Canoni di locazione non percepiti, come indicare il credito di imposta nel 730/2025

Quali imposte si possono recuperare peri canoni di locazione non percepiti?

L’articolo 26 del Tuir stabilisce che i contribuenti che possiedono immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale e percepiscono dagli stessi redditi fondiari, sono tenuti a far concorrere il relativo ammontare, indipendentemente dalla percezione, al reddito complessivo da tassare in dichiarazione dei redditi. Tali redditi devono essere indicati nel Quadro B del modello 730/2025 e nel Quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche.

Il decreto legge n. 34/2019, convertito con modificazioni dalla legge n. 58/2019, ha introdotto una prima modifica del disposto permettendo al proprietario di non pagare le imposte sui canoni d’affitto non percepiti a partire dalla notifica di una ingiunzione di pagamento o di intimazione di sfratto per morosità, senza dover attendere l’esito della procedura di sfratto.

Tale agevolazione viene ulteriormente delineata a livello pratico nella Guida alla dichiarazione dei redditi: l’Agenzia delle Entrate precisa che il locatore, a far data dal 1° gennaio 2020, non assoggetta a tassazione i canoni di locazione non percepiti, per ottenere tale agevolazione deve però preliminarmente intimare lo sfratto per morosità o provvedere con un’ingiunzione di pagamento.

Effettuate queste operazioni non versa le imposte sui canoni non percepiti, ma sulla rendita catastale rivalutata, quindi, come se l’immobile non fosse locato.

Inoltre, sottolinea l’Agenzia, dopo il provvedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto può recuperare mediante credito di imposta le imposte versate su canoni effettivamente mai percepiti.

Come recuperare il credito di imposta per canoni di locazione non percepiti nel modello 730/2025

Come si recupera il credito di imposta per i tributi versati su canoni di locazione non riscossi? Il credito di imposta viene utilizzato in compensazione, quindi andando a scaricare le somme oggetto di credito dalle imposte da versare.

Ricordiamo che i canoni di locazione per immobili a uso abitativo non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi sono soggetti a tassazione separata, salvo opzione per la tassazione ordinaria. In base all’articolo 21 del Tuir, tali canoni devono essere indicati nel rigo D7 del modello 730/2025 insieme alle somme ricevute per rimborso di imposte o oneri.

Per determinare il credito di imposta maturato dal contribuente è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base al provvedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto, sono state pagate maggiori imposte determinate da canoni non percepiti.

Il credito di imposta così calcolato deve essere indicato nella prima dichiarazione utile successiva al provvedimento in cui viene riconosciuto il credito di imposta e non oltre il termine di prescrizione ordinario decennale.

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Il contribuente può comunque optare per il rimborso, ad esempio nel caso in cui non abbia capienza fiscale. In questo caso deve proporre istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate entro il termine di prescrizione di 10 anni. Per pttenere il credito di imposta deve essere compilato il Quadro G del modello 730/2025, Rigo G2 denominato “credito d’imposta per canoni di locazione non percepiti”. Per chi presenta il modello Redditi Persone Fisiche deve essere compilato il Quadro CR, Rigo CR8.

Nel caso in cui successivamente il contribuente riesca a riscuotere i canoni di locazione, deve dichiarare gli importi stessi in modo che siano nuovamente sottoposti a tassazione.

Quali documenti sono necessari per ottenere il credito di imposta o rimborso per canoni di locazione non percepiti?

Si può ottenere il rimborso della tassazione sostenuta a fronte di canoni di locazione non percepiti, occorre però avere a disposizione nel momento in cui si vuole utilizzare il credito di imposta o produrre istanza di rimborso i seguenti documenti:

• intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento;
• sentenza passata in giudicato di convalida di sfratto per morosità ai fini del credito d’imposta;
• dichiarazioni dei redditi degli anni precedenti dalle quali risulti dichiarato il reddito relativo ai canoni di locazione non riscossi.

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Contratto di locazione: clausola risolutiva espressa

Il modo più semplice per evitare di dover anticipare le tasse su canoni non percepiti è quello di inserire nel contratto di locazione una clausola che consente al proprietario di risolvere il contratto in modo automatico, senza doversi rivolgere al giudice.

La presenza nel contratto di una clausola risolutiva espressa risolve anticipatamente il contratto nel caso di morosità dell’inquilino. Il proprietario, infatti, può eccepire all’Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto.

Per usufruire della detassazione dei canoni, il proprietario dovrà seguire questi passaggi:

• notificare all’inquilino l’inadempimento contrattuale (per morosità) tramite raccomandata con avviso di ricevimento;
• redigere il verbale di rilascio dell’immobile, dimostrando che l’inquilino non occupa più l’abitazione.