Agevolazioni fiscali acquisto prima casa: due nuovi sgravi

Due agevolazioni fiscali per chi acquista la prima casa: la Legge di Stabilità abbassa le imposte per chi cambia appartamento ma non riesce a vendere la vecchia abitazione.

Due importanti agevolazioni per chi acquista casa, introdotte dalla Legge di Stabilità, renderanno meno gravoso il carico fiscale per chi si accinge a cambiare alloggio.

Il mercato immobiliare è in timida ripresa, ma si è ancora lontani dai livelli precrisi, durante i quali questo mercato irrorava ampiamente le casse erariali e apportava grandi benefici al PIL.

Le agevolazioni per l’acquisto di un immobile rientrano all’interno di una strategia di sostegno al mercato immobiliare, vediamo nello specifico di che si tratta.

Acquisto prima casa: requisiti agevolazioni

Innanzitutto è necessario specificare che per rientrare nella fattispecie soggetta ai benefici delle agevolazioni sugli acquisti di immobili è necessario che l’unità acquistata rientri nella definizione di prima casa.

Fino al 31 dicembre 2015 i requisiti per le agevolazioni erano questi quattro:

  1. l’abitazione non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9;
  2. chi compra deve stabilire la residenza nel comune in cui si trova la casa entro 18 mesi,
  3. non si può possedere, nemmeno in comunione con il coniuge, un’altra abitazione nello stesso comune;
  4. non bisogna possedere in tutta Italia un’altra abitazione acquistata come prima casa.

Nulla varia per le prime due condizioni, a cambiare sono le ultime due. Infatti ora è possibile ottenere il trattamento fiscale di favore anche se si risulta proprietario di un’abitazione comprata con agevolazione fiscale a condizione che la si rivenda entro un anno; questa facilitazione vale anche se la casa posseduta è nello stesso comune in cui si trova l’abitazione nuova, ma solo a condizione che a suo tempo sia stata acquisita con agevolazioni.

Acquisto prima casa da privato

Per quanto attiene alle imposte sugli acquisti da privato o da società non costruttrice non si considera il prezzo pattuito ma il valore catastale dell’immobile, spesso molto più basso del prezzo reale.

Per il diritto al trattamento prima casa l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale a cui si aggiungono altri 100 euro per le imposte catastale e ipotecaria; il versamento minimo complessivo è di 1000 euro.

In tutti gli altri casi l’imposta di registro sale al 9% ed è calcolata su un valore catastale più alto del 10%.

Con le regole precedenti chi non riusciva a vendere la casa vecchia prima di fare il rogito di quella nuova doveva far fronte, ad esempio per una casa comperata a Roma, di 120 metri quadrati di grandezza e in categoria A/2, a un esborso di 15.257 euro mentre ora se la cava spendendone solo 3.162.

Oppure, su una casa A/3 da 80 metri a Milano con le nuove disposizioni si pagano in media 1.530 euro a fronte dei 7.180 euro calcolabili con le norme precedenti.

A questo poi si deve aggiungere un ulteriore sconto, previsto già dalla precedente normativa; si possono detrarre le imposte versate a suo tempo per l’acquisto della vecchia casa.

Acquisto prima casa da costruttore

Le agevolazioni valgono anche per gli acquisti da costruttore e, in questo caso, comportano un maggior risparmio.

Sull’acquisto della prima casa da costruttore l’IVA a è al 4% a fronte del 10% applicabile alle seconde case non di lusso. All’IVA vanno poi aggiunte altre 600 euro a titolo di imposte di registro, ipotecarie e catastale.

Il risparmio è dovuto al fatto che la tassazione, in questo caso, avviene sul valore reale e non catastale e dunque con la nuova normativa si può arrivare a risparmiare fino a 12 mila euro su una casa del valore di 200 mila euro.

Recupero IVA e detrazione IRPEF

Altra grande opportunità di sgravi fiscali introdotta dalla Legge di Stabilità è la possibilità di recuperare metà dell’IVA sotto forma di detrazione IRPEF in 10 anni, a condizione che l’abitazione appartenga alle classi energetiche A o B.

Sebbene sia un requisito che hanno tutte le case nuove non è detto che l’immobile che acquistate sia di recente costruzione, dunque conviene informarsi su come effettuare la riqualificazione energetica della casa.

Il recupero dell’IVA è valido anche per l’acquisto di un immobile residenziale diverso dalla prima casa. Per fare solo un esempio, l’appartamento da 120 metri a Milano come seconda casa deve pagare a titolo di IVA circa 81.800 euro, ogni anno però l’acquirente può scalare 4.090 euro dalla dichiarazione dei redditi.

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