Come calcolare il valore di mercato di una casa. Formula, superficie commerciale, quotazioni OMI e coefficienti di merito con esempi pratici.
Quanto vale la mia casa? Quando si vuole vendere o acquistare un immobile la prima domanda che ci si deve porre è come calcolare il valore di mercato di una casa. Spesso ci si affida all’intuito, ai prezzi degli annunci o più semplicemente alle proprie aspettative, ma in molti casi la stima è o troppo alta o troppo bassa.
Calcolare il reale valore di mercato di una casa non richiede congetture, deve essere, invece, il risultato di una formula precisa che combina la superficie dell’immobile, le quotazioni di mercato della zona e i coefficienti di merito che si basano sulle condizioni dell’immobile.
Non rientra nel calcolo il valore sentimentale, ma è necessario applicare parametri tecnici e banche dati istituzionali. Scopriamo in questa guida quali sono e come devono essere utilizzati.
Come calcolare il valore di una casa
Per determinare il prezzo di un immobile esiste una formula matematica ufficiale che utilizzano i periti delle banche o delle agenzie immobiliari per stabilire il valore di mercato.
La formula si compone di tre elementi:
valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al mq x coefficienti di mercato.
Per capire come funziona il calcolo dobbiamo analizzare ognuno dei tre elementi.
La superficie commerciale
La superficie commerciale non sono i metri quadri calpestabili, ma la somma della superficie interna e di tutte le pertinenze esterne ponderata sulle seguenti percentuali:
- superficie interna e muri interni: calcolati al 100%;
- muri perimetrali e di confine: calcolati al 50%;
- balconi, terrazzi e cortili: calcolati tra il 25% e il 30%;
- cantine, mansarde e soffitte: calcolate tra il 20% e il 25%;
- giardini privati: calcolati tra il 10% e il 15%.
Quotazione al metro quadro
La superficie commerciale va moltiplicata per il valore economico della zona in cui si trova l’immobile. Il punto di riferimento sono le stime immobile OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) che assegnano a ogni micro zona di un Comune un valore minimo e uno massimo al metro quadro differenziato anche in base alla conservazione dell’edificio.
Coefficienti di merito
Due appartamenti della stessa identica metratura, nello stesso condominio, possono avere prezzi diversi. Qui entrano in gioco i coefficienti di merito, ovvero variazioni percentuali (in positivo o in negativo) che premiano o penalizzano le caratteristiche specifiche della casa:
- il piano: un piano alto con ascensore aumenta il valore (fino a +10% o +20% per gli attici), mentre un piano terra senza giardino lo riduce (fino a -10%);
- lo stato locativo: una casa libera vale il 100% del suo valore, ma se è occupata da un inquilino con regolare contratto d’affitto, subisce un deprezzamento che può andare dal -5% al -20%;
- la luminosità e l’esposizione: una casa molto luminosa o con una vista panoramica riceve un bonus fino al +10%;
- l’efficienza energetica: gli immobili in classe energetica elevata (A o B) mantengono un valore di mercato nettamente superiore rispetto alle classi più basse (F o G).
I coefficienti di merito sono percentuali correttive che si applicano al valore di base dell’immobile. I quattro fattori determinanti sono i coefficienti al piano, i coefficienti di esposizione e luminosità, lo stato di conservazione e la classe energetica. Come incidono sul valore finale?
Coefficiente al piano
Il piano di una casa incide sul valore in base a luminosità, silenziosità e, soprattutto, alla presenza dell’ascensore. Se l’ascensore manca, i piani alti subiscono una svalutazione drastica.
Nella seguente tabella vediamo come il piano può incidere in positivo o in negativo sul valore di una casa:
| Piano dell’Appartamento | Con Ascensore | Senza Ascensore |
| Seminterrato / Interrato | -25% | -25% |
| Piano Terra / Rialzato (senza giardino) | -10% | -20% |
| Piano Terra / Rialzato (con giardino privato) | Da 0% a -5% | -10% |
| 1° Piano | -10% | -10% |
| 2° Piano | -3% | -15% |
| Piani Intermedi (dal 3° in su) | 0% (Neutro) | Fino a -30% |
| Ultimo Piano | +5% o +10% | Fino a -40% |
| Attico | +20% | Fino a -50% |
Coefficiente di esposizione e luminosità
L’orientamento della casa influisce sulla luce naturale che può avere durante il giorno, sul benessere abitativo e sui consumi di riscaldamento.
- Se l’immobile affaccia su ampi spazi, parchi, monumenti e gode di molta luce il valore può aumentare del 5% o del 10%.
- Se l’esposizione esterna è normale il valore è neutro.
- Se le finestre danno su cortili interni o chiostri condominiali c’è meno luce naturale e questo porta alla diminuzione del valore del 5% o del 10%.
- Se la casa ha ambienti bui che richiedono l’uso della luce artificiale anche durante il giorno il valore dell’immobile diminuisce del 10% o del 15%.
Stato di conservazione
Lo stato in cui si presenta l’appartamento e l’intero condominio anche determina un aumento o una diminuzione del valore dell’immobile.
