Sconti fiscali immobili in classe A o B: decadenza dell’agevolazione

Caterina Gastaldi

10 Giugno 2022 - 11:23

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Sconti fiscali riservati alle società di costruzioni per l’acquisto di immobili da riqualificare a classe energetica A, B, o NZEB: come avviene la decadenza dell’agevolazione.

Sconti fiscali immobili in classe A o B: decadenza dell'agevolazione

Per gli immobili acquistati da società di costruzioni entro il 31 dicembre 2021 è possibile accedere a sconti fiscali, come previsto dall’art. 7 del dl n. 34/2019, a patto che vengano rispettate le regole previste, ovvero che gli edifici vengano portati in classe energetica NZEB (Near Zero Energy Building), A o B, prima della vendita.

Attraverso la risposta all’interpello numero 324 del 6 giugno 2022 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito cosa accadrebbe nell’eventualità in cui una società decidesse di vendere l’immobile acquistato facendo uso degli sconti fiscali, senza però aver portato a termine i lavori necessari per il miglioramento energetico.

La risposta in questo caso è chiara: in mancanza degli interventi richiesti non si può più accedere all’agevolazione. Di seguito tutte le informazioni necessarie al riguardo.

Chi può usufruire delle imposte agevolate sui fabbricati

Il regime di imposta agevolato in questione era riservato alle società di ricostruzione immobiliare e costruzioni, a patto che venissero rispettate determinate condizioni.

Nello specifico, per poter usufruire della manovra era prima di tutto necessario che l’impresa rispettasse le seguenti regole:

  • l’acquisto, che doveva essere effettuato da imprese impiegate in attività di costruzione o ristrutturazione di edifici, doveva avvenire entro il 31 dicembre 2021;
  • doveva essere acquistato l’intero fabbricato, indipendentemente dalla natura di esso.

Le società che rientravano nei prerequisiti, hanno avuto accesso a un regime di imposta agevolato, ovvero hanno avuto la possibilità di pagare l’imposta di registro, ipotecaria, e catastale, a un prezzo fisso di 200 euro.

Tuttavia questa agevolazione può decadere nel caso in cui non vengano rispettate le condizioni dettate nella norma.

Quali sono gli obblighi da rispettare

Una volta che la società immobiliare usufruisce delle imposte agevolate, deve anche rispettare i seguenti obblighi, da portare a termine entro un massimo di 10 anni dalla data di acquisto dell’immobile.

L’immobile, infatti, deve risultare sia conforme alla normativa antisismica e sia conseguire una delle classi energetiche NZEB, A o B, entro le scadenze previste dalla norma.

La società infatti, rispettando le richieste precedenti, deve provvedere a:

  • demolizione e ricostruzione dell’immobile, anche con variazioni volumetriche, se consentito dalle norme urbanistiche;
  • agire attraverso interventi di “manutenzione straordinaria”, “interventi di restauro e risanamento conservativo” o “interventi di ristrutturazione edilizia”;
  • alienazione delle unità immobiliari, il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato in questione.

Quando decade l’agevolazione?

L’Agenzia delle Entrate ha preso in esame l’eventualità in cui una società scelga di procedere con la vendita dell’immobile, senza aver portato a termine gli obblighi richiesti dopo l’acquisto, ovvero senza avere effettuato gli interventi di trasformazione della classe energetica.

In questa situazione, il Fisco è stato chiaro: l’agevolazione decade. Non si applicano più, quindi, l’imposta fissa di 200 euro per registro, né le imposte ipotecaria e catastale.

La vendita di un immobile acquistato fruendo delle imposte fisse, senza aver rispettato gli obblighi richiesti, comporta il decadimento delle agevolazioni. Per evitare di incorrere in eventuali sanzioni e dover restituire le somme non pagate, è sempre necessario rispettare quanto richiesto dalla norma.

Quali possono essere le sanzioni in caso di decadimento

Nell’eventualità in cui una società decida di vendere il fabbricato prima di aver portato a termine i lavori richiesti, allora l’agevolazione decadrà. Questo significa che si dovrà procedere con il pagamento delle imposte (di registro, ipotecaria e catastale) nella loro completezza della misura ordinaria, ovvero il 9% del valore dell’edificio.

Non è tutto. Si dovrà anche versare una sanzione pari al 30% delle imposte stesse e degli interessi di mora, a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato in questione.

Queste regole valgono per qualsiasi altra situazione in cui ci si trovi di fronte al decadimento delle agevolazioni.

Applicazione delle agevolazioni recate dall’articolo 7 del dl n. 34 del 2019 - decadenza dall’agevolazione
Applicazione e decadenza delle agevolazioni (art. 7, dl n. 34/2019)

Immobili NZEB ed efficienza energetica

A partire dal 2021, anche a seguito delle direttive europee, rientrare nella classe energetica NZEB è un parametro obbligatorio per tutti i nuovi edifici in Italia. Si tratta di una delle conseguenze dovute alla sempre maggiore attenzione al tema dell’efficienza energetica.

Gli edifici NZEB sono a elevata efficienza energetica e puntano verso la sostenibilità e il risparmio energetico. Gli sconti fiscali voluti per le imprese interessate ad acquistare, ammodernare, e riqualificare gli immobili già esistenti erano stati ideati proprio per velocizzare e stimolare lo sviluppo sostenibile, non solo con la creazione di nuove strutture, ma anche passando attraverso il miglioramento di quelle già esistenti.

Gli immobili NZEB generalmente vengono ideati e progettati in modo da:

  • essere correttamente orientati e integrati nel contesto;
  • sfruttare al meglio le risorse naturali come il sole e il vento;
  • poter godere di un ottimo isolamento;
  • essere alimentati a energie rinnovabili.

Tuttavia non esiste ancora una regola vera e propria per poter rientrare in questa definizione.

Secondo le normative un edificio di questo genere ha un basso o nullo fabbisogno energetico, sia in regime invernale che estivo, e fa uso di tecnologie impiantistiche efficienti e fonti rinnovabili.

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