Commissione europea: come calcolare i cicli dei prezzi del settore immobiliare

Gli indicatori della variabilità dei cicli dei prezzi delle abitazioni sono calcolati sulla base della grandezza e della durata delle diverse fasi del ciclo. Più in particolare, la variabilità nella dinamica dei prezzi immobiliari su tutto il ciclo è stimata attraverso un approccio a più fasi. Vedi esempio nel grafico qui sotto:

• I prezzi immobiliari relativi sono detrendizzati e gli avvallamenti e i picchi sono identificati per il risultante differenziale dei prezzi (house price gap);
• La durata (D) e l’ampiezza (A) sono calcolati sulle diverse fasi avvallamento-picco, picco-avvallamento.

Primo passo: stima delle deviazioni dal trend

I prezzi delle abitazioni sono decomposti in trend e cicli. I risultati sono presentati nel grafico 1.2.

Si può notare che il picco dell’ultimo ciclo ha avuto luogo nel corso del 2008 per la maggior parte dei paesi. L’analisi suggerisce anche che solo la Germania attualmente presenta un gap positivo rispetto al suo andamento, in quanto i prezzi relativi delle abitazioni sono di nuovo in crescita, dopo un lungo periodo di declino negli anni precedenti la crisi. In contrasto, la regolazione in corso nella maggior parte degli altri paesi a partire dal 2008 ha portato i gap dei prezzi delle abitazioni in territorio negativo.

I risultati presentati nel grafico non dovrebbero, tuttavia, essere interpretati come la prova dei disallineamenti di prezzo nell’area euro. I paesi in cui ora si verificano episodi di adeguamento nel settore immobiliare sono ora sotto il trend. Importante notare comunque che durante down swing, i prezzi delle case si evolvono naturalmente sotto il trend senza necessariamente indicare significativi disallineamenti. In contrasto, i prezzi in Germania presentano un gap positivo. I prezzi stanno ora vivendo una fase ciclica in salita dopo aver raggiunto la depressione nel 2008. Saranno necessari continui monitoraggi per determinare se e quando il movimento ciclico al rialzo diverrà insostenibile.

Secondo passo: identificare ed analizzare il ciclo dei prezzi delle abitazioni

Si effettua un’analisi in grado di rilevare i picchi e gli avvallamenti attraverso uno specifico algoritmo, scartando poi fluttuazioni di piccole dimensioni che non possono essere considerate come sviluppi ciclici genuini. Seguendo questo approccio è poi possibile ottenere informazioni sull’ampiezza, la durata e la rigidità del ciclo dei prezzi per i paesi dell’area euro. Le fasi del ciclo sono presentate nella tabella sottostante.

È importante interpretare questi risultati sui cicli dei prezzi delle abitazioni nel più ampio contesto di sviluppi macroeconomici. Gli stati membri che hanno seguito dinamiche in rialzo nel corso del ciclo passato, come ad esempio l’Irlanda, la Spagna e in una certa misura anche l’Estonia e la Slovenia, sono tutte recentemente state sottoposte ad una forte correlazione dei loro tassi residenziali di investimento, mentre la loro attività economica si contraeva. In questi mesi, il boom immobiliare del decennio precedente era associato a vari gradi di squilibri esterni che sono stati in qualche misura invertiti. La rapida crescita del credito ha alimentato l’attività del mercato immobiliare, lasciando le famiglie con sostanziali sovra indebitamenti in diversi stati membri.