Mettere in affitto il proprio immobile anche per brevi periodi comporta alcuni adempimenti molto importanti
Negli ultimi anni la disciplina delle locazioni brevi si è evoluta fino a diventare un vero e proprio sistema regolamentato. Da un quadro inizialmente scarno, siamo passati a una serie di obblighi sempre più articolati, che in molti casi si sovrappongono a quelli previsti per le attività imprenditoriali.
Oggi, chi decide di mettere in affitto un immobile per brevi periodi deve prestare particolare attenzione a tre adempimenti fondamentali: il codice identificativo nazionale (CIN), il rispetto delle prescrizioni di sicurezza degli edifici e le comunicazioni obbligatorie alla Questura.
Vediamo nello specifico come organizzarsi per evitare di essere sanzionati per omesso o errato adempimento.
Gli affitti brevi
Gli affitti brevi, ex art.4 del DL 50/2017, sono contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività imprenditoriale.
Il DL 50/2017 ha previsto la possibilità di applicare la cedolare secca anche agli affitti brevi ammettendo anche alcuni servizi al cliente: fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.
A ogni modo, si tratta della formula più utilizzata per affittare seconde case o appartamenti turistici, anche tramite piattaforme online come Airbnb o Booking.
Su questi redditi è possibile applicare la cedolare secca con aliquota al 21% (al 26% per gli immobili oltre al 2° messo in affitto), che sostituisce Irpef, addizionali e imposta di registro.
Il regime resta accessibile finché non si superano i quattro appartamenti locati nello stesso anno: oltre tale soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con obbligo di partita IVA e ulteriori adempimenti.
È importante sottolineare che la distinzione tra attività “non imprenditoriale” e “imprenditoriale” non riguarda solo il numero di immobili, ma anche:
- la continuità delle locazioni,
- nonché la lista dei servizi offerti alla clientela .
Se l’attività appare organizzata in maniera strutturata e con reddito significativo, potrebbe essere necessario richiedere l’apertura della partita IVA anche prima del superamento del tetto dei quattro appartamenti.
Ma su questo sarebbe necessario avere indicazioni ufficiali anche se fino a 4 immobili sembrerebbe prevalere la presunzione di attività non imprenditoriale. Nei limiti però dei suddetti servizi offerti alla clientela.
Obbligo di codice identificativo nazionale (CIN)
Dal 1° gennaio 2025 tutti gli immobili destinati a locazioni brevi devono essere dotati di codice identificativo nazionale (CIN), introdotto dall’art. 13-ter del DL 145/2023.
L’obbligo riguarda i titolari o gestori di strutture ricettive (alberghiere ed extralberghiere) e i locatori di immobili a uso abitativo destinati a finalità turistiche o a contratti di locazione breve ex art. 4 del DL 50/2017.
Il CIN si richiede tramite la piattaforma del Ministero del Turismo bdsr.ministeroturismo.gov.it, accedendo con SPID o CIE.
Una volta attribuito, deve essere esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio online o cartaceo, anche se pubblicato da intermediari.
Le sanzioni per chi non è in regola vanno da 800 a 8.000 euro per mancanza del CIN e da 500 a 5.000 euro per mancata indicazione, con rimozione immediata dell’annuncio irregolare.
In pratica, anche se si pubblica l’immobile solo per brevi periodi e solo occasionalmente, l’omissione del CIN costituisce una violazione grave. La legge vuole garantire trasparenza e tracciabilità delle locazioni turistiche, evitando l’evasione fiscale e il sommerso nel settore.
Obblighi di sicurezza negli edifici
Il secondo adempimento riguarda la sicurezza degli immobili locati per brevi periodi.
Dal 2025, anche chi affitta in forma non imprenditoriale deve garantire il rispetto dei requisiti minimi previsti dal DL 145/2023:
- impianti conformi alle normative statali e regionali vigenti;
- rilevatori funzionanti di gas e monossido di carbonio;
- estintori portatili, almeno uno per appartamento.
L’obbligo decorre dal momento in cui si ottiene e si espone il CIN.
Le violazioni sono sanzionate con importi da 600 a 6.000 euro per ciascun inadempimento. Sono esclusi solo gli immobili senza impianto a gas e privi di rischio di emissioni combustibili.
Comunicazioni alla Questura e imposta di soggiorno
Chi affitta una casa per brevi periodi deve anche comunicare alla Questura i dati di ogni ospite entro 24 ore dall’arrivo (o immediatamente se il soggiorno è inferiore).
La procedura si effettua tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, dopo aver ottenuto l’abilitazione.
I dati trasmessi vengono condivisi, in forma anonima e aggregata, con l’Agenzia delle Entrate e con i Comuni per il monitoraggio dell’imposta di soggiorno.
Quest’ultima deve essere dichiarata e versata entro il 30 giugno dell’anno successivo.
L’omessa o infedele dichiarazione comporta una sanzione dal 100% al 200% dell’importo dovuto, mentre il mancato o tardivo versamento è punito secondo l’art. 13 del D.Lgs. 471/1997.
Si paga anche la TARI.
Affittare casa per brevi periodi oggi è perfettamente possibile, ma richiede qualche accortezza in più.
Dotarsi del CIN, garantire la sicurezza dell’immobile e adempiere alle comunicazioni alla Questura sono passaggi indispensabili per evitare sanzioni e operare in regola.
Chi si muove per tempo, adegua gli impianti e aggiorna gli annunci può continuare a proporre il proprio alloggio in modo semplice, sicuro e conforme alla legge.
Un affitto gestito correttamente non solo tutela da multe e controlli, ma contribuisce anche a rendere più trasparente e sostenibile l’intero mercato delle locazioni turistiche.
Inoltre, rispettare tutte le norme consente di costruire una reputazione affidabile come host, aumentando la fiducia degli ospiti e le possibilità di recensioni positive.
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