Cambio destinazione d’uso di un immobile: come fare?

Caterina Gastaldi

19 Gennaio 2023 - 19:43

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Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è un passaggio obbligatorio in alcuni casi, ecco quando e come funziona.

Cambio destinazione d'uso di un immobile: come fare?

Gli immobili, come case, magazzini, palazzi, o appartamenti, hanno delle destinazioni d’uso specifiche. Un immobile può avere una sola destinazione d’uso, il che significa che non potrà essere utilizzato in altri modi. In pratica, non si può usare un appartamento come studio professionale, se la sua destinazione è quella di abitazione. Quindi, quando se ne ha necessità, bisognerà procedere con il cambio della destinazione d’uso.

Questa procedura, obbligatoria per legge, non è sempre possibile. Per poter attuare la modifica è necessario seguire un iter preciso, che inizia rivolgendosi al Comune di appartenenza dell’immobile per la richiesta di autorizzazione. Di seguito tutti i passaggi, i costi e i tempi richiesti.

Quali sono le destinazioni d’uso rilevanti

In pratica, la destinazione d’uso di un immobile è il modo in cui questo può essere utilizzato. Ogni immobile può avere una sola destinazione tra le cinque categorie catastali presenti.

  • A: destinazione d’uso residenziale, sono immobili di ogni genere a uso abitativo (condomini, villette, appartamenti, ecc). In questo caso è possibile l’utilizzo promiscuo (abitazione-studio) quando la maggior parte della superficie viene comunque utilizzata a scopo abitativo.
  • A-bis: destinazione d’uso turistico-ricettiva: riservata ad alberghi, campeggi, ostelli, e tutte le attività simili.
  • B: produttiva e direzionale: è la destinazione d’uso utilizzata da industrie e uffici, magazzini, laboratori di riparazioni e officine, e in generale ogni attività che si occupa di produrre o trasformare beni e servizi, comprese banche e uffici privati.
  • C: commerciale: sia all’ingrosso sia nella media e piccola distribuzione, quindi dai mercati ai negozi di quartiere. Comprende anche ristoranti, pub, e locali in generale.
  • D: agricola: riguarda sia gli immobili utilizzati per produzione, forestazione, e allevamento (i campi o i boschi, per esempio), sia alcune attività annesse, come serre, abitazioni rurali, o allevamenti zootecnici e agriturismi.

Nel caso in cui un immobile fosse interessato da più destinazioni d’uso, allora quella assegnata riguarda l’attività prevalente, ovvero quella che occupa più superficie. Le due attività, comunque, devono essere legate tra di loro.

Perché e quando bisogna cambiare la destinazione d’uso

Si cambia destinazione d’uso quando si vuole utilizzare l’immobile in questione per un’attività differente rispetto a quella per cui è registrato. Per esempio, si vuole trasformare un appartamento a uso abitativo in un ufficio professionale.

Il cambio deve avvenire indipendentemente dal fatto che si proceda con modifiche strutturali e lavori all’immobile. Prima di farlo però è fondamentale assicurarsi che sia una procedura permessa nella zona in cui ci si trova.
I cambi di destinazione d’uso nella stessa categoria sono sempre permessi, come da bar a ristorante.

Come richiedere il cambio

A seconda della situazione il procedimento per cambiare destinazione d’uso dell’immobile è diverso. Se si rimane nella stessa categoria basta l’invio della Scia al Comune dove si trova l’immobile. Tuttavia, visto che i Comuni possono avere regole leggermente diverse, anche in questo caso è consigliabile prima di tutto chiedere agli uffici competenti.

Se si deve modificare la categoria della destinazione d’uso di un immobile (tipo passare da A a B), il procedimento è più lungo. Bisogna prima di tutto assicurarsi che la modifica sia possibile.

Una volta fatto questo controllo bisogna:

  • ottenere il “permesso di costruire” dal Comune dove si trova l’immobile, anche quando non si devono fare lavori. Bisogna fornire una serie di documenti, tra cui anche i disegni progettuali, e rispettare le tempistiche date. Il cambio è considerato al pari di una ristrutturazione edilizia;
  • sarà necessario, in seguito, effettuare la comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale (che incide su modifiche riguardanti Tari, Imu, ecc);
  • infine, bisogna ottenere dal Comune un certificato di agibilità, dove bisognerà allegare tutte le informazioni e certificazioni degli impianti, che devono essere a norma con le leggi vigenti.

Quando non si può cambiare destinazione d’uso

Non è sempre possibile modificare la destinazione d’uso di un immobile, per una serie di ragioni.

Le motivazioni principali in questo caso sono:

  • inadeguatezza dell’immobile. Non tutti gli immobili possono venire utilizzati per tutto. Per esempio, è obbligatorio che vengano rispettate specifiche norme igienico sanitarie per alcune attività, situazione non sempre possibile malgrado i lavori, così come il rapporto di aeroilluminazione;
  • i piani urbanistici del Comune. Non è sempre possibile fare queste modifiche anche se l’immobile tecnicamente lo permetterebbe. Può essere che sia direttamente il Comune a vietare l’apertura di specifiche attività in particolari zone;
  • infine, se ci si trova in un appartamento, può essere il regolamento del condominio a impedire le modifiche alla destinazione d’uso. In questo caso si può esporre il problema all’assemblea condominiale, e modificare le regole tramite votazione.

Utilizzare un immobile con usi vietati può far ricadere nel reato di abuso edilizio.

Cambio destinazione d’uso di un immobile: valutare i costi

I costi del cambio d’uso di un immobile sono molto variabili, a seconda di tre fattori diversi. Il prezzo infatti varia a seconda dell’onorario del tecnico incaricato per la gestione della pratica, degli eventuali lavori richiesti per essere a norma, e dalle spese di segreteria e gli oneri di servizio, che variano da Comune a Comune.

Infine, bisogna anche aggiungere il costo dell’aggiornamento catastale.
Maggiori saranno le modifiche quindi, più alto sarà il costo, che può arrivare anche a diverse decine di migliaia di euro.

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