • manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
  • fabbricati in corso di costruzione-definizione;
  • fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
  • beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

Quanto costa la variazione catastale

Il costo per richiedere la variazione catastale è di 50 euro a cui si dovrà sommare il costo del professionista.

A questo punto il professionista dovrà presentare il documento contenente le nuove variazioni e potrebbe dunque costare dai 150 ai 250 euro circa. Il costo del professionista, a prescindere dalla tua scelta, dovrà basarsi su tariffe fisse di circa 500 euro.

Questo costo riguarda la richiesta per una sola unità immobiliare, altrimenti all’aumentare delle unità, aumenta proporzionalmente anche il costo da sostenere.

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