Come si indicano correttamente nel modello 730/2025 i canoni di locazione per affitti brevi a cui si applica la cedolare secca in luogo della tassazione ordinaria? Ecco le istruzioni.
Dal 1° gennaio 2024 sono entrate in vigore le nuove norme per la tassazione degli affitti brevi, le stesse sono, quindi, applicate nel modello 730/2025 per la prima volta. Occorre prestare molta attenzione per evitare errori.
Ecco le istruzioni per compilare correttamente il 730/2025 o il modello Redditi PF.
Per gli affitti brevi è prevista un’aliquota al 21% per un solo immobile, a scelta del contribuente, per gli immobili ulteriori sottoposti a tassazione con cedolare secca l’aliquota è del 26%. I dati devono essere correttamente inseriti in dichiarazione per evitare errori.
La prima cosa da sottolineare è che dal 1° gennaio 2023 è in vigore una nuova norma per gli affitti brevi che prevede l’obbligo di comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate in caso di affitto breve tramite intermediari.
Da ciò consegue che soggetti intermediari, come Airbnb, sono tenuti a raccogliere e inviare i dati (il codice fiscale in primis) dei soggetti che concedono immobili in locazione mediante la stipula di un contratti di affitto breve.
Questo implica che dalla dichiarazione 2025, l’AdE ha già a disposizione tali dati.
Vediamo ora come compilare correttamente il modello 730/2025 e il modello Redditi PF.
Affitti brevi e cedolare secca
Gli affitti brevi sono regolati dall’art. 4 del DL 50/2017 che restringe l’ambito di applicazione della disciplina ai contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, riferiti a immobili a uso abitativo e generalmente di tipo turistico.
Proprio per questo rientrano nella categoria degli affitti brevi anche i contratti che prevedono la disponibilità di una serie di servizi ulteriori, come il cambio della biancheria e la pulizia.
Deve, invece, essere sottolineato che non possono essere inseriti in questa categoria, affitti brevi, i contratti che prevedono anche servizi non connessi con la finalità non residenziale dell’immobile, in particolare nel caso il contratto preveda il servizio colazione, auto a noleggio, fornitura di guide turistiche.
I contratti di affitto breve non sono sottoposti a imposte di registro né di bollo e possono essere sottoscritti solo da locatori che siano persone fisiche.
Fatta questa doverosa premessa, sottolineiamo che per i contratti di locazione breve, il legislatore permette l’applicazione della cedolare secca, a condizione che l’attività sia svolta in forma non imprenditoriale, quindi fino a un massimo di quattro appartamenti l’anno (come precisato dal comma 595 della legge n. 178 del 2020, Legge di bilancio 2021).
Ricordiamo che la cedolare secca è un’imposta sostitutiva, sostituisce Irpef, addizionali e altri tributi generalmente versati sui contratti di locazione.
Tassazione con cedolare secca nel modello 730/2025
La tassazione con cedolare secca per gli affitti brevi costituisce la scelta prevalente dei contribuenti in quanto generalmente più conveniente della tassazione ordinaria.
La legge di Bilancio per il 2024, articolo 1 comma 63 ha previsto la doppia aliquota applicata a chi concede in locazione più di una unità immobiliare. In questo caso le aliquote sono:
- 21% per un solo immobile scelto dal contribuente;
- 26% per gli altri immobili.
Naturalmente questa differente tassazione deve entrare nel modello 730/2025. I redditi da locazione breve devono essere indicati nel Quadro B del modello, denominato “Redditi dei fabbricati e altri dati”. L’opzione per la cedolare secca deve essere indicata nella colonna 11.
I codici da usare sono:
- il codice “2” nel caso di contratto di locazione a canone libero non superiore a 30 giorni o di immobile destinato alla locazione breve, con tassazione al 21%;
- il codice “3” nel caso di contratto di locazione a canone libero non superiore a 30 giorni o di immobile destinato ad affitto breve, con tassazione al 26%.
