Eurozona: come valutare le dinamiche dei prezzi del settore immobiliare

Gli sviluppi dei mercati immobiliari possono avere diffusi effetti macroeconomici sull’attivà economica, sul funzionamento del mercato del lavoro, sulla stabilità macrofinanziaria e sul benessere generale (compresa la ridistribuzione di risorse all’interno e attraverso le generazioni o l’esposizione dei cittadini al rischio di credito e di mercato). Inoltre, non appropriate impostazioni istituzionali, normative e fiscali nel mercato immobiliare possono favorire rischi macro-finanziari e vulnerabilità nel settore bancario, oltre ad una inefficiente allocazione delle risorse.

In questo contesto, una sfida fondamentale per i responsabili politici dell’eurozona è quella di individuare gli sviluppi non sostenibili dei prezzi delle abitazioni nella fase iniziale. Tuttavia, valutare tali squilibri e i rischi associati è qualcosa di tecnicamente impegnativo; devono essere prese in considerazione più dimensioni, che riflettono quadri istituzionali eterogenei in mercati ipotecari e immobiliari negli Stati membri, come pure dissimili condizioni macroeconomiche.

Il nostro obiettivo qui è quello di presentare il tentativo di costruzione di un approccio globale per misurare le dinamiche e la sostenibilità dell’andamento dei prezzi immobiliari nell’area euro. L’analisi fornisce una valutazione complessiva del grado degli squilibri a livello degli Stati Membri.

Identificare sviluppi sostenibili per quanto riguarda i prezzi del settore immobiliare non è cosa semplice. Si possono utilizzare una serie di metodi, da semplici statistiche descrittive a più complessi approcci di modelli econometrici. Nessun metodo è esente da limiti e deve pertanto essere utilizzato da solo.

Approccio onnicomprensivo

Per coprire tutte le dimensioni rilevanti e ovviare alle limitazioni delle singole metodologie, l’analisi qui presentata si basa su un approccio onnicomprensivo, un toolkit degli squilbri del settore immobiliare che combina:

• un’analisi ciclica dei prezzi delle abitazioni, che identifica le espansioni e le contrazioni come episodi di protratti/acuti spostamenti dal trend dei prezzi delle abitazioni. Ciò collega inoltre la dinamica dei prezzi delle abitazioni agli sviluppi nelle condizioni macroeconomiche;
• segnali di conferma da metodi di valutazione. L’identificazione di sviluppi non sostenibili nel settore immobiliare può beneficiare da segnali di conferma, basati su:
  – indicatori di rapporti di accessibilità economica e di locazione,
  – stime econonometriche dei prezzi delle abitazioni, considerando l’abitazione come bene di consumo e relazionando i prezzi a fattori legati all’offerta immobiliare (reddito, pressioni demografiche, sviluppi di credito, ecc) e/o alla domanda (permessi di costruzione, case invendute, disponibilità di terreni o costi di costruzione, ecc).