Se l’inquilino non paga il canone d’affitto, il padrone di casa può chiedere al giudice lo sfratto per morosità e ottenere le somme omesse e la liberazione dell’immobile
Lo sfratto per morosità è il procedimento giudiziario che consente al proprietario di un immobile locato di ottenere la risoluzione del contratto di locazione, il rilascio dell’immobile e, contestualmente, la condanna dell’inquilino al pagamento dei canoni non versati. La procedura è disciplinata dagli articoli 657 e seguenti del Codice di procedura civile e rappresenta uno strumento più rapido rispetto a un ordinario giudizio civile, purché ricorrano i presupposti previsti dalla legge.
Nel 2026 lo sfratto per morosità continua a rappresentare il principale rimedio a disposizione del locatore nei confronti dell’inquilino che non rispetta gli obblighi di pagamento. Tuttavia, per avviare la procedura è indispensabile che esista un contratto di locazione regolarmente registrato e che la morosità sia giuridicamente rilevante secondo quanto previsto dalla normativa vigente. Solo in presenza di questi requisiti il giudice può convalidare lo sfratto e ordinare il rilascio dell’immobile, oltre a ingiungere il pagamento dei canoni arretrati.
Qualora l’inquilino non lasci spontaneamente l’abitazione entro il termine fissato dal giudice, sarà necessario procedere con l’esecuzione forzata, affidata all’Ufficiale Giudiziario, che potrà richiedere l’assistenza della forza pubblica quando necessario.
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Quando l’inquilino si considera moroso e può essere sfrattato
La morosità non coincide con qualsiasi ritardo nel pagamento del canone. Per le locazioni abitative, l’articolo 5 della Legge n. 392/1978 stabilisce che costituisce inadempimento rilevante il mancato pagamento del canone decorsi almeno 20 giorni dalla scadenza, anche se riferito a una sola mensilità.
È inoltre considerata morosità il mancato pagamento degli oneri accessori (ad esempio le spese condominiali) quando il relativo importo supera due mensilità di canone.
Affinché possa essere utilizzata la procedura speciale di sfratto è inoltre necessario che:
- esista un contratto di locazione scritto e regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
- il conduttore sia effettivamente inadempiente secondo quanto previsto dalla legge;
- il locatore sia in grado di documentare la morosità attraverso il contratto e la documentazione relativa ai pagamenti.
In presenza di tali presupposti il proprietario può rivolgersi al tribunale competente per ottenere la convalida dello sfratto e il rilascio dell’immobile.
Quali documenti servono per lo sfratto per morosità?
Per avviare la procedura di sfratto è fondamentale che il locatore consegni al proprio avvocato tutta la documentazione utile a dimostrare l’esistenza del rapporto di locazione e l’inadempimento dell’inquilino. Una pratica completa consente infatti di evitare ritardi e contestazioni durante il procedimento.
Generalmente sono necessari:
- copia del contratto di locazione regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
- copia della ricevuta di registrazione del contratto, se non già allegata;
- documentazione attestante i canoni versati e quelli rimasti insoluti (ricevute, bonifici, estratti conto o altra documentazione bancaria);
- eventuale prospetto riepilogativo della morosità, con l’indicazione dei canoni e degli oneri accessori non pagati;
- copia della diffida di pagamento o degli eventuali solleciti inviati all’inquilino, se presenti;
- ogni ulteriore documento utile a dimostrare l’inadempimento del conduttore.
La diffida non costituisce un passaggio obbligatorio previsto dalla legge, ma rappresenta una buona prassi: in alcuni casi può infatti indurre l’inquilino a regolarizzare spontaneamente la propria posizione, evitando il ricorso al tribunale.
Come funziona il procedimento di sfratto: cosa deve fare il proprietario
Quando i tentativi di risolvere la situazione in via bonaria non producono risultati, il proprietario può rivolgersi a un avvocato per notificare all’inquilino un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida.
L’atto contiene sia la richiesta di rilascio dell’immobile sia la convocazione delle parti davanti al giudice competente, il quale fisserà l’udienza per verificare la sussistenza dei presupposti dello sfratto.
Durante l’udienza possono verificarsi tre situazioni differenti.
- L’inquilino non compare oppure non si oppone. In questo caso, se la documentazione è regolare, il giudice procede normalmente alla convalida dello sfratto, emettendo contestualmente un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti, quando richiesto dal locatore.
- L’inquilino compare e si oppone. Se vengono sollevate contestazioni sulla morosità o sulla validità del contratto, il giudice valuta se l’opposizione sia fondata. Qualora ritenga che non vi siano prove scritte idonee a sostenere le contestazioni, può comunque emettere un’ordinanza provvisoria di rilascio. Diversamente, il procedimento viene trasformato in un ordinario giudizio di cognizione.
- L’inquilino chiede il termine di grazia. Per le locazioni ad uso abitativo l’articolo 55 della Legge n. 392/1978 consente al giudice, in presenza di comprovate difficoltà economiche, di concedere un termine per sanare la morosità. Il termine ordinario può arrivare fino a 90 giorni; nei casi previsti dalla legge, caratterizzati da particolari condizioni di difficoltà del conduttore, il giudice può concedere un termine fino a 120 giorni.