Questa non è l’unica novità in dichiarazione dei redditi, infatti, deve essere indicato anche il codice CIN, Codice Identificativo Nazionale, il cui obiettivo è evitare frodi fiscali, deve essere esposto fuori dall’immobile e deve essere comunicato in caso di contratti di locazioni tramite intermediari.
Deve quindi essere compilato il rigo B12 indicando il codice CIN nella colonna 3.
Se il contribuente presenta il modello redditi PF i quadri in cui sono inseriti i dati sono i seguenti:
- quadro RB, denominato “Redditi da fabbricati" barrando la casella 11 e indicando il codice canone 3 nella casella 5;
- quadro LC per inserire la ritenuta d’acconto certificata tramite CU dall’intermediario sostituto d’imposta.
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Contratti locazione breve con intermediari
Nel caso in cui il contratto di locazione breve sia stato concluso attraverso un portale di intermediazione, il portale applica la ritenuta al 21% e la versa all’Agenzia delle Entrate in qualità di sostituto di imposta entro il 16 del mese successivo rispetto al contratto. Versamento viene effettuato con il codice tributo 1919, da inserire nella sezione “Erario”.
I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:
- nome, cognome e codice fiscale del locatore
- durata del contratto
- indirizzo dell’immobile
- importo del corrispettivo lordo.
Questa comunicazione deve essere effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo rispetto alla conclusione dei contratti.
Trasmette poi i dati sulle ritenute operate all’Agenzia delle Entrate e al contribuente attraverso la Certificazione Unica (articolo 4 DPR 322 del 1998).
I dati della Certificazione Unica confluiscono nel modello 730/2025 precompilato nel rigo F8. Questo dato opera come ritenuta di imposta a titolo di acconto. Il contribuente deve quindi effettuare autoliquidazione dell’imposta ed eventualmente versare il residuo.
Ad esempio, nel caso in cui siano concessi in locazione breve tramite intermediari 2 immobili, l’intermediario applica a entrambi la ritenuta del 21%, ma al momento della dichiarazione il contribuente deve scegliere quale immobile assoggettare al 21%, quale al 26%, effettuare calcoli e versare l’eventuale differenza.
Naturalmente il calcolo finale prevede che comunque siano considerati anche altri eventuali redditi, il risultato finale della dichiarazione potrebbe essere anche a credito.
Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali, caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse e ulteriori rispetto al corrispettivo.
Contratto di sublocazione, come compilare il modello 730/2025
La cedolare secca può essere applicata anche nel caso in cui si tratti di un contratto di sublocazione oppure sia concesso in locazione breve un immobile ricevuto in comodato. In questo caso però non deve essere compilata il Quadro B del modello 730, ma il Quadro D che accoglie i “Redditi diversi” e in particolare il rigo D4. In questo caso nella colonna 2 del rigo D4 si inserisce il codice “1” per la cedolare secca al 21% e il codice “2” per la cedolare secca con aliquota al 26%.
Immobile cointestato a più soggetti, chi dichiara?
Particolare attenzione deve essere prestata nel caso in cui l’immobile affittato sia cointestato a più soggetti. In tal caso nella CU risultano solo i dati fiscali del soggetto che ha stipulato il contratto di locazione breve, cioè uno dei comproprietari, ma la tassazione deve essere applicata a ciascun comproprietario in base alla quota del corrispettivo spettante.
Il contribuente deve modificare la dichiarazione precompilata indicando solo la propria quota, mentre gli altri comproprietari devono inserire nelle proprie dichiarazioni le rispettive quote del corrispettivo.
Perché scegliere il regime ordinario? La risposta potrebbe essere semplice, infatti, la cedolare secca si applica sui corrispettivi lordi, senza dedurre eventuali spese condominiali, la tassazione ordinaria consente di calcolare l’imposta sul canone di locazione escludendo le spese sostenute.
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