Btp o case da reddito, dove conviene investire oggi?

Il dilemma del puntare su Btp e sul settore immobiliare si è fatto più complesso di quanto ci si potesse attendere quando i rendimenti finanziari erano ai minimi storici.

Da poco meno di due anni questi sono saliti e non di poco, in un quadro però più incerto sulle scelte da adottare, logicamente in prospettiva solo di investimento, perché se l’opzione fosse quella di una residenza per uso proprio il confronto non avrebbe chiaramente alcun significato.

Btp o case: come fare utili?

Ha davvero senso domandarsi su quale dei due asset collocarsi? Un’analisi sintetica porta a valutare i Btp in ottica di distribuzione semestrale di cedole e di incremento del capitale in presenza di prossimi tagli dei tassi e a considerare l’alternativa dell’immobiliare in prospettiva del rendimento da locazione ma sempre meno di plusvalenza in conto capitale, salvo che si scelgano case con alti standard tecnologici o collocate in aree urbane su cui si prevedano grandi piani di ristrutturazione.

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È evidente che c’è una distinzione di fondo, che può rendere incerta l’alternativa.

I Btp interessano soprattutto chi ha minori capitali, poco tempo e scarsa propensione all’individuazione degli asset su cui investire

L’immobiliare attrae chi ha maggiori capitali e soprattutto ottiche temporali lunghe, partendo da ricerche meticolose su come muoversi.

E allora appunto c’è da chiedersi se sia realistico porre in antitesi le due opzioni. L’ha molto meno rispetto al passato, in quanto sul fronte “real estate” occorre un’analisi approfondita e quasi professionale del mercato e delle occasioni disponibili. Rivolgendosi da una parte agli immobili “green”, più costosi ma più generosi in termini di prospettive di remunerazione, o dall’altra a quelli da riqualificare, che richiederanno successivi esborsi di capitali ma che al momento dell’acquisto comportano minori investimenti.

Btp o case? Ecco tempistiche e fisco

C’è poi un aspetto da considerare: se si sceglie la casa è inevitabile che l’investimento abbia una durata molto lunga (almeno otto anni), stanti i contratti di locazione così come regolamentati in Italia. Di fatto considerando poi i tempi di acquisto e di vendita l’operazione assume un decorso quasi decennale, durante il quale il mercato può subire trasformazioni radicali.

I Btp e le obbligazioni in senso lato hanno invece velocissimi tempi di acquisto o di vendita, essendo trattati su un mercato regolamentato in cui le quotazioni sono esposte in tempo reale. Inoltre i titoli di Stato consentono una diversificazione degli emittenti (e quindi una minore concentrazione del rischio) e delle scadenze, aggiungendo poi la possibilità di successive transazioni nel tempo, che possono incrementare il rendimento globale.

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Da non trascurare poi la componente fiscale. Qui un confronto non è agevole.

I Btp sono tassati al 12,5%, sia per le cedole generate durante il periodo di detenzione dello/degli strumento/i sia per eventuali plusvalenze dovute alla vendita prima della scadenza. Gli immobili sono soggetti a un sistema molto più complesso e meno immediato nella valutazione degli oneri cui si sarà soggetti.

Riguardano infatti le imposte sul reddito da locazione (con cedolare secca o con Irpef?), nonché di quelle patrimoniali e sull’eventuale cessione. Si consideri poi un altro aspetto: i titoli di Stato sono esenti da tasse di successione, il che per alcuni investitori è un punto in più a loro favore.

Come si muovono i prezzi

Il confronto deve tenere inoltre conto di un aspetto spesso trascurato: l’andamento dei prezzi è dominato da regole abbastanza precise in entrambi i casi. Che dipendono dalle politiche monetarie e dall’evoluzione della qualità del credito nel caso dei Btp e da complesse variabili in quello del mattone. Il quale non sempre è liquido – anzi concettualmente poco liquido - e comunque sottoposto a trattative fra le parti venditrici e acquirenti che richiedono abilità e talvolta tanta diplomazia.

Logicamente la prepotente entrata in scena dell’affittanza turistica per le abitazioni ha in parte modificato il modo di valutare l’alternativa Btp/mattone. Le case vacanze sono diventate un’ossessione (nel bene e nel male!) per molti investitori. Chi ci ha creduto negli anni passati sta conseguendo risultati spesso eccellenti. Chi non ci ha creduto si mangia le mani e trova tutte le scuse possibili per giustificare il proprio errore.

Per le case l’utilizzo turistico diventa complesso

Oggi però questo modo di investire è cambiato. Innanzi tutto i venditori – se intuiscono lo scopo turistico – tendono ad alzare le quotazioni. Inoltre la concorrenza è esplosa e quindi occorre individuare località con potenzialità inespresse: ormai sono poche. Infine l’attività B&B (o simile) si sta trasformando in un lavoro e anche impegnativo.

È quindi qualcosa di ben diverso dal “vecchio” affitto di lungo termine, dove non sono necessari business plan, attività promozionali, tecniche di gestione e potenziali maggiori costi di esercizio. È pur vero che i flussi di reddito sono più alti e talvolta soggetti a picchi dipendenti da particolari eventi (Saloni e manifestazioni culturali) nel caso delle città o climatici per quelli turistici: negli ultimi due anni – complici le temperature record – le destinazioni montane hanno per esempio segnato domande in fortissima crescita.

Una precauzione molto importante per l’utilizzo turistico sta poi nel conoscere – prima di investire – le normative che regolano il settore nella singola zona. Alcune Regioni cominciano infatti ad attuare giri di vite, date le opposizioni talvolta delle popolazioni locali e talvolta delle lobbies alberghiere. Che il mercato abbia esagerato in molti casi appare più che certo. Di qui però a bloccare di colpo un business in forte crescita appare scorretto per esempio per chi abbia investimenti in corso d’opera e si trovi ora a dover ipotizzare soluzioni alternative.

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Redimenti di Btp e case a confronto

Il vero punto logicamente è questo. Se lo yield dei Btp è sempre certo al momento dell’investimento (ora al 3,5-3,6% per il decennale), quello immobiliare presenta variabili non trascurabili. Nei centri urbani la forchetta si aggira fra il 2 e il 5%, a seconda di quartieri, tipologie di clienti, qualità dell’immobile e altre variabili.

Nelle località di mare molto dipende dalla possibilità di locare sia in estate sia in inverno: si stima il rendimento medio fra il 3 e il 4%. Meglio invece nei centri di montagna: qui si sale anche al 6%, purché si garantisca la doppia stagionalità. Anzi negli ultimi tempi la maggiore redditività si evidenzia in estate, a causa di una domanda in forte crescita e di un’offerta mediamente stabile.

Btp o case: il confronto ha davvero senso?

Inevitabile tornare allora al quesito iniziale. La comparazione è concreta o incalzata da una situazione contingente che potrebbe sgonfiarsi nei prossimi anni? La risposta viene dalla difficoltà nell’ipotizzare che la maggior parte degli obbligazionisti valuti davvero un’alternativa ben più impegnativa quale quella immobiliare.

La fascia di clientela più abbiente può porsi quanto meno la domanda ma l’investitore medio non la prevede: sta o su fronte o sull’altro. L’anomalia del momento giustifica tuttavia il confronto in termini quanto meno di rendimenti ma il quadro è in movimento e già nel 2025 il mercato potrebbe essere più sicuro sull’una o sull’altra opzione. È certo comunque che i Btp si prestano di più se l’ottica è di breve e medio termine e gli immobili invece se di lungo periodo.