Cosa prevede la legge in merito all’usucapione dei terreni agricoli: le principali regole da seguire, le tempistiche e la procedura completa da dover espletare.
Usucapione di terreni agricoli, tutto quello che c’è da sapere su questo strumento previsto dalla legge che consente a un soggetto di acquistare il diritto proprietà pieno ed esclusivo su un bene mobile o immobile.
L’usucapione è un modo di acquisire la proprietà di un terreno agricolo semplicemente mantenendone il possesso continuo, pubblico e non contestato per un periodo di tempo stabilito dalla legge.
I casi di usucapione di terreni agricoli in Italia non sono frequenti come quelli abitativi o urbani: si stimano che siano alcune centinaia ogni anno, concentrati soprattutto nelle zone montane o rurali dove fondi abbandonati vengono coltivati da terzi, con molti casi che si risolvono via accordi o mediazione.
Ecco allora una guida all’usucapione di terreni agricoli, con tutte le regole e le tempistiche che devono essere rispettate e la procedura completa da dover seguire.
L’usucapione dei terreni agricoli
L’usucapione dei terreni agricoli come detto si realizza, così come per gli altri beni immobili, attraverso l’esercizio su di essi del possesso pacifico, pubblico e continuato per un certo periodo di tempo.
Per quanto riguarda l’ipotesi speciale dei terreni agricoli, essa è disciplinata dall’art. 1159 bis del Codice civile, dove viene definita « usucapione speciale per la piccola proprietà rurale ».
Secondo il citato articolo occorre distinguere tre ipotesi:
- l’usucapione dei terreni montani;
- l’usucapione abbreviata dei terreni montani;
- l’usucapione dei terreni agricoli non montani.
Tutte le indicate ipotesi hanno in comune il requisito del possesso tipico dell’usucapione: non solo occorrerà esercitare il possesso, ma è necessario che sia esercitato “ uti dominus ”, ossia con la volontà di affermarsi proprietario del bene da parte del possessore il quale, così facendo, dovrà compiere atti tipici del proprietario formale.
Pensate, ad esempio, al possessore che non si limiti a coltivare il fondo, ma decida anche di recintarlo stabilmente oppure di installare su di esso una rimessa agricola per attrezzi: in questi casi egli si sta atteggiando a effettivo proprietario del bene.
La procedura per l’usucapione terreni agricoli
Vediamo ora nel dettaglio la procedura per l’usucapione terreni agricoli, una guida passo per passo per avere un quadro completo e chiaro della situazione.
- Accertare i requisiti: possesso continuo, pubblico, pacifico, senza violenza, con animus domini (ti comporti da proprietario: coltivi, recinti, paghi tasse)
- Durata necessaria: 20 anni (regola generale) , 15 anni se terreno agricolo montano o con basso reddito dominicale o 5 anni se c’è un titolo trascritto e buona fede oppure si tratta di un terreno rurale montano o a basso reddito
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- Tentativo di mediazione (obbligatoria): prima di andare in tribunale, serve un tentativo formale di mediazione presso organismo accreditato, con termine massimo di 3 mesi
- Se si raggiunge accordo allora si stila verbale autenticato da notaio e trascritto
- Vantaggi della mediazione: tempi ridotti (3–4 settimane contro 1–2 anni in tribunale) e risparmio fiscale.
- Ricorso al Tribunale: se fallisce la mediazione, si procede con atto di citazione al tribunale competente, includendo proprietario/i (anche eredi). Si raccolgono prove (testimonianze, documenti, foto, perizie tecniche) con il giudice che valuta e decide; in caso positivo, emette sentenza dichiarativa e la sentenza va trascritta nei registri immobiliari per rendere opponibile la proprietà .
In totale la mediazione può avere un costo di 2-3.000 euro, mentre in tribunale si parte da 5.000 fino anche a 20.000 euro per i casi più complessi.
L’usucapione dei terreni montani
L’art. 1159 bis, c.c. prevede innanzitutto che: “la proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni”.
Quindi, oltre ai requisiti tipici del possesso previsti per ogni forma di usucapione, per quanto riguarda i terreni agricoli (o fondi rustici), i requisiti specifici sono:
- ubicazione del terreno in un Comune classificato come «montano»;
- esercizio del possesso continuativo per almeno 15 anni.
È bene precisare che i Comuni sono classificati montani sulla base delle disposizioni contenute nella Legge 3 dicembre 1971, n. 1102 e nel D. lgs. 18 agosto 2000, n. 267 (Testo Unico Enti Locali).
In sintesi, relativamente a un terreno agricolo situato in un Comune montano, è possibile l’acquisto della proprietà tramite usucapione decorso il termine di 15 anni dall’inizio del possesso.
