Rent to buy o affitto a riscatto, ovvero come affittare una casa e comprarla successivamente, senza perdere i canoni versati nel frattempo. Un sogno? No, una realtà concreta: ecco come capire in che modo funziona e, soprattutto, se conviene veramente.
Rent to buy, affitto a riscatto: poche parole che rappresentano, per molti affittuari italiani, un vero e proprio sogno. Attraverso questa possibilità, infatti, è possibile prendere in locazione una casa per procedere con la compravendita solo successivamente, seppur a condizioni specifiche.
Il rent to buy non è previsto nel nostro ordinamento giuridico
Innanzitutto, però, è importante tenere bene a mente che l’affitto a riscatto non è una formula disciplinata dal nostro ordinamento giuridico. Ciò comporta, quindi, che il locatario interessato a questo tipo di soluzione possa ritrovarsi davanti a diverse proposte (di solito da parte di costruttori e cooperative edilizie) senza sapere quale sia il contratto più sicuro e conveniente.
Locazione con opzione di futuro acquisto o locazione con preliminare di futura vendita?
Sono due, di fatto, gli accordi più frequenti in questo ambito: la locazione con opzione di futuro acquisto e la locazione con preliminare di futura vendita. Nel primo caso si affitta l’immobile con la possibilità, a un certo punto (secondo una scadenza da pattuire, ad esempio 3 o 4 anni) di esercitare l’opzione di acquisto contenuta nel contratto e diventare proprietari della casa. Nel frattempo, però, si paga un canone maggiorato (anche qui, da concordare). Se si procede con la transazione entro i tempi stabiliti, quanto versato per l’affitto viene recuperato e “scalato” dal prezzo (pattuito inizialmente) per l’immobile. Altrimenti, viene “perso”.
La locazione con preliminare di futura vendita, invece, è più costosa, ma offre anche maggiori garanzie. L’affitto viene comunque corrisposto con un surplus, ma viene anche effettuata una trascrizione del preliminare da parte del notaio, ottenendo un effetto “di prenotazione” che fa in qualche modo da scudo. In caso di fallimento del venditore, infatti, viene riconosciuto all’affittuario un privilegio speciale sull’immobile e, in caso di abitazione principale, il contratto stipulato non può essere revocato o sciolto.
Quali rischi e come proteggersi
La possibile perdita del canone maggiorato è il rischio che tende a scoraggiare maggiormente i potenziali affittuari a riscatto, soprattutto nel caso di locazione con opzione di futuro acquisto. Niente impedisce, infatti, al proprietario dell’immobile (soprattutto se imprenditore) di subire un pignoramento o un sequestro della casa che si è impegnato a sottoporre al regime del rent to buy, lasciando l’inquilino con un pugno di mosche in mano. Certo, esiste la possibilità di ricorrere alla fideiussione, ma è una pratica lunga e costosa.
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