Risoluzione anticipata contratto di locazione: modalità e termini

La risoluzione anticipata del contratto di locazione consente di disdire l’affitto prima della scadenza. Ecco come inviare la comunicazione utilizzando il modello RLI e quanto bisogna pagare.

Risoluzione anticipata contratto di locazione: modalità e termini

La risoluzione anticipata del contratto di locazione consente di disdire prima della scadenza l’affitto di un immobile locato a fini abitativi o commerciali.

La possibilità di risoluzione anticipata è prevista sia per l’inquilino che per il proprietario dell’immobile ma, in ambedue i casi, è necessario rispettare specifiche regole ed una procedura ben precisa.

Nel contratto di locazione è sempre indicata una data di scadenza ma la legge prevede la possibilità sia per il locatore (il proprietario dell’immobile) che per il conduttore (inquilino) di recesso anticipato in caso di particolari esigenze.

Per la risoluzione contratto di locazione anticipata è necessario, ai fini fiscali, utilizzare il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate e versare l’imposta di registro fissa di 67 euro entro 30 giorni dall’evento.

Inoltre, come recentemente stabilito dal Tribunale di Milano con la sentenza numero 2427 del 28 febbraio 2018 è indispensabile che anche l’accordo per recedere in anticipo il contratto di locazione sia in forma scritta.

Vediamo di seguito quali sono gli adempimenti fiscali e civili e come fare la risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte dell’affittuario o del locatore.

Risoluzione contratto locazione con modello RLI

Uno degli adempimenti fiscali fondamentali per la risoluzione del contratto di locazione è la compilazione e l’invio del modello RLI.

Il modello RLI si usa sia per la registrazione dei contratti di locazione che per gli adempimenti successivi, tra i quali vi è appunto la risoluzione. La presentazione del modulo può essere effettuata o in modalità telematica, direttamente o tramite intermediario, ovvero presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

A partire dal 20 marzo è possibile utilizzare il nuovo modello RLI pubblicato dall’Agenzia delle Entrate per recepire le novità relative alla cedolare secca per gli immobili commerciali.

Sia nel caso in cui sia il conduttore a voler chiudere in anticipo e prima della scadenza il contratto di locazione che quando si tratta di una scelta del locatore è obbligatorio compilare e inviare il modello RLI e versare l’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro.

Il pagamento dell’imposta di registro per il recesso anticipato è a carico di entrambe le parti, ma l’onere è in capo al locatore, il quale, in un secondo momento, potrà rivalersi sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata (ex art. 8, L. n. 392/1978).

Recesso anticipato contratto di affitto: modalità di versamento dell’imposta di registro

Per la risoluzione anticipata del contratto di locazione è necessario, accanto alla presentazione e compilazione del modello RLI, versare l’imposta di registro in misura fissa di 67 euro.

L’importo dovrà essere pagato entro 30 giorni dall’evento in una delle seguenti modalità:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
  • con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con modello F24 ELIDE è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Si ricorda che in caso di adesione al regime della cedolare secca non è dovuto il versamento dell’imposta di registro in quanto, come noto, il regime fiscale sostitutivo sostituisce imposta di bollo e di registro sia in sede di registrazione che di adempimenti successivi.

In ogni caso sarà necessario comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Risoluzione anticipata contratto locazione: risoluzione consensuale in forma scritta

La risoluzione consensuale è una fattispecie che si verifica quando entrambe le parti del contratto decidono di risolvere di comune accordo il loro impegno.

Nel caso in questione, è la volontà delle parti a sciogliere il contratto, ma è fondamentale darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate attraverso la presentazione del modello RLI in forma cartacea o telematica, ed il versamento dell’imposta di registro di 67 euro attraverso il modello F24 Elide.

In tal caso, ancor prima di versare l’imposta con il modello F24, è necessario che la comune volontà di disdire il contratto di affitto (sia di natura abitativa che commerciale) sia manifestata in forma scritta.

A ribadirlo è stato recentemente il Tribunale di Milano che, con la sentenza n. 2427/2018 ha stabilito che l’accordo per la risoluzione anticipata del contratto di locazione debba essere necessariamente redatto in forma scritta.

Si tratta di un chiarimento molto importante, soprattutto per gli inquilini che si chiedono cosa fare per chiudere un contratto prima della scadenza: la disdetta dell’affitto e la comune volontà delle parti di recedere dalla locazione dovrà essere provata tramite scrittura privata tra inquilino e affittuario.

In caso contrario, anche dopo accordo verbale e anche successivamente alla consegna delle chiavi di casa, il proprietario potrebbe pretendere il versamento dei canoni di locazione. Per i giudici del Tribunale di Milano, così come ribadito anche dalla Cassazione negli anni passati, non basta neppure il versamento dell’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate.

In pratica, così come è necessaria la forma scritta per la stipula del contratto, anche la disdetta anticipata dalla locazione dovrà essere provata per iscritto.

Risoluzione anticipata contratto locazione: recesso del locatore

I casi per cui è previsto il recesso anticipato del locatore sono indicati in modo specifico dalla legge (articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998).

Ecco quando è possibile:

  • il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
  • il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • il locatore decide di vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione);
  • intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità).

Solo in questi casi il locatore può recedere anticipatamente dal rapporto contrattuale, ma non senza darne preavviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di immobile destinato ad uso abitativo, 12 o 18 mesi, invece, in caso di immobile destinato ad uso non abitativo o adibito ad attività alberghiere.

Nel caso in cui, poi, il locatore si sia avvalso dell’art. 1612 c.c., che lascia la possibilità di riservare a se stesso la casa locata, dovrà indicare i motivi del recesso entro i termini stabiliti dagli usi locali.

Risoluzione anticipata contratto locazione: recesso dell’inquilino

La risoluzione anticipata su iniziativa del conduttore è molto più semplice.

La facoltà di chiudere il contratto di affitto prima della scadenza è possibile grazie alla clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto: l’inquilino può disdire il contratto di affitto per gravi motivi che dovranno essere specificati nella lettera di preavviso da inviare al proprietario.

Per poter recedere è necessario, almeno sei mesi prima, inviare al locatore, a mezzo raccomandata a/r, la lettera di preavviso con la quale si manifesta la propria intenzione di voler recedere dal contratto.

Nel contratto di affitto possono essere specificati termini diversi per l’invio della lettera di preavviso.

Il mancato rispetto dell’obbligo di preavviso non impedisce che il conduttore lasci l’immobile, ma impone comunque il pagamento al locatore delle mensilità previste dai termini di preavviso.

Ulteriore conseguenza a carico del conduttore che recede per motivi gravi, potrebbe essere la richiesta di risarcimento danni subiti dal locatore a causa della risoluzione anticipata.L’onere di dimostrare l’adempimento del conduttore grava sul locatore.

Non è obbligatorio, inoltre, che la caparra venga restituita al momento della cessazione della locazione: il locatore può trattenerla nel caso in cui riscontri danni all’interno dell’immobile.

Per maggiori dettagli i lettori possono consultare la guida completa a quando e come presentare lettera di disdetta del contratto d’affitto.

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