Bonus prima casa comprata all’asta: a chi spetta e come funziona

Claudia Cervi

27/07/2022

27/07/2022 - 12:18

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Bonus prima casa solo con richiesta formale nel caso di immobile comprato all’asta. La Cassazione stabilisce a chi spetta, come funziona e i termini per richiedere l’agevolazione.

Bonus prima casa comprata all'asta: a chi spetta e come funziona

Il bonus prima casa consiste in una serie di agevolazioni fiscali per chi acquista un immobile da destinare ad abitazione principale: anche nel caso di acquisto dell’immobile all’asta, le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono ridotte in presenza di determinati requisiti.

Non cambia il perimetro d’azione del bonus: l’immobile acquistato all’asta deve rientrare in specifiche categorie catastali e deve trovarsi nel Comune in cui si ha o si intende trasferire la residenza (o nel quale si svolge l’attività lavorativa).

L’acquirente deve tuttavia rispettare dei termini specifici per richiedere l’agevolazione: è quanto stabilito dalla pronuncia della Cassazione n 23292 del 26 luglio 2022.

Facciamo quindi il punto su chi sono beneficiari, come funziona e i termini per richiedere il bonus prima casa per un immobile comprato all’asta.

Pronuncia Corte Cassazione n. 23292 del 26 luglio 2022
Bonus prima casa per immobili all’asta

Bonus prima casa, come funziona. La regola generale

Prima di spiegare come funziona il bonus prima casa 2022 vediamo quali sono le agevolazioni fiscali riconosciute per chi compra casa da un privato. Lo stesso principio si applica per gli immobili acquistati all’asta:

  • l’acquirente in possesso dei requisiti può beneficiare di una riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2% (con un valore minimo di 1.000 euro), da calcolare in base al valore catastale dell’immobile (principio prezzo/valore) o al prezzo di vendita (se non specificato diversamente);
  • l’imposta ipotecaria dovuta è pari a 50 euro;
  • l’imposta catastale dovuta è di 50 euro.

Nel caso di immobile acquistato all’asta entro 12 mesi dalla vendita della prima casa, l’acquirente può beneficiare di un credito d’imposta: dall’imposta da pagare viene sottratta quella già pagata con il precedente acquisto.

Con riferimento al credito d’imposta, l’Agenzia delle Entrate (risposta all’interpello n.44 del 18 gennaio 2021) ha chiarito che, nel caso di mancato utilizzo di tutto il credito d’imposta spettante, non è possibile beneficiarne per ridurre le imposte di registro e ipocatastali per un secondo atto di acquisto, ma è lecito utilizzare il credito in compensazione o nella dichiarazione dei redditi a riduzione dell’Irpef.

A chi spetta il bonus prima casa: requisiti

Il bonus prima casa può essere richiesto solo per immobili che non rientrino nelle categorie catastali A1, A8, A9 (abitazioni di lusso).

Sono invece ammesse le categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Inoltre, l’agevolazione spetta all’acquirente in possesso dei seguenti requisiti:

  • non essere proprietario di altro immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune nel quale richiede le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • non essere titolare di diritto di uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nel Comune;
  • avere o stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui intende acquistare l’immobile usufruendo del bonus (in alternativa al trasferimento, l’acquirente dovrà dimostrare che la sede di lavoro si trova nel Comune d’acquisto);
  • non essere titolare di abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistati con agevolazioni. In caso di possesso deve venderle entro 1 anno.

In genere l’applicazione delle agevolazioni fiscali viene fatta dal notaio, in sede di stipula dell’atto d’acquisto.

Bonus prima casa comprata all’asta: come funziona

La richiesta di applicazione del bonus prima casa nel caso di acquisto di un immobile all’asta viene generalmente fatta contestualmente all’aggiudicazione, tramite una dichiarazione all’Agenzia delle Entrate acquisita dal delegato alla vendita.

Tuttavia, se l’acquirente non richiede l’agevolazione al momento dell’imposizione può rimediare, ma solo entro determinati limiti temporali.

La Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 23292 del 26 luglio 2022, ha infatti stabilito che le dichiarazioni (per la richiesta del bonus) devono essere rese prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene (cfr. Cass. nn. 11907/2018, 635/2017, 2261/2014 e 9569/2013).

Considerando i tempi tecnici che intercorrono tra l’aggiudicazione dell’immobile all’asta e il deposito del decreto di trasferimento, l’acquirente ha fino a 120 giorni dall’aggiudicazione per rimediare alla dimenticanza e formalizzare le dichiarazioni richieste dalla norma agevolativa. In ogni caso la dichiarazione deve essere formulata prima del saldo del prezzo, determinato calcolando la differenza tra la cauzione versata per la partecipazione all’asta e il prezzo di aggiudicazione, cui si aggiungono le spese accessorie.

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