Se entro il termine concesso l’inquilino versa integralmente tutti i canoni scaduti, gli interessi maturati e le spese processuali liquidate dal giudice, la morosità viene sanata e il procedimento di sfratto si estingue. Qualora, invece, il pagamento non avvenga entro il termine stabilito, il giudice convalida lo sfratto e ordina il rilascio dell’immobile.
Una volta ottenuta la convalida, l’ordinanza costituisce titolo esecutivo. Se l’inquilino non lascia spontaneamente l’abitazione, il proprietario può avviare la fase esecutiva tramite l’Ufficiale Giudiziario.
Quanto tempo serve davvero per ottenere lo sfratto?
La durata di una procedura di sfratto per morosità dipende principalmente dal carico di lavoro del tribunale competente, dall’eventuale opposizione dell’inquilino e dalla necessità di procedere con l’esecuzione forzata.
Nei casi più semplici, quando l’inquilino non si oppone e rilascia spontaneamente l’immobile dopo la convalida, il procedimento può concludersi indicativamente in 3-6 mesi dalla notifica dell’atto di intimazione.
Se, invece, l’inquilino si oppone alla convalida oppure non libera l’immobile, rendendo necessario l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario e, se occorre, della forza pubblica, i tempi possono allungarsi sensibilmente. Nella pratica, il rilascio effettivo dell’immobile può richiedere tra i 6 e i 18 mesi, con tempistiche che nei tribunali maggiormente congestionati possono risultare anche superiori.
Sfratto per morosità e affitti brevi: regole diverse
La procedura speciale di sfratto disciplinata dagli articoli 657 e seguenti del Codice di procedura civile trova applicazione nei confronti dei contratti di locazione. La situazione cambia, invece, nel caso degli affitti brevi e delle locazioni turistiche.
Quando il rapporto riguarda una locazione di durata non superiore a 30 giorni e non rientra nella disciplina delle locazioni abitative della Legge n. 392/1978, il proprietario non può normalmente ricorrere alla procedura speciale di sfratto per morosità. In caso di mancato pagamento del corrispettivo o di mancato rilascio dell’immobile alla scadenza pattuita, occorre agire con gli ordinari strumenti previsti dall’ordinamento, come l’azione di rilascio dell’immobile e la domanda di risarcimento dei danni eventualmente subiti.
Per questo motivo è particolarmente importante disciplinare in modo chiaro il rapporto contrattuale anche nelle locazioni brevi, prevedendo modalità di pagamento, cauzione e condizioni per il rilascio dell’immobile (compresi check-in e check-out, ovviamente).
Quanto costa una causa di sfratto per morosità
Il costo di una procedura di sfratto per morosità dipende principalmente da quattro fattori: il valore della causa, l’eventuale opposizione dell’inquilino, i compensi concordati con il proprio avvocato e la necessità di procedere anche all’esecuzione forzata.
Per una procedura ordinaria che si conclude con la convalida dello sfratto senza opposizione, il costo complessivo sostenuto dal proprietario si colloca generalmente tra 1.500 e 3.000 euro, comprensivi dell’assistenza legale e delle principali spese di procedura. Se invece l’inquilino si oppone e il procedimento prosegue con un giudizio ordinario, il costo può facilmente superare 4.000-6.000 euro, arrivando anche oltre nei casi più complessi.
Alle competenze professionali si aggiungono alcune spese vive:
- il contributo unificato, il cui importo è determinato in base al valore della causa, calcolato sui canoni insoluti alla data della notifica dell’intimazione di sfratto. Per i procedimenti speciali di sfratto il contributo è ridotto del 50% rispetto a quello ordinario previsto dal Testo unico sulle spese di giustizia;
- le spese di notifica degli atti giudiziari, che nella pratica oscillano generalmente tra 30 e 100 euro, a seconda delle modalità di notifica e del numero dei destinatari;
- gli eventuali costi della fase esecutiva, qualora sia necessario l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario per ottenere materialmente il rilascio dell’immobile.
Se il giudice accoglie la domanda del locatore, normalmente dispone anche la condanna dell’inquilino al rimborso delle spese di lite. Ciò non significa però che il proprietario recupererà automaticamente tutte le somme anticipate: l’effettiva riscossione dipenderà infatti dalla solvibilità del debitore.
Cosa non deve mai fare il proprietario: i rischi penali
Anche quando l’inquilino è chiaramente moroso, il proprietario non può mai farsi giustizia da solo.
Cambiare la serratura dell’abitazione, impedire l’accesso all’immobile, interrompere volontariamente la fornitura di luce, gas o acqua oppure rimuovere i beni dell’inquilino senza un provvedimento dell’autorità giudiziaria sono comportamenti che possono integrare diverse fattispecie di reato, tra cui, a seconda delle circostanze del caso concreto, esercizio arbitrario delle proprie ragioni, violenza privata oppure violazione di domicilio.
L’unica procedura pienamente conforme alla legge è attendere la conclusione dell’iter giudiziario e, se necessario, l’esecuzione forzata da parte dell’Ufficiale Giudiziario.