Nella seguente tabella vediamo come lo stato di manutenzione influisce:
| Stato | descrizione | di quanto varia il valore |
| Ottimo / Nuova Costruzione | Immobile pari al nuovo o recentemente ristrutturato da cima a fondo (impianti certificati, infissi nuovi, finiture di pregio). Non richiede alcun intervento | (+10%) |
| Buono / Normale | L’appartamento è abitabile fin da subito. Le finiture e gli impianti sono datati ma perfettamente funzionanti | (0% - Neutro) |
| Scadente / Da ristrutturare | Immobile che necessita di interventi radicali. Gli impianti non sono a norma, i bagni sono da rifare e gli infissi vanno sostituiti | (-10% / -20%) |
Classe energetica
L’efficienza energetica è diventata un pilastro del mercato immobiliare europeo. Le case che consumano meno mantengono il loro valore nel tempo e si vendono più velocemente.
| Classe energetica | come influisce sul valore | descrizione |
| Classi Elevate: A4, A3, A2, A1, B | (+6% / +15%) | Immobili dotati di cappotto termico, pompe di calore, pannelli solari e infissi a triplo vetro. Garantiscono bollette bassissime e sono già allineati alle direttive europee «Case Green» |
| Classi Medie: C, D, E | (0% - Neutro) | Abitazioni con un isolamento discreto o parzialmente efficientato |
| Classi Basse: F, G | (-10% / -15%) | La maggior parte del patrimonio immobiliare italiano storico. Strutture prive di isolamento termico, con caldaie vecchie e alti consumi energetici, destinate a subire forti interventi di adeguamento nei prossimi anni |
Esempio pratico
Per capire davvero tutte le variabili che abbiamo descritto e come influenzano il prezzo finale di una casa, facciamo un esempio pratico.
Immaginiamo di dover stimare un appartamento che si trova in zona semicentrale di una città.
L’immobile ha una superficie calpestabile di 85 mq, i muri perimetrali interni sono di 10 mq, ha un terrazzo di 15 mq.
Si trova in una posizione residenziale ben servita con quotazione media OMI di 2.500 euro al mq.
Si trova al terzo piano con ascensore, ha un’ottima esposizione panoramica ed è molto luminoso.
Gli interni sono stati ristrutturati di recente e l’efficienza energetica è certificata in classe A2.
Per prima cosa si calcola la superficie commerciale:
- abitazione 85 mq per l’interno e 10 mq di muri: 95 mq;
- terrazzo di 15 mq al 30%: 4,50 mq;
- superficie commercial totale di 99,50 mq.
A questo punto si calcola il valore di base moltiplicando la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro OMI: 99,50 mq x 2.500 €/mq = 248.750 euro.
Alla fine si applicano i coefficienti di merito.
- Coefficiente al piano: terzo piano con ascensore 0% (Neutro);
- Esposizione e luminosità: esterna panoramica +10%;
- Stato di conservazione: ottimo / Ristrutturato +10%;
- Classe energetica: classe A2 (Elevata) +8%.
Variazione percentuale totale: 0% + 10% + 10% + 8% = +28%
Il valore di mercato finale si calcola applicando la maggiorazione del 28% al valore commerciale e si ottiene un valore di mercato stimato di 318.400 euro
Valore di mercato e valore catastale, le differenze
Un errore molto comune quando si parla di immobili è confondere il valore di mercato con il valore catastale. Si tratta di due cifre completamente diverse, calcolate con logiche differenti e utilizzate per scopi opposti.
Mentre il primo fotografa il prezzo reale di compravendita, il secondo è un valore fiscale «fittizio» utilizzato esclusivamente dallo Stato per calcolare le tasse.
Metodo comparativo e reddituale
Quando la formula matematica di base non basta e serve una valutazione ufficiale i valutatori certificati utilizzano i criteri previsti dagli Standard Internazionali di Valutazione (IVS) e dalle linee guida ABI.
I due approcci più utilizzati e riconosciuti sono il metodo comparativo (Market Approach) e il metodo reddituale (Income Approach). Vediamo come funzionano e quando si applicano.
Il metodo più diffuso e affidabile è il metodo comparativo che si basa sul principio della sostituzione: un acquirente non pagherà per un immobile più di quanto pagherebbe per un altro simile sul mercato. Il perito deve selezionare un campione di immobili simili nella stessa zona e compravenduti di recente. Attraverso una tabella dati, si valutano le differenze tra l’immobile da stimare e gli immobili comparabili (la presenza di un box, disposizione a piani differenti, stato di conservazione migliore), sottraendo e aggiungendo importi precisi.
Il metodo reddituale, invece, non valuta l’immobile per le sue caratteristiche, ma per la sua capacità di generare ricchezza. Il valore è direttamente proporzionale ai canoni di locazione che può incassare nel tempo. Il valore si ottiene dividendo il reddito netto annuale (delle locazioni meno le spese di gestione, tasse e manutenzione) per un tasso di capitalizzazione.
