Rendite catastali: la riforma del catasto e i nuovi criteri estimativi per determinare il valore della casa

Dopo la nomina della commissioni censuarie, si attende il prossimo Consiglio dei Ministri del 20 Febbraio, per conoscere gli ulteriori provvedimenti relativi alla tempo attesa riforma del catasto. Nel frattempo, però, è incominciata a circolare la bozza di decreto legislativo in cui sono contenuti i nuovi criteri estimativi che consentiranno di aggiornare la rendita catastale di gran parte degli immobili italiani.
L’obiettivo non è solo quello di aggiornare una banca dati datata e di ridurre la differenza, in alcuni casi molto elevata, tra il valore reale e il valore catastale degli immobili (soprattutto al fine di rivedere l’imposizione fiscale sugli immobili stessi, quindi l’imposta di registro ma anche la Tasi e l’IMU, di cui la rendita catastale concorre a determinare la base imponibile) ma anche quello di ricostruire il valore degli immobili italiani che, fino ad oggi, sono sfuggiti alle rilevazioni.

Ricostruzione del valore degli immobili
Al fine di definire il reale valore degli immobili, in particolare di quelli che non stati finora soggetti a rilevazioni, le amministrazioni pubbliche e il catasto utilizzeranno:

• indagini sui prezzi di mercato;
• prezzo degli immobili con caratteristiche simili, situati nelle zone circostanti;
• valore degli immobili fissato dalle aste in tribunale;
• fotografie fatte da Google Street View;

Al di là dei singoli strumenti il procedimento che sarà seguito farà sì che si parta dai dati medi del mercato per una determinata tipologia di immobili, per poi correggerli, tenendo conto delle caratteristiche relative alla posizione e alla struttura degli immobili.

Immobili a destinazione ordinaria e a destinazione speciale
Come spiegato qui sopra, per gli immobili a destinazione ordinaria saranno, quindi, maggiormente rilevanti, ai fini della determinazione del valore e della rendita catastali, i dati medi (statistici) di mercato per la specifica tipologia di immobile.
Gli immobili a destinazione speciale (Gruppo "S") saranno interessati da un procedimento di revisione delle rendite catastali diverso, dal momento che il valore e la rendita catastali saranno determinati attraverso un procedimento di stima diretta: si procederà, quindi, caso per caso e sarà un tecnico a determinare il valore dell’immobile tenendo conto dei valori di mercato e utilizzando il criterio del costo o il criterio reddituale.

Immobili senza planimetria
Per gli immobili a destinazione ordinaria, come le case e le loro pertinenze, i negozi e gli uffici, privi di planimetria, si considererà il numero dei vani che, poi, sarà moltiplicato per un parametro di conversione variabile in base alla specifica categoria ccatastale, per ottenere, da questo calcolo, una superficie catastale convenzionale.

Nuove categorie catastali
Sarà introdotta la nuova categoria catastale "I" per gli immobili in costruzione che devono ancora essere definiti. In questo gruppo confluiranno anche le costruzioni degradate, pericolanti e non più utilizzabili, i lastrici solari e gli spazi comuni condivisi tra più unità immobiliari, che non sono utilizzabili a fini di reddito.

Il questionario dell’Agenzia delle Entrate
Al fine di integrare i dati ottenuti con metodi statistici o, comunque, con gli altri metodi indicati sopra, l’Agenzia delle Entrate invierà dei questionari via internet sia ai proprietari degli immobili che agli amministratori di condominio.
In tal modo i proprietari degli immobili a destinazione ordinaria (case, negozi e uffici) avranno la possibilità di specificare le caratteristiche dei loro immobili, per consentirne l’identificazione concreta e avvicinare quanto più possibile il valore stimato a quello reale.

Riduzione fissa
Dal momento che le modalità di rilevazione statistica del valore degli immobili potrebbero produrre stime non veritiere, quindi, di fatto, potrebbero dar luogo a incongruenze che si tradurrebbe (soprattutto sul piano fiscale) in un trattamento iniquo, il valore catastale determinato in via presuntiva, in base ai criteri statistici, sarà soggetto a una riduzione fissa preventiva:

• del 30% per gli immobili a destinazione ordinaria;
• del 20% per gli immobili a destinazione speciale;

Rettifiche e reclami
Il proprietario dell’immobile, qualora rilevi significative differenze tra il valore presunto e il valore reale dell’immobile, potrà non solo compilare il questionario dell’Agenzia delle Entrate ma anche trasmettere sia all’Agenzia delle Entrate che al proprio comune di residenza le informazioni sui propri beni, attraverso una specifica modulistica.
Quando il nuovo valore dell’immobile sarà determinato dal catasto, avverrà una pubblicazione sull’Albo Pretorio e anche il proprietario dell’immobile riceverà un’apposita comunicazione tramite PEC. Anche a questo punto sarà comunque possibile avanzare un reclamo relativo all’erronea valutazione del proprio immobile:

• Prima dovrà essere tentato il reclamo amministrativo che darà luogo a una mediazione con l’Agenzia dell’Entrate;
• nel caso in cui questa strada non porti a risultati apprezzabili, il proprietario dell’immobile potrà comunque presentare un ricorso press la Commissione Tributaria Provinciale;

Il giudice sarà chiamato a valutare sia l’attribuzione della rendita che le contestazioni avanzate sulle caratteristiche specifiche dell’unità immobiliare.

Consulta anche l’articolo relativo a ipoteche, visure catastali e novità della riforma del catasto.