La Bce parla di “segnali crescenti di sopravvalutazione del mercato europeo” e scatta l’allarme sul mattone. Ecco le prime analisi sul quadro italiano.
Dopo tempi di relativa stabilità e sette anni di crescita ininterrotta in buona parte dell’Unione, si prospetta una discesa del mercato immobiliare segnata da un deciso calo di compravendite e valutazione. Il fenomeno, registrato ad oggi soprattutto in Svezia dove i valori al metro quadro sono già scesi del 15%, divide gli analisti e al momento non c’è univocità nel leggere questi segnali.
Da una parte potrebbero essere lo spettro di una nuova crisi come quella del 2008 dall’altra potrebbe trattarsi di una fisiologica flessione senza conseguenze di peso.
Il rischio bolla non può quindi essere escluso e a preoccupare è soprattutto un dato: a risentire di queste incertezze e fragilità sono soprattutto Germania e Olanda, emblemi di solidità nei conti pubblici. Le vulnerabilità, a questo punto è doveroso chiederlo, potrebbe a breve investire anche l’Italia e se sì, in che misura?
Segno meno per l’immobiliare: i settori più a rischio
Nell’UE negli ultimi tre mesi dello scorso anno è stato registrato un segno meno per la crescita dell’intero settore e i comparti dell’immobiliare che ad oggi potremmo considerare più a rischio sono quelli del real estate commerciale ovvero grattacieli, uffici e ipermercati.
Rispetto al settore residenziale infatti il commerciale negli ultimi tempi ha visto contrazioni decise e incisive con prezzi lievitati e un forte impatto dello smart working che notoriamente ha diminuito le necessità di spazi aziendali condivisi. A parlarne diffusamente è anche l’ultimo bollettino macroprudenziale della Banca centrale europea che tra ottobre e dicembre 2022 segnala come le transazioni siano precipitate del 44% nel confronto annuo, mentre nei due trimestri precedenti i prezzi erano già scesi del 14%.
Come non bastasse, quello commerciale è un campo dominato da fondi di investimento esposti a repentini cambiamenti di scenario i cui asset sono esplosi.
In definitiva Bce raccomanda di adottare strategie che riducano «i rischi per la stabilità finanziaria». Queste misure si tradurrebbero in attività volte a:
- rafforzare gli strumenti di gestione della liquidità, con limiti al ritiro dei fondi;
- incoraggiare a livello regolatorio i fondi chiusi, i cui investitori non possono ritirarsi anzitempo.
Unico problema? Francoforte è ben consapevole di come queste raccomandazioni siano già state fatte in passato senza dar luogo a nessun seguito.
Qualche nota preoccupante però c’è anche rispetto al valore delle case. Ad evidenziarlo è un recente studio del Fondo monetario che parla di rialzi non ponderati:
"Ci sono segnali crescenti di sopravvalutazione nel mercato immobiliare europeo, tra il 15 e il 20 per cento nella maggior parte dei Paesi".
L’Italia potrebbe salvarsi
Come detto, l’Italia al momento non rientra nelle zone di maggior allerta e interesse e, anzi, sembra dar prova di inedita - e inaspettata - stabilità.
Come riportato da Repubblica, anche il nostro Paese sul fronte residenziale patisce i salari erosi e l’impennata dei mutui così come la selettività delle banche ma non sono state registrate altre crescite significative. La società di consulenza Nomisma lancia solo un appunto per quest’anno ovvero quello relativo a compravendite in calo del 14% - rispetto al record del 2022.
Altro punto a favore di questa prima panoramica è che non si prevedono ulteriori cali tant’è che Luca Dondi, amministratore delegato della compagnia, spiega come «in Italia le dinamiche immobiliari sono sempre un po’ differite e smussate, nel bene e nel male: si salvaguarda il patrimonio a discapito dell’accessibilità del mercato».
Interrogato sul mattone commerciale commenta:
"Non vedo un’esigenza di liquidare gli asset e quindi ricorrere a svalutazioni significative. Non vedo tracolli in vista".
La spiegazione che ne dà, in ultimo, è la seguente:
"Stiamo superando l’euforia anomala del Covid, ma attestandoci su livelli fisiologici".
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