Regalare casa a un figlio senza notaio e tasse, ecco come fare

Regalare casa a un figlio è il sogno di ogni genitore, tuttavia quando ci si scontra con l’esborso necessario per l’atto notarile e con il carico fiscale legato alle imposte di registro, ipotecarie e catastali, il gesto di generosità spesso si trasforma in un onere finanziario che fa desistere. Sebbene la normativa italiana richieda quasi sempre un atto pubblico, regalare casa a un figlio è possibile anche senza notaio e senza dover pagare troppe tasse. Esistono, infatti, delle strategie che permettono di raggiungere l’obiettivo desiderato in modo più vantaggioso.

La donazione tradizionale, infatti, spesso è accantonata a causa degli onorari e dei tributi. Per evitare le uscite in questione, però, la cosa migliore da fare è pianificare: muovendosi d’anticipo, infatti, si potrebbe riuscire a sfruttare strumenti del tutto legali che non richiedano di ricorrere alla donazione classica.

Anche se la legge impone il rogito notarile ogni volta che si cambia intestazione a un bene immobile per aggiornare i dati catastali, esistono percorsi come la donazione indiretta, la mediazione, l’usucapione o la separazione che possono abbattere i costi anche di molto.

In questo articolo esploreremo le soluzioni più efficaci, sicure ed economiche per intestare casa a un figlio.

Donare casa a un figlio

Trasferire una proprietà prevede che si ricorra alla vendita o alla donazione. In entrambi i casi è necessario pagare il notaio perché è necessario un atto pubblico. Se la vendita prevede, in ogni caso, il pagamento di un corrispettivo per il trasferimento dell’immobile, la donazione non comporta il pagamento di un corrispettivo. In caso di donazione, però, e in presenza di altri eredi, entro dieci anni dalla morte si potrebbe rischiare che eventuali fratelli o sorelle possano impugnare l’atto nel caso sia stata lesa la loro quota legittima.

Sia la vendita che la donazione hanno un costo:

• il 2% di imposta di registro se per chi riceve la donazione la proprietà è considerata abitazione principale;
• 50 euro per l’imposta ipotecaria se si tratta dell’abitazione principale;
• 50 euro per l’imposta catastale se si tratta dell’abitazione principale.

Se il valore dell’immobile non supera il milione di euro, invece, non è dovuta l’imposta sulle donazioni tra genitori e figli, ma bisogna mettere in conto il costo del notaio. Se si considerano solo i costi (e non il corrispettivo di vendita) donazione e vendita hanno lo stesso peso economico.

Esistono altre altre modalità per trasferire una casa al figlio in maniera molto più economica, però.

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Donazione indiretta

Tramite la donazione indiretta il genitore può pagare la casa al posto del figlio. In questo caso il genitore paga il costo dell’immobile, ma l’acquisto viene intestato direttamente al figlio. In questo caso non è necessario pagare le imposte e non serve un apposito atto di donazione. Il notaio, ovviamente, servirà al figlio per acquistare la casa.

In alternativa si può scegliere, sempre grazie alla donazione indiretta, di pagare le rate del mutuo per l’acquisto della casa del figlio (o versare una maxi-rata per estinguerlo). In questo caso, trattandosi di donazione indiretta, non serve il notaio perché le somme sono destinate a un fine specifico e la legge non impone un atto pubblico.

Il passaggio di denaro deve essere tracciabile e per non avere guai con il Fisco è sempre bene scrivere una causale chiara come, ad esempio, «Contributo per pagamento rata mutuo figlio [Nome e Cognome]» o «Somma destinata all’estinzione parziale/totale del mutuo».

Da tenere conto che sia finanziare l’acquisto della casa sia pagare il mutuo è una donazione indiretta: se ci sono altri figli al momento della successione potrebbero reclamare la loro quota, se non previsto e sostenere che il fratello ha avuto un anticipo sull’eredità (collazione). Per prevenire problemi tra gli eredi, quindi, è sempre meglio mettere per iscritto che i pagamenti sono donazioni e non rientrano nell’eredità, oppure prevedere somme simili anche per gli altri fratelli.

Trasferimento per usucapione

Per donare una casa al figlio si può ricorrere all’usucapione tra parenti: se il figlio per almeno 20 anni si comporta come se fosse il proprietario della casa, utilizzandola, provvedendo alla ristrutturazione e alla manutenzione, può avviare una causa di usucapione (ovviamente con il benestare del genitore).

Per portare a termine il passaggio della proprietà, tuttavia, serve comunque l’assistenza di un legale, e quindi anche in questo caso vi sono dei costi e nello specifico:

• l’onorario dell’avvocato;
• il contributo unificato e l’imposta di registro sia della sentenza sia della trascrizione.

Le spese, facendo i conti, non sono di molto inferiori a quelle che si dovrebbero sostenere per il notaio e, quindi, a prima vista potrebbe apparire poco conveniente usare l’usucapione.

La Corte di Cassazione, però, ritiene che si possa anche evitare la causa vera e propria se si trova un accordo nella mediazione, obbligatoria (e, ovviamente, se è intenzione del genitore donare la casa al figlio l’accordo si trova). Anche in mediazione servono i legali e occorre il notaio per l’autenticazione del verbale. In questo caso, però, i costi sono abbastanza convenienti rispetto alle altre soluzioni.

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Intestare casa con la separazione

L’altro modo per intestare una casa al figlio quasi gratuitamente è in sede di separazione dei genitori. I genitori in fase di separazione possono accordarsi (non è mai il giudice a prevedere questa soluzione) per l’intestazione della casa al figlio al posto del mantenimento mensile. L’intestazione della casa, quindi, va a sostituire l’obbligo di mantenimento del figlio (anche se la decisione deve essere approvata dal giudice che deve verificare che la decisione sia congrua e non arrechi danno al figlio).

Questo accordo non viene considerato come una donazione, ma come l’adempimento del dovere genitoriale. La promessa di intestazione dell’immobile, quindi, è irrevocabile e non richiede il pagamento delle imposte necessarie solitamente per i trasferimenti immobiliari né la spesa del notaio. Essendo il trasferimento previsto dalla sentenza di separazione (che è già un atto pubblico) non c’è bisogno che sia il notaio a stabilire il trasferimento della proprietà. La Cassazione (e la prassi fiscale) conferma che i trasferimenti immobiliari eseguiti in sede di separazione o divorzio sono esenti da imposta di registro e bollo (art. 19 Legge 74/1987).

In questo caso, quindi, la separazione legale consensuale, opportunità prevista dalla legge in sede di crisi coniugale, potrebbe servire anche per trasferire la proprietà al figlio. Inserendo nell’atto di separazione il trasferimento di proprietà al figlio, una volta che l’accordo è ratificato dal giudice, viene trascritto nei Pubblici Registri. Il costo da sostenere, in questo caso, è solo il contributo unificato per l’avvio del procedimento (meno di 50 euro).

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Il rischio che si corre

In tutti i casi, anche se considerati pienamente legali, si corre il rischio di incorrere in problemi. Se si vuole intestare casa al figlio per sottrarla, ad esempio, ai creditori, questi ultimi potrebbero impugnare l’atto di usucapione o di separazione ricorrendo alla simulazione (in questo caso per agire non ci sono termini di prescrizione).

Se, invece, a presumere la simulazione fosse l’Agenzia delle Entrate, questa potrebbe avviare un recupero delle tasse e dell’imposta di registro che non si è versata.