Quanto ai requisiti richiesti per l’usucapione dei fondi rustici, la Corte di Cassazione ha più volte precisato che, per il suo riconoscimento, non è sufficiente che il fondo sia iscritto nel catasto rustico ma deve anche essere, quanto meno all’atto dell’inizio del possesso, destinato in concreto all’attività agraria (Cass. civ. n. 8778/2010).
L’usucapione abbreviata dei terreni montani
È l’ipotesi prevista dal secondo comma dell’art. 1159 bis, c.c., che prevede un termine inferiore per l’usucapione dei fondi rustici montani in presenza di determinate circostanze. In particolare, secondo tale disposizione:
“Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione”
Dunque, affinché si possa acquistare la proprietà di un terreno agricolo montano per usucapione nel termine abbreviato di 5 anni, occorre:
- che l’acquisto sia avvenuto in buona fede da chi non era realmente proprietario;
- che il titolo in base al quale l’acquisto è avvenuto fosse « astrattamente idoneo» al trasferimento della proprietà;
- che lo stesso sia stato debitamente trascritto.
È il caso di un soggetto che abbia «tentato» di acquistare, in buona fede, la proprietà di un fondo rustico, senza sapere, però, che il venditore non ne era realmente intestatario.
Pensiamo, ad esempio, all’atto di compravendita di un terreno altrui (di proprietà, cioè, di una persona diversa dal venditore), eseguito con tutte le formalità richieste dalla legge: un atto, quindi, di per sé idoneo a trasferire il diritto di proprietà ma che, nel caso specifico, non ha prodotto l’effetto traslativo del diritto a causa della mancanza di legittimazione del venditore.
Ebbene, in questo caso, la legge tutela la buona fede del compratore, consentendogli di «sanare» l’acquisto effettuato ricorrendo all’usucapione abbreviata (purché, ovviamente, l’atto d’acquisto sia stato debitamente trascritto).
L’usucapione dei terreni agricoli non montani
L’ultimo comma dell’art. 1159 bis, c.c., prevede, infine, la possibilità di estendere le regole previste per l’usucapione dei terreni agricoli montani anche ai terreni agricoli non montani (non situati, quindi, in Comuni classificati montani dalla legge).
È previsto, però, un limite ulteriore rispetto ai terreni agricoli montani: il terreno, in questo caso, deve avere un reddito catastale non superiore al limite fissato dalla legge; limite che, attualmente, è stabilito in 350.000 lire, pari a 180,76 euro
(Legge n. 346/1976).
Per il resto, le regole sono le stesse previste per i terreni agricoli classificati montani.
Abbiamo visto cos’è l’usucapione dei terreni agricoli, le differenze, le regole e le tempistiche previste dalla legge. Ma come si fa, in concreto, a ottenerne il riconoscimento?
Vediamo alcuni aspetti della procedura da seguire per l’usucapione dei terreni agricoli.
La procedura per l’usucapione dei terreni agricoli
La Legge n. 346/1976 prevede una speciale procedura per l’usucapione dei terreni agricoli: esaminiamola brevemente.
Se intendete richiedere il riconoscimento della proprietà di un terreno agricolo per intervenuta usucapione, dovrete in primo luogo rivolgervi a un legale che si occuperà di presentare un’istanza nelle forme del ricorso da presentare al Tribunale del luogo dove è situato il terreno agricolo.
All’interno del ricorso devono essere indicati i documenti e i mezzi di prova (ad esempio, i testimoni) di cui intendete avvalervi per ottenere il riconoscimento del vostro diritto.
L’istanza sarà poi affissa, per la durata di 90 giorni, nell’albo del Comune dove è ubicato il fondo agricolo e nell’albo del Tribunale. Il Giudice ne ordinerà, inoltre, la pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione.
Lo stesso atto dovrà poi essere notificato a coloro che risultano formali intestatari del bene.
In questo modo si consente, a chiunque vi abbia interesse, di proporre opposizione contro la domanda di usucapione entro il termine di ulteriori 90 giorni dalla scadenza del termine di affissione.
In mancanza di opposizione entro il termine, il Tribunale fisserà l’udienza dove verranno ammesse e, successivamente, valutate le prove prodotte a sostegno della domanda di usucapione.
Il decreto che accoglie la domanda dovrà poi essere pubblicato con le stesse modalità previste per l’istanza (affissione per 90 giorni), sempre per consentire agli interessati di proporre opposizione entro il termine, questa volta, di 60 giorni.
Infine, in mancanza di opposizione entro i termini, l’istante potrà considerarsi formale proprietario del fondo rustico in virtù dell’accertamento compiuto dal Tribunale.
Secondo la citata Legge n. 346/1976, infatti, il decreto non opposto e la sentenza definitiva passata in giudicato costituiscono titolo idoneo per la trascrizione presso i pubblici registri competenti con funzione di pubblicità legale.
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