Il Superbonus 110% ha certamente permesso a moltissimi di ristrutturare in modo quasi del tutto gratuito l’immobile, ma ci sono cose che sono state, forse volutamente, taciute.
Con l’avvento del Superbonus 110%, sicuramente sono caduti nell’ombra bonus meno ricchi come quello al 50% o al 65%. Perché l’avere tutto gratis, diciamoci la verità, è molto più appetibile quando si decide di ristrutturare un immobile privato.
E quando la ristrutturazione la si fa con denaro pubblico è anche più soddisfacente. Ma proprio sull’onda del “tutto gratis” molto spesso le delibere delle assemblee condominiali sono state assunte in uno stato di inconsapevolezza totale su possibili rischi e conseguenze.
Il Superbonus 110% e l’ipoteca sull’immobile
Come dicevamo, nelle delibere, la quasi totalità dei condomini ha sottoscritto un’ipoteca sulla propria unità immobiliare a favore dell’Agenzia delle Entrate senza neanche saperlo. Perché molti amministratori di condominio hanno omesso di spiegare tante delle criticità che questo bonus super conveniente portava dietro di se.
Ristrutturare gratis l’intero condominio, aumentare il valore dell’unità immobiliare dopo la ristrutturazione. Era questa la favola che veniva raccontata senza però aggiungere i dettagli, quelli scomodi.
Si ometteva, ad esempio, di raccontare che l’eventuale erede di un immobile dato in locazione non ha diritto al bonus fiscale ed è costretto al pagamento intero della sua parte dei lavori di ristrutturazione. Ma una volta che la delibera è assunta non ci si può tirare indietro.
L’immobile aumenta di valore?
Sicuramente dopo una ristrutturazione come quella prevista dal Superbonus 110% l’immobile aumenta di valore. Ma bisogna tenere presente che proprietario dell’immobile rimane coobbligato verso l’appaltatore per tutta la durata dell’accertamento della cessione del credito.
E chi comprerebbe un immobile a prezzo pieno su cui grava una possibile azione di rivalsa da parte dell’appaltatore? Negli ultimi mesi del 2022, tra l’altro la Corte di Cassazione ha chiarito che anche se il cessionario è in buona fede, come lo è il proprietario dell’immobile che cede il credito all’appaltatore, i suoi crediti restano, in ogni caso, sequestrabili.
Pochi amministratori hanno protetto il patrimonio degli amministrati
Solo alcuni amministratori hanno proceduto ad illustrare con un consenso informato gli oltre 80 punti critici del Superbonus 110% ai propri amministrati. E solo in quei casi le delibere sono state assunte con consapevolezza senza dover ricorrere, poi, a sotterfugi e omissioni per non rendicontare informazioni che, ad oggi, non sarebbero in linea con la delibera assunta.
Senza contare, poi, che qualsiasi obbligazione assunta con la delibera è vincolante per tutta la durata degli accertamenti tributari del caso. E che per il Superbonus 110%, questi accertamenti non hanno una durata di 5 anni ma possono arrivare anche a 12 o 13.
Ogni appalto, quindi, rimane accertabile per oltre un decennio e per questo lasso di tempo il proprietario che ha utilizzato il Superbonus potrebbe dover restituire quanto “non speso” per la ristrutturazione del proprio immobile.
Si tratta di una incertezza che, se saputa prima della delibera, pochi avrebbero accettato.
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