Allarme bolla immobiliare, ma non a Milano: +3,8% le compravendite

Claudia Cervi

12/10/2022

Secondo UBS GWM il rischio di bolla immobiliare è aumentato per molti mercati residenziali: Francoforte, Monaco, Londra e Zurigo le piazze più sopravvalutate. Valutazioni eque a Milano.

Allarme bolla immobiliare, ma non a Milano: +3,8% le compravendite

Prezzi elevati e non in linea con i crescenti tassi di interesse aumentano il rischio di bolle immobiliari in alcune delle 25 città analizzate da UBS Global Wealth Management nel report «UBS Real Estate Bubble Index 2022».

Nell’ultimo anno, la crescita media dei prezzi immobiliari residenziali è stata del 10%, la più alta dal 2007, con picchi a Zurigo, dove i prezzi sono aumentati del 20%, ad Amsterdam (+17%), a Sidney (+30%) e Madrid.

Buone notizie per Milano, che per Ubs non è a rischio bolla. Vediamo di seguito i dettagli del report.

La classifica delle città mondiali a rischio bolla immobiliare

In testa alla classifica delle città più a rischio bolla secondo Ubs troviamo Toronto e Francoforte, ma sono sotto minaccia anche Zurigo, Monaco, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv e Tokyo.

"Negli Stati Uniti, tutte le cinque città analizzate viaggiano in territorio sopravvalutato, con uno squilibrio più evidente a Miami e Los Angeles rispetto a San Francisco, Boston e New York", si legge nel report.

In tutte queste città le valutazioni immobiliari sono ai massimi livelli. Ad allertare gli esperti c’è poi l’allontanamento dei prezzi degli immobili residenziali dai redditi e dalle locazioni come conseguenza di un periodo prolungato di bassi tassi d’interesse: nelle città a maggior rischio bolla i prezzi medi sono cresciuti del 60% in termini rettificati per l’inflazione, a fronte di un aumento di redditi e locazioni reali di solo il 12%.

Nessun rischio bolla immobiliare a Milano

La situazione è diversa in Italia, dove si è registrata una minore crescita dei prezzi a causa della bassa crescita economica. L’alta disoccupazione e le condizioni di lavoro precarie, hanno poi limitato l’accesso al credito, contribuendo a ridurre la domanda.

Guardando al mercato del mattone a Milano, gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia hanno supportato la crescita dei prezzi nella città dopo un decennio di prezzi stagnanti, ma senza gli eccessi rilevati altrove.

"Per via dello spread rispetto al Bund, l’Italia non ha beneficiato delle politiche monetarie espansive dell’ultimo decennio. Per questo le valutazioni degli immobili sono rimaste ancorate ai fondamentali e Milano risulta tra le città globali meglio posizionate", ha spiegato.

La vivacità della piazza milanese è confermata anche dal report di Tecnocasa, che conferma un trend in crescita delle compravendite (+3,8% nel secondo trimestre) grazie alla presenza di investitori tornati a sfruttare il ritorno di turisti e studenti dopo la frenata causata dalla pandemia.

Segnali di rallentamento dei prezzi: ecco dove

Il mercato immobiliare europeo si presenta frammentato: se Amsterdam si muove su un territorio a rischio bolla, evidenziando l’aumento più rapido dei prezzi in tutta l’Eurozona, a Francoforte e Monaco la crescita si è già raffreddata dai livelli a due cifre di metà 2021 a circa il 5% a metà 2022.

Ubs considera sopravvalutati anche i mercati di Londra e Madrid.

“I prezzi degli immobili residenziali nelle principali piazze finanziarie globali hanno continuato a salire fino all’inizio di quest’anno - spiega Paolo Federici, Market Head di UBS GWM in Italia - ma si intravede un possibile rallentamento in un contesto di tassi di interesse in salita”.

Nel mercato europeo, Parigi costituisce un’eccezione: i prezzi immobiliari nominali hanno registrato una stagnazione da metà 2021 a metà 2022 e, di conseguenza, la capitale francese è uscita dal territorio a rischio bolla. Nonostante questo, Parigi rimane il mercato meno accessibile dell’Eurozona tra quelli riportati nel report.

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