Usucapione: quando non è possibile?

Caterina Gastaldi

18 Gennaio 2023 - 14:24

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L’usucapione non è sempre possibile. Per esempio, non è valido per beni con cui si entra in possesso tramite violenza.

Usucapione: quando non è possibile?

L’usucapione è un modo per diventare proprietari di un bene, mobile o immobile, senza bisogno di acquistarlo e di un contratto, quindi senza il permesso del proprietario precedente. Per quel che riguarda gli immobili, il bene deve venire abitato o posseduto per vent’anni ininterrotti, senza che il proprietario legittimo tenti di rientrarne in possesso. Ma ci sono anche situazioni per cui l’usucapione non è possibile.

Le ragioni possono essere diverse, tra cui il divieto di usucapione per i beni di uso comune.
Ci sono anche occasioni in cui è tecnicamente possibile, ma difficile da dimostrare. Per esempio, nel caso in cui questa eventualità avvenga tra parenti.

Quando non è permesso l’usucapione

In generale, le situazioni in cui non è possibile diventare proprietario di un immobile tramite usucapione sono le seguenti:

  • in caso di beni comuni (come musei, strade, o spiagge);
  • nel caso in cui è presente un “comportamento accondiscendente” da parte del proprietario del bene. Per esempio, una persona che permette a un suo amico di vivere gratuitamente per vent’anni in una sua proprietà, ha un comportamento accondiscendente;
  • in caso di possesso del bene tramite comportamento clandestino;
  • nel caso in cui si entri in possesso dell’immobile tramite comportamenti violenti;
  • in casi di abusivismo.

L’usucapione di un bene quindi non è possibile nel momento in cui il proprietario vuole riprenderne possesso, ma gli viene impedito.

Usucapione di bene comune

L’usucapione non è possibile sui beni parte del demanio pubblico indisponibile, come previsto dal Codice civile.

Questo significa che i beni dello Stato, dei Comuni, o delle Province, non possono essere usucapiti in nessuna situazione, neanche se vengono recintati da un privato che se ne prende cura, e ne viene impedito l’ingresso a terzi per anni.

Per intenderci, l’usucapione non è possibile su:

  • torrenti e fiumi;
  • lidi del mare, spiagge, rade, e porti;
  • laghi, e in generale tutte le acque considerate pubbliche per la legge nazionale;
  • le opere destinate alla difesa nazionale;
  • strade, autostrade, e strade ferrate per il passaggio dei treni;
  • gli aeroporti;
  • gli acquedotti;
  • le raccolte di pinacoteche, musei, biblioteche, e archivi;
  • tutti gli immobili riconosciuti d’interesse storico, archeologico e artistico a norma delle leggi in materia;
  • cimiteri e mercati comunali.

È quindi tecnicamente possibile usucapire un bene del Comune o della Provincia, a patto che non rientri nella lista precedente e non sia tra quelli non asserviti a interessi pubblici. Dovrà quindi far parte del “patrimonio disponibile”.

Usucapione tra parenti: è possibile?

L’usucapione tra parenti non è praticamente mai possibile. Perché l’usucapione sia possibile si devono verificare due eventi:

  • che venga mantenuto il possesso dell’immobile o del bene in questione per 10, 15 o 20 anni, a seconda della situazione, con disinteresse verso il bene da parte del legittimo proprietario;
  • che il bene sia stato acquisito in buona fede (quindi non tramite minacce, per esempio).

Il problema dell’usucapione tra parenti è che mancherebbe la componente di disinteresse da parte del proprietario del bene. Infatti, è difficile credere che un genitore lasci vivere il figlio in una sua proprietà, per vent’anni, senza chiedere nulla, perché è disinteressato alla proprietà in questione e non per salvaguardare e aiutare il figlio.

L’utilizzo dell’immobile in questo caso avviene perché presente un comportamento accondiscendente da parte del proprietario, e non perché disinteressato al destino della casa.
Non essendo praticamente possibile provare che il bene è stato abbandonato e concesso per disinteresse, l’usucapione tra parenti non è possibile.

Questa regola chiaramente è valida per i gradi di parentela stretta, mentre è più facile provare il disinteresse verso l’immobile (e il destino del parente) quanto il legame di consanguineità è molto distante.

Usucapione e comportamento accondiscendente

L’usucapione non è possibile quando il proprietario dell’immobile tenta di rientrarne in possesso ma gli viene impedito, oppure quando ne concede l’utilizzo con comportamento condiscendente.

La seconda situazione avviene principalmente nel momento in cui si parla di parenti, ma è anche possibile in caso di amici. Una persona che concede a un amico di utilizzare un suo immobile a titolo gratuito, potrebbe quindi comportarsi in modo tale da impedire l’usucapione.

Questa regola, comunque, non si può considerare sempre valida. Anzi, considerando che perché avvenga l’usucapione di un immobile è necessario che passino vent’anni, è difficile dimostrare che un utilizzo ininterrotto così lungo sia stato concesso “in amicizia” e non perché ci si è disinteressati del bene.

Tuttavia, se il comportamento condiscendente tra amici o conoscenti non preclude l’usucapione dell’immobile, può ritardare l’inizio del periodo utile per usucapire.

In pratica, un vicino che occupa parte del terreno non suo, probabilmente non potrà diventarne proprietario in vent’anni, ma dovrà aspettare un po’ di più. Questo perché l’altra persona probabilmente si è interessata al terreno occupato, almeno inizialmente, scegliendo poi di ignorare il comportamento e non prendere provvedimenti.

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